השקעה בקרקע חקלאית היא ללא ספק אחד הטרנדים הלוהטים של שוק הנדל"ן המקומי. הסיבה לכך שלובה בכמה פרמטרים אשר מתמזגים לכדי שלם הגדול מסך חלקיו. מי מאיתנו לא מתבונן לעיתים על נוף ילדותו ורואה כיצד הפרדס הפתוח בו הוא השתתף ב"פעילות בצופים" הפך לשכונת וילות יוקרתית? ובכן, מדובר ללא ספק בחוויה שהיא כמעט חלק בלתי נפרד מהחיים בישראל. בדיוק התחושה הזו היא המקום להתחיל את סיפורן של הקרקעות החקלאיות במדינה. או שמא נאמר, כיצד הוחלט שפרדס מסוים יהפוך לשדה נדל"ן.
קרקעות ישראל נבדלות זו מזו לא רק במיקומן הגיאוגרפי על המפה. בכל אזור ואזור בארץ, הקרקעות מסווגות על פי ייעודים שונים. לדוגמא, קרקעות למגורים אשר ניתן לבנות עליהן יחידות דיור, קרקעות לתעשייה אשר מטרתן הינה פיתוח מפעלים, קרקעות חקלאיות המשמשות להקמת משקים ועוד. פעמים רבות, קרקעות בישראל משנות את ייעודן בהתאם להחלטות מצד הרשויות. שינוי ייעוד קרקע יכול לטמון בחובו השלכות הרות משקל על ערכו של הנכס. למשל, שינוי ייעוד קרקע חקלאית מעלה את ערכה של הקרקע בעשרות אחוזים. זאת, בשל האפשרות לבנות על השטח אזורי מגורים ותעשייה.
בין קרקעות ישראל למחאת הדיור
בקיץ 2011, מאות אלפי ישראלים יצאו להפגין ברחובות. ההתעוררות האזרחית רחבת ההיקף, אשר זכתה לכינוי "מחאת הדיור", לא נולדה בחלל הריק. כיום, ישראל היא אחת המדינות ה"קשוחות" ביותר בעולם המערבי מבחינת סיכוייו של אדם פרטי לרכוש דירה או בית. זאת, בעיקר בשל עלותו הממוצעת של בית מגורים. באוגוסט 2013, המגזין הכלכלי "כלכליסט" פרסם נתונים לפיהם דרושות בישראל כ-125 משכורות לצורך רכישת דירה.
לעומת זאת, רכישת קרקע חקלאית איננה דורשת מהרוכשים להשקיע למעלה מ-100 חודשי עבודה. בעקבות ייעודה של הקרקע, ניתן לרכוש קרקע חקלאית בישראל בעלות נמוכה בהרבה. מדובר בממוצעים של כ-200,000 שקלים לחטיבת קרקע חקלאית (תלוי באזור ובמיקום).
לאחר הרכישה, הרוכשים ממתינים בסבלנות לשינוי הייעוד של הקרקע. שינוי זה, מקפל בתוכו הזדמנות לרווחים משמעותיים. יתרה מכך, קרקעות ישראל מושכות אליהן התעניינות רבה גם מבחינת שוויין טרם ההפשרה. על פי נתונים שפורסמו באתר "דה מרקר", מדי שנה חלה עלייה של כ-10% במספר העסקאות לרכישת קרקע חקלאית. כמו כן, ניתן לראות גם מגמה של עלייה במחיר העסקאות הכולל בשיעור של 13%. במילים פשוטות, גם רכישה של קרקע חקלאית היום, יכולה להיות עסקה משתלמת בטווח הארוך עוד בטרם ההפשרה (על בסיס מכירת נכס המקרקעין כמות שהוא).
לא השקעה בטוחה – אך ניתן לבצע אותה בחוכמה
חשוב להדגיש, קרקעות ישראל אינן השקעה בטוחה וזאת משום שפרמטרים שונים יכולים להשפיע על סיכויי הפשרתן (לכאן ולכאן). למעשה, לא ניתן להבטיח וודאות מוחלטת לגבי שינוי ייעוד עתידי בנוגע לקרקע מסוימת. עם זאת, חברות אשר עוסקות בשיווק קרקעות חקלאיות יודעות כיצד להקטין את הסיכונים הטמונים בעסקה ככל הניתן.
למשל, על ידי בחירה מדוקדקת של קרקעות חקלאיות בעלות סיכויי הפשרה גדולים המבוססים על דו"חות ממשלתיים, תוכניות מתאר, החלטות בוועדות תכנון ובנייה, הצהרות של אישי ציבור וכדומה. כמו כן, תוכנית העל אשר עוסקת בייעודן של קרקעות ישראל היא תמ"א 35. הכרת התוכנית על בוריה, ועמידה על הדקדוקים השונים הטמונים בה, יכולים לשפוך אור על סיכויי קרקע להפשרה.
למשל, תמ"א 35 קובעת כעיקרון כי יש לפתח בעיקר יישובים קיימים. על פי תוכנית המתאר, לכל יישוב יש מכסת תושבים מקסימלית המתעדכנת מעת לעת. דהיינו, רכישת קרקע חקלאית נכונה יכולה להתמקד בקרקעות צמודות ליישובים אשר מספר תושביהם איננו סמוך למצבת האוכלוסייה המקסימאלית.
לסיכום,
קרקעות ישראל הן יעד נהדר להשקעה וזאת מכמה סיבות. ראשית, קרקע חקלאית היא קרקע אשר יכולה להגדיל את שוויה באחת מיד עם הפשרתה (ואף לפני כן, כאשר תוכניות ההפשרה נמצאות בשלבים סופיים). שנית, היות ומדובר בשוק "רותח", מחיריהן של קרקעות חקלאיות עולים בהדרגה גם לפני שינוי הייעוד. זהו אפיק השקעה מצוין עבור משקיעים שאין בידם הון התחלתי רב. עם זאת, חשוב להדגיש כי בדומה לכל השקעה ארוכת טווח, גם קרקעות הן נכס להשקעה הדורש התייחסות ספציפית לכל עסקה ועסקה.
