רכישת קרקעות נחשבת בשנים האחרונות ל"טרנד" של ממש. ואכן, לא רק קבלנים ויזמי נדל"ן מקצועיים עוסקים במלאכה. כיום, ניתן לראות יותר ויותר אנשים פרטיים אשר נכנסים לקלחת ורוכשים קרקע מתוך ציפייה כי הנכס יניב עבורם רווח כספי נאה בעתיד.
טרנד רכישת הקרקעות בישראל צובר תאוצה והזרם רק הולך וגבר. על פי בדיקה שערך לאחרונה מינהל הכנסות המדינה, בשנת 2012 נרכשו בישראל 3,182 קרקעות חקלאיות. מדובר בעלייה של כ-43% לעומת רכישת קרקעות בשנת 2007. מבחינתם של ההיקפים הכספיים, התמונה מרשימה עוד יותר. בתוך ארבע שנים בלבד, היקף רכישת הקרקעות עלה ביותר מ-50%.
נשאלת אפוא השאלה, האם כדאי ומשתלם לרכוש קרקע חקלאית? התשובה לכך טמונה, כמו בסוגיות אחרות בתחום ההשקעה בנדל"ן, בנסיבות המקרה הפרטניות. אכן, רכישת קרקע חקלאית מקפלת בתוכה סיכוי של ממש להפשרת השטח בעתיד ומכירתו כמגרש לבניית מגורים או מסחר. סיטואציה זו יכולה בהחלט "להקפיץ" את שווי הקרקע ולהניב לבעליה רווח נאה. עם זאת, השקעה בקרקע חקלאית טומנת בחובה גם סיכונים לא מעטים.
סיכונים נפוצים בעת רכישת קרקע
הסיכון המרכזי מצוי אפוא בעתידה של הקרקע אשר תאריך הפשרתה לוטה בערפל. דהיינו, רכישה של קרקע אשר איננה מופשרת וירידת ההשקעה הראשונית לטמיון במרוצת השנים. כמו כן, בעת רכישת קרקעות, חשוב לבחון היטב את זהות המוכר. לצערנו, ישנם נוכלים רבים אשר מבקשים להתעשר על בסיס תמימותם של המתעניינים בטרנד רכישת הקרקעות. בעת רכישת קרקע חקלאית להשקעה, מומלץ לבחון היטב את שלל הסיכונים העומדים על הפרק, ולהביא אותם בחשבון.
הסיכוי להפשרת הקרקע – הפשרת הקרקע הינה המהלך החשוב ביותר מבחינת הצלחתה של ההשקעה. אמנם לא ניתן לקבוע תאריך מדויק להפשרה עתידית, אך לעיתים אפשר בהחלט להנמיך את הסיכון בעניין זה. לדוגמא, ניתן לבחון מהי התוכנית אשר חלה כיום על הקרקע, ומהן התוכניות העתידיות של הרשות המקומית בנוגע לאזור.
הפקעה – הפשרת קרקעות יכולה לטמון בחובה גם הפקעה של חלקים מהקרקע על ידי המדינה. לדוגמא, הפקעה לצורך סלילת כבישים בשכונת מגורים חדשה או לשם יצירת שטחי ציבור. בעת רכישת קרקע, יש להתייחס גם לאלמנט ההפקעה העתידי. על פי מאמר שפורסם לאחרונה במגזין הכלכלי "דה מארקר", ההפקעה לטובת שטחי ציבור יכולה להגיע עד כדי 40% משטח המקרקעין.
הזכויות על הקרקע – הזכויות על הקרקע יכולות אף הן להשפיע באופן מהותי על כדאיותה של העסקה. למשל, במידה ומדובר בקרקע אשר הזכויות עליה הן בחכירה ממינהל מקרקעי ישראל, ייתכן כי הפשרת השטח תגרור את ביטול החכירה ופיצוי הבעלים (לדוגמא – החלטה 1222 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל). דהיינו, לא יתאפשר לבעל הקרקע למכור את הנכס למרבה במחיר.
היטל השבחה – היטל השבחה הינו מיסוי מקרקעין אשר בעל הקרקע יחויב בו במידה והוא ימכור את הנכס לאחר ששוויו עלה כתוצאה ממתן הקלה, אישור תוכנית בנייה או התרתו של שימוש חורג. היטל השבחה יכול להגיע לשיעור ניכר משווי הנכס ועד כדי 50%.
איך עושים את זה נכון?
חרף הסיכונים שתוארו לעיל, רכישת קרקע חקלאית יכולה בהחלט להיות השקעה משתלמת. מקל וחומר כאשר כל האלמנטים והפרמטרים שתוארו קודם לכן נלקחים בחשבון. הדרך הנכונה לעשות זאת הינה כמובן באמצעות אנשי מקצוע העוסקים בתחום. לא אחת, אפשר לצמצם באופן משמעותי את הסיכונים הכרוכים ברכישת קרקע חקלאית.
