משכנתא היא מהלך פיננסי חשוב ומורכב אשר יש לערוך אותו בזהירות המתבקשת. ובכן, לאחר שבדקתם היטב את מחיר הדירה, וערכתם חישוב כולל של הכנסות והוצאות (בהווה ובעתיד), אתם ניגשים בשמחה ובששון אל הבנק. טרם פתיחת תיק משכנתא, עליכם לקבל אישור עקרוני מהבנק למתן ההלוואה. כעת, הבנק יבקש ממכם להציג מידע רלבנטי. לדוגמא, שוויו של הנכס העומד על הפרק, נתונים בנוגע להכנסות והוצאות, היקף ההון העצמי ועוד.
לאחר מכן, הבנק יציג לפניכם מספר מסלולי משכנתא מומלצים לפי לוחות תשלומים, שיעורי פירעון, עמלות, דרישות לביטוחים ועוד. בשלב זה, הבנק מבקש למעשה להתחקות אחר הלווים ולהעריך את יכולותיכם לפרוע את המשכנתא. חשוב להדגיש כי אתם עדיין יכולים לפנות לבנקים אחרים ולבקש הצעות נוספות למסלולי משכנתא.
על פי רוב, אישור משכנתא תקף לכשלושה חודשים וכלולים בו הסך המאושר ותנאי ההלוואה השונים. במידה ואתם מעוניינים באחד המסלולים, הבנק יפתח עבורכם תיק משכנתא ותחתמו מולו על חוזה אשר מפרט את הביטחונות והמסמכים שעליכם להציג על מנת לקבל את ההלוואה. בעת פתיחת תיק משכנתא, עליכם להציג בין השאר את המסמכים הבאים – תעודות זהות, אישורי כניסה, תעודות זכאות (אם הנכם זכאים של משרד השיכון), נסח רישום מקרקעין, חוזה רכישת קרקע/דירה, תדפיסים מקוריים של עו"ש משלושת החודשים האחרונים ועוד.
עם קבלת ההחלטה בנוגע לבנק המתאים לכם, תפתחו תיק משכנתא ותחויבו בעמלה חד פעמית. עמלת פתיחת תיק משכנתא נעה בדרך כלל בין 0.25%-0.6% מהסך הכולל של ההלוואה. הבנק מאפשר לכם להציג את המסמכים הרלבנטיים בתוך תקופה מוגבלת בזמן (במהלכה, תנאי ההלוואה נשמרים לכם ואתם יכולים גם לבדוק אופציות נוספות). כמו כן, אתם נדרשים לסכם מול המוכר את התנאים למכירת הנכס (לרבות פרטי המכירה ותנאי התשלום). ניתן גם להיעזר בשירותיו של עורך דין אשר ישמש כנאמן לשמירת הכספים של הצדדים עד להשלמת עסקת המכר.
איך בוחרים מסלול משכנתא מתאים?
בדומה לכל מוצר, ומקל וחומר כאשר אנו עוסקים בהלוואה גדולה וארוכת טווח כמשכנתא, עלינו לבחור בקפידה את המסלולים השונים המוצעים על ידי הבנקים. חשוב להדגיש ככלל ראשון – בחירת מסלול משכנתא צריכה להתאים ללווים ולהיות מקצועית ומדויקת ככל הניתן. נכון, תמיד כדאי לשמוע עצות מקרובים או חברים שכבר נטלו הלוואה מסוג זה. עם זאת, כשם שאין תא משפחתי אחד הזהה לשני, כך גם בחירת משכנתא היא קודם כל עניין אישי ופרטני.
בעת בחירת מסלול משכנתא, יש להתייחס למספר כללי אצבע מרכזיים:
1. האפיונים השונים של כל אחד מהמסלולים (ריבית משתנה, ריבית קבועה, צמודה למדד וכו').
2. יתרונותיו וחסרונותיו של כל אחד מהמסלולים (לדוגמא, האם ניתן לפרוע את המשכנתא ב"מכה אחת" ללא קנסות).
3. הכנסות עתידיות צפויות כגון ירושות, חסכונות, מתנות וכו'.
4. מגמות שונות בשוק הנדל"ן והמשכנתאות (האם ערך הדירה יעלה, האם קיים צפי לשינויים בריבית של בנק ישראל וכדומה).
5. התנהגותם של המסלולים השונים בעבר על פי טווחי זמן ארוכים.
קצת על המסלולים השונים
על פי רוב, הבנק יציע לכם בשלב ראשון לבחור האם אתם מעוניינים במסלול משכנתא צמוד למדד, או שמא תבחרו במסלול שאיננו צמוד למדד. לאחר מכן, תבחרו את סוג הריבית (משתנה, קבועה או לייבור במסלולים שאינם צמודים למדד). להלן, בקליפת אגוז, היתרונות והחסרונות של מסלולי המשכנתא השונים:
משכנתא צמודה למדד בריבית קבועה – מסלול זה מעניק ללווים יתרון משמעותי מבחינת גובה הריבית שאיננו משתנה. אלו מסלולים אטרקטיביים במיוחד כאשר הריבית שהבנק מציע נמוכה מהריבית של בנק ישראל. עם זאת, במידה והריבית במשק תרד, המשכנתא תהיה משתלמת פחות. כמו כן, ריבית קבועה היא כמעט תמיד גבוהה מריבית משתנה. במסלול זה, תאלצו לשלם גם עמלת היוון במידה ואתם מעוניינים בפירעון מוקדם כאשר הריבית הממוצעת איננה גבוהה מריבית המשכנתא.
משכנתא לא צמודה בריבית קבועה – הלווים אשר נוטלים מסלול זה נהנים מהחזר חודשי קבוע, וכן מריבית שאיננה משתנה. עם זאת, על וודאות זו הם משלמים תעריפים גבוהים יחסית באופן חודשי. במסלולים אלה הריבית הינה גבוהה ביחס למסלולים האחרים. על פי רוב, לא תאלצו לשלם עמלה נוספת בפירעון מוקדם של המסלול.
משכנתא צמודה למדד בריבית משתנה – במסלול זה, הלווים "מסתכנים" הן בהצמדה למדד והן בריבית משתנה. עם זאת, לא מדובר דווקא בחיסרון משמעותי. מבחינת הריבית, ישנם סיכויים לכך שהריבית תרד בעתיד בעקבות השינויים במשק. כמו כן, בשל הסיכונים המסוימים, ריבית המשכנתא בדרך כלל נמוכה ביחס למסלולים שאינם צמודים או שאינם בריבית משתנה. בעת הפירעון המוקדם במועדי שינוי הריבית, לא תחויבו בעמלת היוון.
משכנתא לא צמודה בריבית פריים – במסלול זה, הריבית איננה צמודה אלא לריבית הפריים בלבד ולמרווח. אי לכך, קרן המשכנתא איננה צמודה והסיכון המרכזי טמון בעליית הריבית. גם במסלול זה, לא תשלמו עמלת היוון בזמן הפירעון המוקדם.
משכנתא לא צמודה בריבית מט"ח – זהו מסלול משכנתא אשר צמוד למטבע זר כגון דולר או יורו. מדובר במסלול הטומן בחובו יתרונות מבחינת בעלי מט"ח. עם זאת, המשכנתא הנ"ל חשופה לשינויים במטבע החוץ, שינויים שכידוע יכולים להיות משמעותיים במיוחד. במסלול זה, תוכלו לפרוע את המשכנתא בשלב מוקדם יותר ללא תשלום קנסות או עמלות.
יצירת מבנה פיננסי להחזר ההלוואה
