השקעה בנדל"ן מניב הוא ללא ספק אחד מאפיקי ההשקעה הפופולאריים ביותר. ואכן, במידה ויש בידיכם סכום כסף המאפשר השקעה בנדל"ן, תוכלו לגרוף תשואה נאה כאשר תפעלו נכון. עם זאת, השקעה בנדל"ן איננה עסקה פשוטה כלל וכלל. למעשה, אם לא תתנהלו כראוי, ואם לא תשקלו היטב את מלוא הפרמטרים העומדים על הפרק, שכרכם עלול להיות בהפסדכם. קשה לפרט ולהסביר את מלוא הטעויות אשר עלולות לאפיין את המשקיע המתחיל. אולם, ישנן כמובן טעויות נפוצות בהשקעה בנדל"ן. במאמר זה, נסקור את חמשת הטעויות השכיחות ביותר.
רכישת דירה במחיר שמעל למחיר השוק
כאשר אתם מחפשים נדל"ן להשקעה, עליכם לערוך בשלב ראשון היכרות עם המונח "מחיר השוק". מחיר השוק מקפל בתוכו את שוויו של הנכס המדובר על בסיס כל הפרטים העומדים על הפרק. חשוב להדגיש, גם דירות זהות לחלוטין, אשר ממוקמות באותה קומה בבניין, יכולות להיות בעלות ערך שונה. ערכה של הדירה מושפע ממגוון רחב של אלמנטים – גודל, מצב, סביבה, שיפוצים, גימור, ריהוט, שכונה, קרבה לצירי תחבורה, כיווני אוויר, פנייה לרחוב, מעלית, מצב הבניין ועוד.
אחת הטעויות אשר מאפיינות משקיעי נדל"ן חדשים היא אי עריכת מחקר מקיף המבקש לבחון את "מחיר השוק" של הדירה הספציפית. לדוגמא, אם אתם בוחנים רק את מודעות המכירה של נכסים דומים באזור, עליכם לזכור כי המחיר הנקוב במודעות אלה גבוה בדרך כלל מ"מחיר השוק" האמיתי. זאת משום שמדובר במחיר אשר שני הצדדים (גם הרוכש וגם המוכר) יודעים שהוא "מחיר התחלתי למשא ומתן". בקיצור, השקעה נכונה בנדל"ן דורשת ממכם לרכוש את הדירה בפחות מ"מחיר השוק" שלה.
רכישת נכס ללא בדיקת התפתחויות עתידיות
כאמור, הסוד להצלחת השקעה בנדל"ן טמון לא רק בניתוח מדויק של ההווה אלא גם בהסתכלות לעתיד. שימו לב, שינויים אשר קשה לצפות אותם מראש עלולים להשפיע באופן מהותי על שווי הנכס. לדוגמא, מגדל חדש שיקום מול הנכס שלכם באופן כזה שיחסום את הנוף או פתיחת מוסד גמילה בשכונה שיפגע בערך הדירות באזור. מדובר כמובן רק בשני תרחישים מיני רבים.
אכן, איננו יכולים לצפות כל דבר אשר יקרה בעתיד. עם זאת, ניתן בהחלט "להנמיך סיכונים". תוכניות משמעותיות לגבי השטח המדובר אינן מתרחשות בין לילה. על פי רוב, מדובר בתהליכים הנמשכים (לכל הפחות) כמה חודשים. בכדי לא "ליפול" בהשקעה בנדל"ן, עליכם לבחון היטב גם מה צופן בחובו העתיד (במידת האפשר, כמובן). ניתן לעשות זאת על ידי פנייה לגורמים המקצועיים כגון אגף מנהל הנדסה בעירייה.
רכישת נכס "על עיוור"
אחת הטעויות הקשות ביותר של משקיע הנדל"ן המתחיל טמונה לכאורה בדבר מובן מאליו. כלל חשוב ביותר ברכישת נדל"ן הוא כמובן ביקור בנכס המיועד. שימו לב, למרות שמדובר כביכול בעניין טריוויאלי, לא חסרים משקיעי נדל"ן מתחילים אשר "נופלים בפח" ומוצאים את עצמם קורבן לעקיצות והונאות. גם כאשר כל הנתונים נמצאים על השולחן, אל תתפתו לרכוש נדל"ן טרם ראיתם אותו במו עיניכם. הדברים נאמרים ביתר שאת לגבי נדל"ן בחו"ל, אך התופעה רווחת גם בקרב משקיעי נדל"ן בישראל.
שימוש שגוי במינוף בנקאי
מינוף בנקאי הוא כלי נפוץ בידי משקיעי נדל"ן. ואכן, מדובר בטכניקה פופולארית במיוחד אשר מאפשרת לכם לרכוש נכסים עם הון עצמי שאיננו מן הגבוהים. עם זאת, כאשר אתם בוחרים ללכת על מינוף בנקאי, חשוב לעשות זאת בזהירות וביחד עם מומחים אשר עוסקים בתחום. מינוף בנקאי שגוי עלול לגרום לנזקים כלכליים משמעותיים.
רכישת נדל"ן להשקעה על בסיס שמועות/כתבות/ראיונות/עצות
פעמים רבות, תשמעו ברדיו או בטלוויזיה אודות התפתחות מרשימה מבחינת נדל"ן באזור מסוים. כמו כן, כמעט בכל יום אנו נחשפים לעצות והמלצות מצד גורמים שונים בנוגע לרכישת נדל"ן להשקעה. שימו לב, למרות שמדובר בדרך טובה בכדי למצוא כיוון ראשוני, אסור לקחת המלצות או שמועות כמובן מאליו.
לפני כל השקעה בנדל"ן, הקפידו לערוך סקר שוק מקיף ולעבור את כל השלבים בדקדקנות ובדווקנות. לדוגמא, ייתכן שתראו בטלוויזיה כתבה על נכסי נדל"ן חדשים באזור השרון, אך אם תחקרו לעומק תגלו שהמרואיינים בכתבה הם ראש העיר וקבלנים המשווקים את מרכולתם. בקיצור, לא כל הנוצץ זהב. עליכם לבחון כתבות מסוג זה באופן ביקורתי וברצינות. מיותר לציין שהדברים נאמרים גם לגבי עצות והמלצות מצד חברים או מתווכים למיניהם.
