לקיחת משכנתא היא החלטה חשובה מאד אשר צפויה להשפיע משמעותית על עתידכם. לכן, רצוי לעשות מחקר מעמיק לפני שמגיעים לבנק ומתחילים בתהליך. אנו, בפורטל הום, הכנו עבורכם סדרת כתבות מקיפות בנושא, וזאת בכדי להעניק לכם הבנה ברורה יותר של הדברים והבדיקות המקדימות שיש לבצע.
מאחר ורכישת מקרקעין הינה מהלך מורכב ביותר, והיות ונכסי נדל"ן אינם "מוצרים" זולים (בלשון המעטה), עלינו להבין היטב מהם הצעדים שיש לנקוט בנטילת משכנתא. שוק המשכנתאות בישראל הינו ענף רחב היקף אשר שותפים לו גורמים רבים כגון תאגידים בנקאיים, רשויות ממשלתיות, בנק ישראל, משרד האוצר, קבלנים וכמובן – הרוכשים עצמם. במידה ואתם שוקלים לקחת משכנתא, אתם בהחלט לא לבד. בשנת 2012, ניטלו בישראל משכנתאות בהיקף כולל של כ-47 מיליארד שקלים.
במילים פשוטות, משכנתא הינה הלוואה ארוכת טווח אשר בכדי להבטיח את פירעונה לאורך השנים היא כוללת גם את שעבוד הנכס לבנק המלווה. בניגוד להלוואות אחרות המוצעות בשוק, משכנתא הינה הלוואה בסכומים גדולים אשר מגיעה עד כדי מאות אלפי שקלים ויותר. הלוואה זו פרושה לטווח ארוך והיא קושרת את הבנק והלקוח במערכת יחסים פיננסית למשך שנים רבות.
כמו כן, הבנק המלווה יכול להציע ללקוח שורה של שירותים נוספים (לדוגמא, מסלולי משכנתא גמישים, ייעוץ ללקיחת משכנתא, ביטוח חיים להבטחת תשלום המשכנתא במקרה של אובדן כושר עבודה וכדומה). היות והבנקים רואים במשכנתא מנוע חשוב לצמיחה כלכלית, שוק המשכנתאות הינו אחד הענפים התחרותיים ביותר במערכת הבנקאית. רכישת דירה נחשבת לאחד השלבים המרכזיים בחייה של המשפחה הישראלית. אי לכך, ובשל העובדה שמשכנתאות הינן שוק דינאמי ותזזיתי, חשוב לשים לב למספר היבטים הקשורים במהלך נטילת ההלוואה.
תכנון פיננסי מקדים
תכנון פיננסי מקדים הינו השלב הראשון בעת הליכה לקראת נטילת משכנתא. תכנון זה צריך להיות מורכב מכלל האלמנטים הכלכליים העומדים על הפרק כגון:
- הון עצמי – כמה כסף זמין אתם יכולים "להניח על השולחן" ומהו שיעורו מערך הדירה.
- יכולות כלכליות – עכשוויות ועתידיות (לדוגמא, ירושות, קרנות השתלמות, חסכונות סגורים וכו').
- הוצאות צפויות – למשל, הרחבת המשפחה.
- עלות הדירה הכוללת – עלות הדירה גבוהה מהסכום הראשוני. חישוב עלות דירה צריך להתייחס להיבטים כגון מיסוי מקרקעין, ייעוץ משפטי, עלויות מעבר, שער הדולר ועוד.
יצירת מבנה פיננסי להחזר ההלוואה
תכנון מבנה פיננסי לנטילת משכנתא מורכב משלושה פרמטרים עיקריים – ההון העצמי, ההחזר החודשי ומשך תקופת ההלוואה. כל אחד מהאלמנטים הללו תלוי וקשור בשניים האחרים. יש לבדוק היטב מהו המבנה הפיננסי המתאים ביותר לרוכש הדירה ומשפחתו. היות ומשכנתא הינה הלוואה ארוכת טווח, חישוב מבנה פיננסי צריך לשלב בין מצב כספי נוכחי לבין מבט הצופה אל העתיד.
פתיחת תיק משכנתא ובחירת מסלול מתאים
כפי שציינו, שוק המשכנתאות הינו אחד השווקים התחרותיים ביותר בענף הבנקאות בישראל. הריבית על המשכנתאות נמצאת בירידה מתמדת מזה למעלה מעשר שנים. מגמה זו הפכה את השוק לדינאמי ופעיל. היות והבנקים רואים במשכנתאות מנועי צמיחה כלכליים, התחרות בין התאגידים השונים יוצרת "תפריט" רחב של מסלולי משכנתא שונים.
בעת ההתמודדות מול הבנק, תדרשו להציג בפני יועץ המשכנתאות נתונים שונים אודות יכולותיכם הפיננסיות והדירה המיועדת. כעת, יועץ ההשקעות יציג בפניכם את שלל המסלולים הרלבנטיים והוא מונחה למסור לכם את הפרטים המלאים העומדים על הפרק. כמו כן, הבנק יכול לאשר או לדחות את הבקשה לפתוח תיק משכנתא, וזאת בהתאם לבדיקות מקדימות מטעמו. בדיקותיו של הבנק קשורות לנכס (מיקום, גודל וכו'), מטרתה של ההלוואה, יכולות ההחזר, אחוזי מימון וכדומה. ההתנהלות מול הבנק כוללת גם חתימה על מסמכים שונים כגון ערבויות, שטר משכנתא, שעבוד הנכס לטובת הבנק ועוד.
לאחר שקיבלתם את מלוא האישורים, אתם יכולים להמשיך ולבחור את מסלול המשכנתא המתאים לכם. כאן, עומדות בפניכם אופציות מגוונות אשר הכדאיות שלהן משתנה בהתאם לנסיבות. מסלולי המשכנתא הנפוצים הינם:
- משכנתא בריבית קבועה צמודה/לא צמודה למדד.
- משכנתא בריבית משתנה צמודה/לא צמודה למדד.
- משכנתא לא צמודה על בסיס פריים.
- משכנתא צמודת מט"ח (מטבע חוץ).
אנחנו מקווים שהמדריך הנ"ל עזר לכם לעשות קצת סדר ונתן לכם הבנה טובה יותר למה אתם נכנסים ועל הבדיקות 
המקדימות שיש לבצע. לכתבות הבאות בסדרה:
יצירת מבנה פיננסי להחזר ההלוואה
פתיחת תיק משכנתא ובחירת מסלול מתאים
