השקעות נדל"ן בארה"ב
בחמש השנים האחרונות, ניתן לראות כי הביקוש מבחינת נדל"ן למגורים נמצא בשיא. נתונים אלה רלבנטיים גם לגבי נדל"ן בארה"ב. על פי מאמר שפורסם לאחרונה (מאי, 2013) במגזין הכלכלי "כלכליסט", מלבד אזורים מעטים בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות שלא נהנו מעליית מחירים, מרבית המשקיעים אשר רכשו נדל"ן בארה"ב בשנים 2009-2012 נהנו מזינוקים במחירי הנכסים.
בחירת מקום השקעה בנדל"ן בארה"ב היא אפוא סוגיה אשר מעסיקה ישראלים רבים. ואכן, אם בחירת נדל"ן להשקעה בישראל איננה משימה פשוטה, מקל וחומר שהדברים הינם מורכבים יותר כאשר אנו עוסקים במדינה כה גדולה ומגוונת כארה"ב. על מנת לבחור אזור מבוקש להשקעה בארה"ב, מומלץ לבחון בשלב ראשון ארבעה פרמטרים מרכזיים – חינוך, עבודה, הגירה חיובית ותחבורה. ואכן, מדובר באלמנטים אשר יוצקים תוכן בפתגם העתיק ביותר בעולם הנדל"ן – "מיקום, מיקום, מיקום".
הפרמטרים לבחינת השקעות נדל"ן בארה"ב
מבחינת חינוך ובתי ספר, כמו בכל מקום בעולם, גם בארה"ב, מדובר בפרמטר חשוב מאין כמוהו. לדוגמא, ניתן למצוא דירוגים של כל מוסדות החינוך המוכרים בארה"ב. חשוב להדגיש כי רבים מהאמריקאים מחליטים על מעבר מקום מגורים בהתאם לדירוגים אלה, וזאת בכדי להעניק לילדיהם את החינוך הטוב והאיכותי ביותר. היות ורכישת השקעות נדל"ן בארה"ב מבוססת באופן שוטף על רווח מדמי שכר הדירה, הרי שמומלץ לרכוש נכסים בעלי יתרונות חינוכיים לדיירים.
הדברים נכונים גם מבחינת תעסוקה. באמצעות מספר כלים מקצועיים, אפשר לאתר נכסים אשר נמצאים בסמוך למגוון אפשרויות תעסוקה. לכך ניתן לצרף את התחבורה באזור. במרבית הערים והיישובים בארה"ב ישנם פתרונות תחבורה מגוונים. ואכן, מערכת התחבורה באזור המדובר יכולה להשפיע באופן מהותי על כדאיות העסקה.
הגירה חיובית היא פרמטר חשוב מאד מבחינת בחירת נדל"ן להשקעה בארה"ב. ככל שההגירה ליעד מסוים היא חיובית וגדולה יותר, כך ניתן להסיק כי מדובר ביעד מבוקש. לפרמטר ההגירה החיובית ישנן שתי השלכות. ראשית, הגירה חיובית מקלה על ההתנהלות מול השוכרים, הן בשלב השכרת הדירה והן ברמה השוטפת. כמו כן, הגירה חיובית משביחה את שוויו של הנכס ומעלה אותו.
אזורים מבוקשים בארצות הברית – ערים ומדינות
אחת הדרכים לברר האם עיר מסוימת בארה"ב היא יעד אטרקטיבי להשקעה היא באמצעות היזהרות מ"שכונות רפאים". מומחים בתחום הנדל"ן בארה"ב מדגישים כי מומלץ להימנע מרכישת נדל"ן במקומות בהם למעלה מ-10% מהנכסים אינם מאוכלסים.
לאחרונה, המגזין הכלכלי "The Street", בשיתוף פעולה עם מכון מחקר והניתוח האמריקאי "Ries", פרסמו את עשרת הערים הטובות ביותר מבחינת השקעה בנדל"ן בארה"ב. בין הערים הללו (אחוזי הנכסים הלא מאוכלסים בסוגריים) ניתן למצוא את לאס וגאס (8.6%), אורלנדו (7.6%), קולורדו ספרינגס (5.3%), ממפיס (11.2%), ג'קסונוויל (10.2%), יוסטון (10.2%), אטלנטה (9.1%), קולומבוס (8.6%), פניקס (8.9%), וטולסה (8.3%).
לצד היעדים הללו, חשוב להדגיש כי את האזורים המפורסמים בארה"ב. לדוגמא, ניו יורק, סן פרנסיסקו, מיאמי ולוס אנג'לס, תיהנה לנצח יעד מבוקש הן על ידי אזרחים אמריקאים והן על ידי תיירים ואזרחי חוץ. אמנם באזורים אלה מחירי הנדל"ן עלולים להיות גבוהים יחסית (וזאת בשל הביקוש הרב), אך גם הסיכון במסגרת רכישת נדל"ן בניו יורק או נדל"ן להשקעה בסן פרנסיסקו איננו גבוה כמו רכישה של נכסים באזורים "מרוחקים ופחות ידועים". לכך ניתן להוסיף את ההתנהלות השוטפת לאחר רכישת הנכס, הנעשית בקלות רבה יותר מול אזורים מוכרים וידועים.
את אזורי הנדל"ן המבוקשים ביותר בארה"ב ניתן לפלח גם ברמת המאקרו על פי המדינות השונות. כידוע, ארה"ב היא פדרציה המורכבת מ-50 מדינות. בקליפת אגוז, ניתן לומר כי אזורי הנדל"ן הטומנים בחובם את הסיכון הנמוך ביותר להשקעה בארה"ב הם מדינות המרכז (לדוגמא, נברסקה, צפון דקוטה, דרום דקוטה, ויסקונסין, איווה וכו') והחוף הצפון-מזרחי (ניו יורק, קנטקי, ווירג'יניה, ווירג'יניה המערבית, רוד איילנד, מרילנד, ניו המפשיר).
