מהפכת הקרקעות החקלאיות
הקרקעות החקלאיות הן ללא ספק מנתיבי ההשקעה הפופולאריים ביותר בציבור הישראלי. לדוגמא, בין השנים 2007-2012 נרכשו בישראל קרקעות חקלאיות בשווי כולל של כ-3.8 מיליארד שקלים. עם זאת, ענף הקרקעות החקלאיות טומן בחובו לא רק הבטחות אלא גם חששות רבים. היות ומדובר על השקעה ארוכת טווח, והיות ופעמים רבות קרקעות חקלאיות עלולות להתברר כהשקעות נפל, ישראלים רבים מוותרים מראש על ה"תענוג". כעת, מהפכה של ממש בענף הקרקעות החקלאיות הושקה בכדי להשיב את אמון הציבור באפיקי השקעה אלה.
בספטמבר 2013, משרד המשפטים פרסם תקנה אשר תחייב שמאים להעריך את שוויין של הקרקעות הן במצבן הנוכחי כקרקעות חקלאיות, והן בעתיד לאחר שינוי ייעודן. התקנה, אשר מאחוריה עומדת מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים, פורסמה לעיון והונחה לטובת הערות הציבור. שמה ה"רשמי" הוא טיוטת תקן מספר 22 והיא עוסקת בעריכת שומות מקרקעין של קרקעות חקלאיות אשר טרם אושרו להפשרה ובנייה.
קרקע חקלאית – 200,000 ₪ בממוצע
על פי רוב, אלה הן הקרקעות החקלאיות אשר משווקות על ידי חברות הנדל"ן השונות. העסקה היא ברורה. חברת נדל"ן רוכשת קרקעות חקלאיות באזור מסוים, ומשווקת אותן לרוכשים תחת הבטחה לסיכויי הפשרה גבוהים. רוכשים אשר מעוניינים לקחת את הסיכון משקיעים סכום סביר בהחלט מבחינת קרקע בישראל (200,000 שקלים בממוצע), וממתינים לאישור התוכניות וקבלת היתרי הבנייה. משרד המשפטים זיהה אפוא פער בין אופן הצגת הקרקעות לבין מצבן של הקרקעות בפועל. אי לכך, הוחלט כי תקנה מסודרת תפזר את הערפל סביב אפיקי השקעה אטרקטיביים אלו.
התקן גובש על ידי שיתוף פעולה בין משרד המשפטים והרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן. זאת, מתוך מטרה "לסייע בהסדרת נושא הקרקעות החקלאיות ולשפר מהותית את המידע אשר ניתן לציבור הרוכשים". במילים פשוטות, משרד המשפטים מבקש מהחברות השונות להציג לרוכשים המעוניינים גילוי נאות מלא אודות מצבו התכנוני והמשפטי של הנכס המדובר.מהפכת הקרקעות החקלאיות של ממש.
בדיקת שמאי מורכבת
התקן המוצע קובע כי שמאים אשר יידרשו להעריך את שוויין של קרקעות חקלאיות המיועדות לשיווק, יחויבו להעריך בראש ובראשונה את שווי הקרקע במצבה הנוכחי. דהיינו, כקרקע חקלאית. זאת, תוך כדי שהם מעריכים כי הקרקע לא תופשר ולא תאושר לבנייה. כמו כן, מוצע כי השמאי יבחן לעומק את התוכנית אשר מוצגת בתור תוכנית לשינוי ייעוד הקרקע על ידי החברה המשווקת. בהמשך, השמאי יתייחס לתוכנית החברה המשווקת, וזאת תוך כדי פירוט כל השלבים והתהליכים אשר עומדים על הפרק (לרבות זמן משוער לאישור הקרקע להפשרה מול רשות מקרקעי ישראל, וועדות התכנון והבנייה, ושאר הגורמים הרלבנטיים).
יתרה מכך, השמאי יעריך גם את פרקי הזמן אשר יידרשו בכדי להשלים את מלוא ההליכים המדוברים. בנוסף, התקן קובע כי שמאי מקרקעין בעסקאות של קרקעות חקלאיות לשיווק יבחנו האם מפורטים כל המיסים והתשלומים (למשל – היטל השבחה) אשר יהיה על הרוכשים לשלם בעת הפשרת הקרקע.
לא זו אף זו, במשרד המשפטים מציעים גם כי השמאי יעריך לא רק את שוויה העכשווי של הקרקע, אלא גם את ערכה ההיפותטי בעת אישור התוכניות לכאורה. דהיינו, מה יהיה ערכה המשוער של הקרקע החקלאית המדוברת במידה שכל האישורים יתקבלו כמתוכנן. במקרים בהם השמאי יהיה סבור כי סיכויי ההפשרה של הקרקע המדוברת נמוכים עד אפסיים, הוא לא יידרש להעריך את שוויה לאחר אישור התוכניות.
במשרד המשפטים מקווים כי התקן החדש, לכשיאושר ויישום, יעניק לרוכשי הקרקעות החקלאיות את מלוא המידע הרלבנטי אודות העסקה אשר עומדת על הפרק. כפועל יוצא מכך, מקווים במשרד המשפטים להשיב את אמון הציבור לעסקאות רכישה של קרקעות חקלאיות. הן בשל האטרקטיביות שלהן והן בשל היותן חלק בלתי נפרד מפתרונות מצוקת הדיור בישראל.
