שוק הנדל"ן בארה"ב
שוק הנדלן בארצות הברית חווה מפלה קשה בשנת 2008 , והוכיח לכולנו שגם בשוק נדל"ן כה מפותח, עדיין עשויות 
להווצר "בועות" ו"ניפוח" של מחירים לשיאים חדשים, אשר מנותקים מערכם הריאלי. כל זאת התרחש מתחת לאפם של גדולי הכלכלנים והאנליסטים, וכך ביום בהיר אחד, קרסה לה הפירמידה לווים איבדו את יכולת – האשראי, בנקים איבדו את הנזילות התזרימית ומוסדות פיננסיים איבדו את האמון בבנקים ובדרוג הלווים. מעסיקים החלו בפיטורים המוניים, שוק התעסוקה התייבש, שוק הכסף גם כן. התוצאה ידועה לכולנו צניחת ערך הבתים – בעשרות אחוזים. באותה עת, אלו שכן היו מסוגלים לעמוד בתשלומי המשכנתא, והבינו שערך הנכסים צלל בשיעור כה רב הרימו את הכפפה, עשו 111 , והבינו די מהר – שעדיף להכריז על חדלות פרעון ולהשיב את הנכס לבנק, מאשר להמשיך ולשלם למלווה עבור פי שלוש מערכו.
לאן זה מוביל אותנו?
ככל שיותר ויותר בעלי בתים פשטו רגל והשיבו נכסיהם לבנק (בין אם מחוסר יכולת כלכלית ובין אם מסיבות. אחרות) כך הלך והתעצם שיעור המשפחות אשר גרות בשכירות, וכיום הממוצע הלאומי עומד על 82% כעת, גם על אותם לווים בעלי יכולת החזר גבוהה, נאסר לקחת הלוואות בכל צורה שהיא. אותם לווים אשר חדלו מתשלומי המשכנתא, "זכו" לכתם שחור על היסטוריית האשראי שלהם, אשר מעוגן בחוקה הפדרלית. אותו כתם ילווה אותם למשך 7 שנים וימנע מהם את היכולת לקחת הלוואות במסגרת תקופה זו.
פונטציאל תשואה דו ספרית
כולנו מכירים את העקרון הבסיסי של ביקוש והיצע. זהו העקרון הבסיסי העומד מאחורי כל התפתחות כלכלית, ואשר מניע את הכלכלה. במקרה שלנו, מיושם עקרון זה במלוא הדרו בעלי בתים משנים את הסטטוס ל"שוכרים" – ובכך מגדילים את הביקוש לשכירות. זו מתחילה לטפס ובכך נוצרת ההזדמנות ההיסטורית שכולם מדברים עליה.
ההזדמנות ההסטורית מגיעה בדמות היחס בין שווי הנכס לבין גובה השכירות. ובמילה אחת "תשואה". התשואה הממוצעת בארה"ב, בימים שלאחר המשבר, גבוהה פי 8.2 מהתשואה בשוק הנדל"ן המניב בישראל שעומדת על 8.7% . תשואה דו ספרתית – נטו היא אכן ברת השגה בימים שלאחר המשבר.היחסים הם כה שונים ולפעמים אף גורמים למשקיע הישראלי לפקפק בהנחות התזרימיות אשר נראות מנותקות מהשוק הישראלי.
מתי כל זה יגמר?
זו שאלה שקצת קשה לענות עליה, בייחוד לאחר שעמלנו רבות בכדי להדגיש כי הנבואה ניתנה לשוטים, אך כאשר מסתכלים על היחסים ארוכי הטווח בין שווי שוק לגובה השכירות, מבינים שמאז ומעולם היחסים (או התשואות) היו גבוהים משמעותית מאלו שניתן למצוא בשוק הישראלי. יחסים אנומליים אלו נובעים מסיבות שונות ומגוונות. חלקן נעוצות ברגולציות, חלקן באופי וכוחות השוק וחלקן במנטליות האמריקאית.
כפי שציינו, כבר כעת אנו עדים להתעוררות נדל"נית במספר ערים נרחב בארה"ב. בקרוב יחלו לחזור עוד ועוד לווים לידי בשלות ללקיחת משכנתא וקניית נכס, מה שעשוי להביא לעליית הביקוש לנכסים ובד בבד ירידה בביקוש לשכירות. במקביל, אפקט הבייבי בום, אשר התח – משמעותי מאוכלוסיית ארה"ב אשר נכנס כעת לגיל הפרישה, עשוי להציף את השוק בהיצע גדול אשר ימשוך את השוק לכוון השני. כוחות השוק כבר אמרנו? לא ניתן לצפות בודאות מוחלטת מתי תגיע העליה חזרה לרמות הריאליות, באיזה שיעור ובאילו אזורים. אך עם זאת, ישנם גורמים מאקרו כלכליים אשר מאותתים על חזרה והתאוששות כלכלית בת קיימא, ולכן אנו עדים לעליות מחירים בחלקים לא מבוטלים של ארה"ב.
לסיכום איך עושים את זה נכון?
שוק הנדל"ן בארה"ב מהווה יעד אטרקטיבי לרבבות משקיעים ישראלים. לא בכדי ישראל מדורגת במקום השני בעולם (אחרי קנדה), בנפח העסקאות. השאלה היא, האם אותם ישאלים עושים זאת נכון? כיום פועלות בישראל עשרות חברות מהתחום ומציעות נכסים מניבים למשקיעים ישראלים. חלקן מגלות למשקיע טפח ומכסות טפחיים. משיקולי רווחיות עצמית, חברות רבות פונות לשווקים שנפגעו חזק בבועה, בטענה שפוטנציאל הרווח עבור המשקיע הוא הגדול ביותר. ככל שמחירי הנכסים נמוכים יותר, הטווח שבגינו ניתן לגבות עמלות ותשלומים מעורפלים גבוה יותר, והעסקה לכאורה עדיין "תצדיק עצמה" במונחי תשואה. יצוין כי שווקים אלו הם המסוכנים ביותר, ומאופיינים בד"כ בחוסר יציבות פיננסית, תעסוקתית וחברתית, אך בעיני המשקיע זה אכן נראה מפתה.
המלצתנו הכנה, היא בראש ובראשונה להבין כי השוק האמריקאי מספק המון ידע והמון כלים ניתוחיים ופרקטיים 
המאפשרים הבנה מעמיקה אודות הנכס וסביבתו. כמו בכל תחום, ובייחוד בשוק הנדל"ן בארה"ב, עלינו לרדת לפרטים, ולחתור להשגת הידע הנדרש וההבנה הנדרשת על מנת לבחון עסקאות בצורה יעילה ולהגשמת העצמאות הפיננסית המיוחלת.
לשם התחלה, אנו מזמינים אתכם לצפות במדריך פרקטי למדי, המקנה את רוב הכלים הבסיסיים והנחוצים על מנת להתחיל ולהבין את שוק הנדל"ן האמריקאי, וכיצד עלינו לנתח עסקה מוצעת. השיעורים מחולקים לסרטונים לפי נושא וניתנים בחינם (ללא צורך בהרשמה).
כניסה ישירה למדריך להשקעות נדל"ן בארה"ב ביוטיוב
בברכת השקעה נבונה והצלחה מכולנו.
