בנק ישראל, במסגרת סקירה מקיפה, פרסם לאחרונה (דצמבר 2013) את דפוסי הרכישה של דירות להשקעה בישראל. על פי נתוני הבנק, כ-23% מהדירות אשר נרכשות בישראל, נרכשות למטרות השקעה. ואכן, דירה להשקעה היא אחת האלטרנטיבות הטובות ביותר לאפיקי השקעה אחרים כגון מט"ח, פיקדונות, חסכונות, שוק ההון וכדומה. הדברים נאמרים ביתר שאת לגבי תקופות בהן הריבית על הפיקדונות נמוכה.
דירה להשקעה היא עסקה מורכבת אשר דורשת איתור נכס, איתור שוכרים, ניהול שוכרים, התנהלות מול עורכי דין, עבודות תחזוקה שוטפות, התמודדות עם רשויות וכדומה. עם זאת, אין ספק ששכרה בצידה. זוהי עסקה אשר טומנת בחובה תשואה גבוהה ביחס להון העצמי לא רב וסיכונים נמוכים. ואכן, כפי שצוין לעיל, כ-23% מרוכשי הדירות בישראל הם למעשה משקיעי נדל"ן. היות ומרבית הרוכשים אינם מודעים לכלל האלמנטים התלויים במהלך מסוג זה, להלן הטעויות הנפוצות בעת רכישת דירה להשקעה.
זוהי לא דירת מגורים!
כאשר אתם מעוניינים לרכוש דירה להשקעה, חשוב לזכור כי אין זו דירת מגורים. המטרה המרכזית אשר צריכה לעמוד לנגד עיניכם היא הפקת מקסימום רווח כלכלי. אי לכך, עליכם לחקור לעומק את התשואה אשר תוכלו לקבל על הדירה, הן מבחינת שכירות שוטפת והן מבחינת רווח בעת מכירה עתידית. לדוגמא, בניגוד לרכישת דירת מגורים, אשר כוללת גם התייחסות לפרמטרים כבדי משקל כגון חינוך, תעסוקה, בריאות וסביבה, רכישת דירה להשקעה היא "שיר אחר לגמרי".
לעיתים, דווקא בשכונות "פחות טובות", ניתן למצוא הזדמנויות נדל"ניות מצוינות. עם זאת, אין ספק ששוויה של הדירה (וכפועל יוצא מכך – גובה דמי השכירות הפוטנציאליים) תלוי באלמנטים שונים כגון שכונה, סביבה, נגישות תחבורתית וכדומה. בניגוד לדירת מגורים, עליכם להביט על האלמנטים הללו מבעד למשקפיים כלכליות גרידא. דהיינו, כמה הדירה עולה כיום, בכמה יהיה ניתן למכור אותה בעתיד, מהו גובה שכר הדירה הממוצע באזור, ומיהו קהל היעד אשר יהיה מעוניין לשכור או לרכוש את הנכס.
יש זמן, יש זמן
כאשר אתם רוכשים דירה להשקעה, אל תפעלו מתוך לחץ. היות וזוהי לא דירת המגורים שלכם, יש לכם הזדמנות אמיתית לבחון את ההיבטים השונים של העסקאות העומדות על הפרק, וזאת תוך כדי הפעלת שיקול דעת וקבלת ייעוץ מקצועי. כמו כן, במידה ואתם מוכרים דירה ישנה, מומלץ לבצע את המכירה בטרם רכישת הדירה להשקעה. אחרת, אתם עלולים למצוא את עצמכם בלחץ למכור את הדירה הישנה. לחץ זה עלול להוביל לתמורה נמוכה מהפוטנציאל (לעיתים, עד כדי הפסד כלכלי).
אי התאמה לקהל היעד
כיום, ישנם שלושה סוגים עיקריים של דירות להשקעה. דירות סטודנטים (המיועדות לשותפים וסמוכות למוסדות לימוד), דירות למשפחות (הדורשות סטנדרט של איכות חיים עם ילדים), ודירות לגיל השלישי (המתאימות לצרכים המיוחדים של בני גיל הזהב). כאשר אתם רוכשים דירה להשקעה, עליכם להחליט מיהו קהל היעד הרלבנטי עבורכם. החלטה זו תשפיע גם על הוצאות עתידיות.
למשל, ידוע כי דירות סטודנטים אינן זקוקות לגימור גבוה כמו דירות להשקעה המיועדות למשפחה. מיותר לציין כי זהו רק פרמטר אחד מבין רשימה ארוכה של שיקולים הקשורים לקהל היעד. לדוגמא, דירות סטודנטים מחליפות דיירים בכל שנה או שנתיים, ואילו דירות להשקעה המיועדות למשפחה יכולות להיחתם לחוזים ארוכי טווח. משקיעים רבים אינם מקבלים החלטה בנוגע לקהל היעד, והדבר מקשה על ההתנהלות השוטפת מול הדיירים.
בדקו היטב את האזור והדירה – אל תלכו בעיניים עצומות אחרי מתווכים
משקיעים רבים אשר רוכשים דירות להשקעה חוטאים בכך שהם אינם מבררים לעומק את מכלול ההיבטים הקשורים לנכס. לא אחת, מכיוון שלא מדובר בדירת מגורים, רוכשי הדירות נוטים לתת אמון מלא במתווכים ובאנשי מכירות. שימו לב, מדובר בטעות נפוצה אשר עלולה לפגוע בכדאיות העסקה. גם כאשר אתם מקבלים הבטחות שונות כגון "האזור מתפתח", "הסביבה מצוינת", "השכנים נהדרים", עליכם לבדוק את הדברים בעצמכם.
כיום, ניתן לקבל מידע רב אודות האזורים השונים באמצעות הרשת. כמו כן, באתרים הכלכליים תוכלו למצוא נתונים מספריים עדכניים בנוגע לערים, שכונות ואפילו רחובות ספציפיים. בנוסף, אל תקנו "על עיוור". בואו לראות את הדירה במו עיניכם ובקרו במקום בכמה הזדמנויות שונות. למשל, בלילה, בסופי שבוע, באמצע שבוע, בשעות הבוקר, בשעות הערב וכדומה. עליכם להכיר היטב את השכונה והמיקום הספציפי של הדירה. שימו לב, גם אם אתם רוכשים דירה להשקעה בעיר הולדתכם, ואפילו אם הדירה ממוקמת ממש בבניין הסמוך, ייתכן וישנם פרמטרים שאינכם מכירים כגון רעש מגן ילדים סמוך או לכלוך בשל קרבה לאתר בנייה. הכירו היטב את הנכס שלכם בטרם אתם רוכשים אותו בפועל.
אל תחסכו בייעוץ מקצועי
רכישת דירה להשקעה היא מהלך כלכלי ארוך טווח. למעשה, מדובר בהשקעה אשר דורשת ממכם לבחור בקפידה את הנכס המיועד. משקיעים רבים אשר מעוניינים לחסוך בהוצאות אינם נעזרים בכל הכלים המקצועיים העומדים לרשותם. למשל, עורך דין בתחום הנדל"ן, יועץ נדל"ן מקצועי, יועץ מס וכדומה. נכון, בעלי מקצוע אלה גובים שכר טרחה אשר איננו מן הנמוכים. עם זאת, השקעה לא חכמה בדירה עלולה לעלות לכם הרבה יותר.
משקיעים ישראלים רבים נמנים על "אנשים מן היישוב" והם אינם מודעים למכלול ההיבטים הקשורים לרכישת הדירה (מיסוי מקרקעין, חוזה מכר, חוזי שכירות, שמאות מקרקעין וכדומה). למשל, רוכשי דירות רבים סבורים כי יועץ המשכנתאות בבנק רוצה אך ורק בטובתם. אי לכך, הם מוותרים על יועץ משכנתאות מטעמם אשר יבחן את ההיבטים השונים של ההלוואה העומדת על הפרק. שימו לב, יועץ המשכנתאות מטעם הבנק דואג אך ורק לאינטרס אחד בלבד – למקסם את הרווחים של הבנק. במידה ולא תגיעו עם איש מקצוע משלכם, אתם עלולים ליפול לידיו כפרי בשל. הדברים נאמרים כמובן לגבי כל אחד משלבי העסקה.
התייחסו לכל ההוצאות הרלבנטיות
רכישת דירה דורשת ממכם עומק פיננסי אשר גבוה ממחירה של הדירה על הנייר. אחת הטעויות הנפוצות בנושא הזה היא רכישת דירה ללא התייחסות למכלול ההוצאות הקשורות לעסקה. לדוגמא, מס רכישה, ריהוט, עמלת תיווך, ליקויי בנייה, שיפוצים שונים, שכ"ט עו"ד וכדומה. מדובר בהוצאות אשר יכולות להגיע לכדי מאות אלפי שקלים. קחו זאת בחשבון וזכרו – דירה להשקעה היא עסק כלכלי.
אל תוותרו על בדיקה מקיפה בבית
בדומה לרכישת דירת מגורים, גם רכישת דירה להשקעה חייבת להיות מלווה עם בדיקה מקצועית של מצב הבית. רק בדיקת בדק בית מטעם חברה מקצועית תוכל לאתר את מלוא הליקויים והפגמים בדירה. שימו לב, ליקויי בנייה הם לא רק גימורי צבע או סדקים קטנים בחיבורי הקירות. ישנה שורה ארוכה של ליקויי בנייה אשר לא ניתן לזהות אותם בעין בלתי מזוינת. כאן, נכנסת לפעולה חברה אשר מכירה היטב את התחום ויודעת לאתר כל ליקוי וליקוי.
יתרה מכך, עליכם להשוות את תוכניות הבנייה בדירה לנכס בפועל. זאת, בכדי להימנע ממצב בו אתם רוכשים דירה אשר איננה בנויה בהתאם לאישורים. עליכם לזכור כי חריגות בנייה הן עבירה פלילית חמורה. בדיקות מקדימות אלה יכולות להתנהל גם מול הרשויות. למשל, בירור אודות התאמה לתמ"א 38, תוכניות לשיקום ופיתוח האזור, הקמה עתידית של מוסדות ציבוריים בסמוך, הרחבה של צירי תחבורה קיימים וכדומה. לכל אלה יש השלכות מהותיות על ערכה של הדירה. היות וזהו מהלך השקעה ארוך טווח, חשוב לזכור כי פיתוח בעוד כמה שנים יכול להעלות באופן משמעותי את ערך הנכס. למעשה, לתוכניות עתידיות אלה משקל רב מבחינת כדאיות העסקה.
ניהול משא ומתן באופן עצמאי
משקיעים רבים נכנסים למשא ומתן בנוגע לרכישת דירה להשקעה כאשר הם אינם בקיאים בתחום הנדל"ן ואינם יודעים כיצד לנהל עסקה מסוג זה. זכרו כי ניהול משא ומתן לקוי עלול לעלות ביוקר. למעשה, גם אם אתם מכירים היטב את תורת ההתמקחות, ואפילו אם אתם בעצמכם "אנשי מכירות מדופלמים", חוסר ידע בעולם הנדל"ן עלול להיות בעוכרכם בעת ניהול משא ומתן לרכישת דירה. מומלץ להגיע לפגישת המיקוח עם יועץ מקצועי מטעמכם המכיר את התחום על בוריו. זאת, בכדי לשמור על האינטרסים שלכם ולהימנע ממקרים בהם החלטות פזיזות תתקבלנה ללא שיקול אמיתי.
