רכישת דירה בברלין – השקעת הנדל"ן הלוהטת
ברלין הפכה בשנים האחרונות לאחד המוקדים הלוהטים ביותר מבחינת השקעה בנדל"ן באירופה. ואכן, ישראלים רבים, אשר מחפשים נתיבים אטרקטיביים של השקעה באפיקי נדל"ן בחו"ל, פוזלים לכיוון ליבה של הכלכלה החזקה באירופה (והרביעית בעוצמתה בעולם כולו).
היתרונות מבחינת השקעה בנדל"ן בברלין הינם רבים. בעיקר עבור המשקיע הישראלי. לדוגמא, אחת מקהילות הישראלים הגדולות ביותר בעולם (ובאירופה בפרט) מתקיימת בברלין. על פי ההערכות, מדובר בכ-50,000 ישראלים אשר עברו לגור בברלין לתקופות קצרות וארוכות.
בנוסף, ברלין מושכת אליה צעירים מכל העולם, ולא רק מארץ הקודש. מדובר באחת הערים האטרקטיביות ביותר באירופה ורבים רואים בה בירה תרבותית ועסקית במרכז היבשת. תנועת הדיירים המעוניינים בדירות להשכרה בברלין גדלה מדי שנה. יתרון משמעותי נוסף הוא מחירי הנדל"ן בברלין. בעוד המחירים בערים אחרות בגרמניה (כגון מינכן או קלן) גבוהים במיוחד, ברלין ידועה דווקא במחירי נדל"ן נמוכים יחסית.
הסיבה לכך איננה נעוצה בטיבה של העיר אלא דווקא בנסיבות היסטוריות (למשל, השלכות פוליטיות-כלכליות של נפילת החומה ואיחוד העיר לפני פחות משני עשורים). אם גם אתם מעוניינים לבחון השקעה בנדל"ן בברלין, אחת הערים התוססות ביותר בעולם, אתם בהחלט בכיוון הנכון. לפניכם מדריך קצר ובו טיפים להשקעה בנדל"ן בברלין.
הכירו את ברלין
בדומה לכל השקעה בנדל"ן, גם בעת השקעה בנדל"ן בגרמניה עליכם לפעול לפי הכלל הישן נושן של "מיקום, מיקום, מיקום". כאשר אתם מתעניינים ברכישת נדל"ן בברלין, מוטל עליכם לערוך מחקר מדוקדק של העיר על מגוון שכונותיה ורובעיה. כיום, מתגוררים בברלין כ-3.5 מיליון תושבים. זוהי העיר הגדולה ביותר בגרמניה ואחת מהגדולות במערב אירופה.
אי לכך, משקיעים בנדל"ן בברלין צריכים לבחור יעד להשקעה בעיר מבין מגוון רחב של שכונות והיצע דירות רב. בדומה לכל עיר גדולה, גם בברלין ישנם הבדלים מהותיים בין רובעים, שכונות ואפילו רחובות סמוכים. מחירי נדל"ן בברלין נעים מ-500 יורו למ"ר ומגיעים עד ל-4,000 יורו לכל מ"ר. הכל כמובן תלוי גם באופי הדירה ומצבה. על פי האתר "דה מרקר", מ"ר ממוצע בברלין יעלה למשקיע נדל"ן ישראלי כ-2,038 יורו.
עיר של שוכרי דירות, תנועת תיירים עצומה
כאשר אתם בוחנים השקעה בנדל"ן בברלין, עליכם להבין כי מדובר בעיר אשר מרבית תושביה גרים בשכירות ואינם רוכשים את דירותיהם. בזכות התחבורה הציבורית היעילה, ותודות לתמריצי מס שונים שהוענקו לקבלנים ויזמים ששימרו ושיפצו בניינים בברלין, היצע הדירות בעיר רב. לשמחתכם, גם הביקוש מבחינת דירות להשכרה בברלין איננו מן הנמוכים.
כאשר אתם בוחרים נתיבי השקעה של נדל"ן בברלין, עליכם להכיר היטב את שוק שוכרי הדירות ולבחור נכס במיקום אטרקטיבי ככל הניתן. למשל, ישנם אזורי תעשייה ומסחר חדשים בברלין אשר מושכים אליהם עובדים מגרמניה ומהעולם כולו. דירות אשר נמצאות בסמיכות להתפתחות תעסוקתית זו יכולות לשמש בתור נכס נדל"ן מניב בברלין לתקופה ארוכה. כמו כן, מיותר לציין כי גם דירות הממוקמות באזורי תיירות פופולאריים מסוגלות להיות עבורכם נכס המפיק תשואה נאה. זאת בשל תנועת התיירים הרבה לברלין, הנחשבת לאחת הערים המטוילות ביותר באירופה (ובעולם).
מלכודות פיננסיות – רשויות מס והתמודדות עם בנקים, עורכי דין ומתווכים
ניהול נכסי נדל"ן בברלין דורש מבעל הנכס התמודדות עם שורה ארוכה של גורמים פיננסיים ובירוקרטיים שונים. לדוגמא, רכישת דירה בברלין חייבת במס רכישה של כ-5% (ועוד כ-1% נוסף לתשלום לנוטריון). כמו כן, בכדי לגבות שכר דירה בברלין, עליכם לפתוח חשבון בנק בגרמניה ולהתמודד עם ניירת ודיווחים בגרמנית.
לאחר שדירה בברלין נרשמה על שמכם, חלה עליכם גם חובת דיווח לרשויות – הן בגרמניה והן בישראל. בנוסף, תחויבו מדי שנה במס רכוש שנתי (מיסוי שהיה קיים בעבר בישראל, אך בוטל). מס רכוש שנתי אינכם יכולים לגלגל לפתחם של השוכרים. כאשר תמכרו את הנכס, תהיו כפופים גם לחיוב במס בגרמניה (פטור ממס במכירת דירה ניתן לבעל נכס רק לאחר החזקה בדירה במשך עשר שנים). כמו כן, דמי התיווך בגרמניה עומדים על שיעור של כ-6% (לעומת 1%-2% בישראל).
לסיכום,
רכישת נדל"ן להשקעה בברלין היא בהחלט אחד הטרנדים הפופולאריים ביותר בקרב ציבור המשקיעים הישראלי. המיתוג ה"סקסי" של ברלין צופה לעיר עתיד מזהיר וניתן לראות כיצד מדובר באחד היעדים האטרקטיביים ביותר באירופה כולה. מומחים בתחום מעריכים כי ערכי הנדל"ן בברלין רק יאמירו עם השנים. ואכן, ניתן בהחלט להניח כי רכישת נדל"ן להשקעה בברלין היא מהלך חכם ביותר נוכח המחירים הנמוכים והעתיד הוורוד של העיר (ורוד, תרתי משמע, שכן ברלין נחשבת גם לבירת הקהילה ההומו-לסבית באירופה).
עם זאת, מדובר בהשקעה לטווח הארוך ואין זה יעד המציע רווחים פיננסיים מיידים. כאשר אתם רוכשים דירה בברלין, חשוב לשים לב לכל הפרמטרים השונים אשר עומדים על הפרק. מומלץ כמובן להתייעץ עם מומחים העוסקים בתחום.
