מיסוי מקרקעין
רכישה או מכירה של נכס מקרקעין מהווה על פי רוב עסקה בסכומים משמעותיים. מלבד המחיר הנקוב של הנכס, אשר מוסכם עליו במסגרת משא ומתן בין הצדדים, עסקת מכירת/רכישת מקרקעין טומנת בחובה גם השלכות מיסוי שונות. ואכן, בעת ביצוע עסקת מכר במקרקעין, חשוב לשים לב גם להיבטי המס השונים. לא אחת, מיסוי מקרקעין יכול באופן משמעותי להשפיע על כדאיות העסקה ומדובר לעיתים במאות אלפי שקלים ויותר.
מומלץ כמובן לפעול באופן מסודר תוך כדי עמידה בהוראות החוק והתקנות השונות. תשלום מיסוי מקרקעין בזמן מסייע מצד אחד לממן את השירותים הניתנים לרוכשים/למוכרים מהמדינה בעסקאות מקרקעין, ומצד שני הוא מביא למילוי החובה האזרחית. ככל שהדיווחים לרשויות המס יהיו מלאים, נכונים ומדויקים יותר, כך גם השירות אשר יינתן לצדדים יהיה יעיל ואפקטיבי.
מיסוי מקרקעין איננו סוגיה פשוטה. חוק מיסוי מקרקעין בנוי מסעיפים מורכבים ואי אפשר להתמצא בו מבלי להכיר גם את ההיבטים הקשורים אליו מבחינת פסיקה, רפורמות וכדומה. במרוצת השנים, חוק מיסוי מקרקעין עודכן ותוקן פעמים רבות, וזאת נוכח השינויים במבנה העסקאות במשק הנדל"ן, התמורות שעברו על הכלכלה הישראלית וכו'. בקליפת אגוז, מכירת זכות במקרקעין כפופה לתשלום מס שבח, ורכישת זכות במקרקעין טומנת בחובה חובה לתשלום מס רכישה.
מס שבח
סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי בעת מכירת זכות במקרקעין, מוטל מס על השבח הטמון בעסקה. מס שבח מקרקעין הוא למעשה מס המוטל על מוכר הזכות במקרקעין כמס רווח הון. דהיינו, מוכר זכות במקרקעין נדרש לשם מס שבח כאשר הוא זכה לרווח כתוצאה מעסקת המכר. בעסקאות "הפסד", לא מוטל מס שבח על המוכר.
חוק מיסוי מקרקעין קובע כיצד יש לחשב את שבח המקרקעין, את ההוראות הרלבנטיות לקביעת יום המכירה ושווי המכירה, את ההוצאות המותרות בניכוי מס, ואת ההוראות הקובעות מבחינת שווי הרכישה ויום הרכישה. כמו כן, מס שבח מושפע גם ממערכת מסועפת ומורכבת של דחיות מס ופטורים למיניהם. לא אחת, מוכר נכס מקרקעין יכול לזכות בפטור ממס שבח בגין נסיבות שונות.
המפורסמת שבהן הינה כאשר זוהי דירת מגורים יחידה. דהיינו, במקרה בו אדם מוכר את דירת המגורים היחידה שלו, וקונה במקומה דירה אחרת, ייתכן והוא יהיה זכאי לפטור ממס שבח. עם זאת, כפי שצוין לעיל, מדובר במערכת מורכבת ביותר של תקנות ותיקוני חקיקה, אשר תלויה גם ברפורמות עדכניות. אי לכך, מומלץ לערוך את חישוב מס השבח ביחד עם עורך דין העוסק בתחום או יועץ מקצועי בתחום הנדל"ן.
מס רכישה
על פי סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין, מכירת זכות במקרקעין חייבת בתשלום מס רכישה. מס רכישה הוא מס אשר משולם על ידי המוכר והוא נקבע כשיעור משווי המכירה. בנכסי נדל"ן אשר אינם דירות מגורים, שיעורי מס רכישה קבועים לכל שווי העסקה. בדירות להשקעה או בנכסים שאינם למגורים, שיעורו של המס תלוי במדרגים ספציפיים. מדרגים אלה מתעדכנים בכל שנה.
בדומה למס שבח, גם מערכת מס רכישה כוללת בתוכה סעיפים ותקנות ובהם הקלות ופטורים שונים. לדוגמא, בעת חישוב מס רכישה יש להתייחס גם לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה)(פטור ממס רכישה), התשל"ה-1974.
לסיכום,
מיסוי מקרקעין הינו סוגיה סבוכה ביותר אשר כוללת מגוון רחב של חובות וזכויות, הרבה מעבר למס רכישה ומס שבח. לדוגמא, היטל השבחה. מדובר בהיטל אשר משולם על ידי המוכר לוועדה לתכנון ובנייה, וזאת בדרך כלל בעקבות תב"ע (תוכנית בניין עיר) אשר השביחה את המקרקעין לאחר כניסתה לתוקף. מדובר בסוגיה נפוצה למשל בעת מכירת קרקע חקלאית ששינתה ייעודה למגורים או תעשייה (וכפועל יוצא מכך, חלה עלייה בשוויה).
לעיתים, המוכר והקונה מתאמים את מחירה של עסקת המכר על בסיס מיסוי המקרקעין. הכל כמובן בהתאם לעסקה הספציפית והנכס המדובר. בכל אופן, בעת ביצוע עסקת מכר בנדל"ן, חשוב להתייחס לעניין המיסוי וזאת משום שיש לכך השפעה ישירה על כדאיותה של העסקה העומדת על הפרק.
