אחד ההבדלים המשמעותיים בין רכישת דירה מקבלן לבין רכישת דירה מיד שנייה, הוא שהקבלן הוא איש מקצוע, המצויד בחוזה שנוסח על ידי עורך הדין שלו ונועד לבטח את הקבלן "על כל צרה שלא תבוא". הרוכש, שהוא בדרך כלל אדם מן השורה, חייב להבין היטב בחוזה הניתן על ידי הקבלן על מנת שלא למצוא את עצמו נטול הגנות במקרה שהדברים לא ילכו כמתוכנן. הנה כמה נקודות, שחשוב לשים לב אליהן בעת ניהול המו"מ עם הקבלן:
ראשית חוכמה – מיהו הקבלן ומהי ההיסטוריה שלו?
יש פחות סיכון ברכישת דירה מקבלן בעל רקורד מרשים של פרוייקטים מוצלחים. זה הזמן לבדוק: מיהו הקבלן שמולו אתם שוקלים לחתום על הסכם המכירה? מהו הרקע שלו? מהי האיכות ורמת שביעות הרצון של הרוכשים בפרוייקטים קודמים שלו? האם יש לו רישיון קבלן? היתרי בנייה נחוצים לפרוייקט הנוכחי? בעלות על הקרקע ללא עיקולים, שעבודים וכדומה? (אם הבנייה היא על אדמת מנהל יש לוודא שהיוון הקרקע שולם).
טיפ חשוב: ניתן להזמין דרך האתר של הדואר דו"ח מידע מרשם החברות כדי לוודא שהקבלן שלכם רשום לפי חוק ואם יש שיעבודים, הלוואות ופרטים חשובים נוספים.
בחינת חוזה הרכישה שניתן על ידי הקבלן
חוזה הרכישה שניתן לכם אינו חקוק בסלע. לאחר קבלת החוזה – זה הזמן להבין אותו לעומק, להעלות שאלות ולהתעקש על שינויים הכרחיים. נמליץ בחום להיעזר בעורך דין לצורך זה (אחרי הכל, מדובר פה על עיסקה של מיליונים, חבל שלא להיעזר באיש מקצוע על מנת לוודא שהיא "תלך חלק"…) והנה כמה דגשים לבדיקה בהסכם:
- מהו המחיר הסופי של הנכס כפי שהוא מופיע בהסכם? מה כולל מחיר זה? האם הוא כולל את כל הסעיפים עליהם הסכמתם (כמו חניה, מחסן, חיבורי גז, חשמל, ומים, רישום בטאבו, וכדומה)? האם הוא כולל מע"מ? האם הוא כולל את ההנחות וההטבות שהובטחו לכם?
- מהו תהליך מסירת הדירה? מהו התאריך הסופי לרישום הדירה על שימכם בטאבו? מה יקרה אם הקבלן יחרוג מתאריך זה? (קורה – אבל אז על הקבלן להתחייב לתשלום שכר הדירה בזמן שתמתינו לקבלת מפתח או לפיצוי הולם אחר)
- מהם מאפייני הדירה המתוארים בהסכם? האם הם תואמים את מאפייני הדירה שבחרתם כפי שראיתם? בידקו כאן כל פרט – מספר הדירה, הקומה, המפרט, הגודל הבנוי וגודל המרפסות, המפרט הטכני כולל כל התוספות, וכדומה
- אם יש הבטחות, הנחות, סיכומים ונקודות נוספות שסוכמו עם הקבלן בעל פה – האם הן מופיעות בהסכם? אל תוותרו על הכנסת נקודות שהובטחו לכן אל תוך ההסכם, גם אם הקבלן מנסה לפטור אתכם בתירוצים שונים.
לא קל להשיג עיסקה טובה!
זה הזמן להפשיל שרוולים ולעשות את המאמץ להבין באמת על מה אתם חותמים. הסכם טוב מול הקבלן יבטיח שלא יהיו "עיזים" בתהליך קבלת דירת החלומות שלכם. היעזרו באיש מקצוע במידת הצורך וודאו שההסכם מבטא ממש על חודו של יוד את כל ההסכמים וההבנות שלכם הן בנוגע לדירה והן בנוגע להסכמות בעל פה עם הקבלן.
