מאז שנת 2007, כאשר משבר הסאב-פריים פקד את שוק המשכנתאות בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות, הביקוש עבור נדל"ן להשקעה בארה"ב נמצא בעלייה מתמדת. למעשה, מדובר בביקוש אשר מאפיין את מרבית האזורים במדינה. מהירי החלטה אשר רכשו נדל"ן בארה"ב בין השנים 2007-2013, זכו ליהנות מזינוק במחירי הנכסים (בעיקר החל משנת 2012). כעת, משקיעים לא מעטים חוששים מרכישת נדל"ן בארה"ב בעקבות תפיסה כי השיא נמצא מאחורינו. דהיינו, נשאלת השאלה האם עדיין כדאי להשקיע בנדל"ן בארה"ב, או שמא מדובר בשוק אשר נמצא בשלבי התאוששות אחרונים ואיננו עוד אטרקטיבי עבור משקיעים מחו"ל.
השאלה היא לא "האם להשקיע" אלא "איך להשקיע"
בדומה לכל השקעה בנדל"ן בחו"ל, גם השקעה בנדל"ן אמריקאי מקורה בשתי מטרות מרכזיות – תשואה מדמי שכירות ורווח הון בעת מכירת הנכס למרבה במחיר. בשל פער משמעותי בין מחירי דירות נמוכים, ועלויות שכירות גבוהות, שוק הנדל"ן האמריקאי הפך בעיני ישראלים רבים ל"תרנגולת המטילה ביצי זהב" (או, אם תרצו, ביצי דולרים). עם זאת, שוק הנדל"ן האמריקאי מפגין לאחרונה התאוששות מרשימה.
כפועל יוצא מכך, הפער בין מחירי הנכסים לדמי השכירות מצטמצם. צמצום זה גורם לכרסום מסוים בתשואה המתקבלת בגין השקעה בנדל"ן בארה"ב. ואכן, מומחים בתחום מציינים כי איתור נכסים להשקעה בארה"ב אשר יניבו לבעליהם תשואה דו ספרתית איננו עוד משימה פשוטה כלל וכלל.
חשוב להדגיש כי הדעות בעניין זה חלוקות. לדוגמה, אם תשאלו את ג'ף ברקלי, מבעלי בנק ההשקעות גולדן-סאקס, ארצות הברית נחשבת עדיין ליעד אטרקטיבי להשקעה בנדל"ן. ברקלי נשא דברים בנושא במהלך כנס שנערך בפברואר 2013 בתל אביב. לדבריו, השאלה לגבי נדל"ן בארה"ב איננה צריכה להיות "האם להשקיע?", אלא "כיצד לעשות את זה נכון?". ברקלי הדגיש כי סימני ההתאוששות של שוק הנדל"ן האמריקאי, ביחד עם נתוני האבטלה המשתפרים, יוצרים דווקא הזדמנות להשקעה כדאית. להלן מספר היבטים אשר חשוב להכיר מבחינת כדאיות השקעות נדל"ן בארה"ב.
ירידת הסיכון
כאשר שוק הנדל"ן האמריקאי קרס, כלכלת "הדוד סם" עברה טלטלה עוצמתית ביותר. בנקים למשכנתאות פשטו את הרגל, גל עיקולים פקד את המדינה, ורבים איבדו את פרנסתם. נוצרה אפוא תחושה כי שוק הנדל"ן האמריקאי מתדרדר לתהום אשר סופו מי ישורנו. בתוך הכאוס הכלכלי, משקיעים בעלי תעוזה ואומץ נכנסו לשוק המתרסק ורכשו דירות ונכסים במיקומים אטרקטיביים ובמחירים מצוינים. משקיעים אמיצים אלה זכו לראות תשואה נאה ביותר תודות להתאוששותה של הכלכלה האמריקאית. עם זאת, בכדי לקטוף את פירות השקעתם, היה עליהם ליטול סיכון אדיר.
כעת, הסיכון ברכישת נכסים בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות איננו גדול כבעבר. דהיינו, משקיעי נדל"ן בארה"ב נוטלים פחות סיכונים ונהנים עדיין מתשואה נאה. ניתן להזכיר בכך את אחד הכללים החשובים ביותר מבחינת השקעת נדל"ן – לתפוס את הגל בעלייה ולא את הגל לפני היווצרותו. זהו בדיוק המצב הנוכחי של הנדל"ן בארה"ב.
הכלכלה האמריקאית עדיין לא בשיאה
היבט נוסף בוחן השקעה בנדל"ן בארה"ב על בסיס מצבה של כלכלת המדינה (ולא רק בהתאם להתאוששות בשוק המקרקעין). דהיינו, למרות ששוק הנדל"ן האמריקאי מראה סימני "חזרה לשגרה", כלכלת המדינה עדיין מלקקת את פצעי המשבר. מומחים בתחום הנדל"ן מעריכים כי מחירי הדירות והנכסים בארה"ב עולים כתוצאה מביקוש שנובע בעיקר מפעילות של משקיעים. היקף רוכשי הנכסים הפרטיים (האזרחים האמריקאים שמעוניינים לרכוש בתים למגורים) נמצא עדיין בשפל הנמוך ביותר מזה כ-20 שנה. אי לכך, רכישת נדל"ן בארה"ב להשקעה היום, תהיה הבסיס למכירת הנכס בעוד מספר שנים. זאת, לאחר עליית המחירים הנוספת אשר נמצאת כאמור במגמת עלייה.
נדל"ן בארה"ב – השוק לפני תקופת הביקוש הגדולה
כאשר הכלכלה נמצאת במצב "נורמאלי", שוק השכירויות מורכב בעיקר מסטודנטים ומשפחות צעירות. שוכרים אלה הופכים לאחר מספר שנים לבעלי דירות. כיום, בעקבות המשבר בכלכלת ארה"ב, צעירים רבים מתגוררים בשכירות למשך תקופה ארוכה מהרגיל. כמו כן, שיעורם של האמריקאים בגילאי 24-35 אשר מתגוררים עם הוריהם בגין מצוקה כלכלית עומד על כ-13.6% (לעומת כ-10% בלבד בשנת 2000). ככל שהכלכלה האמריקאית תתאושש במהלך השנים הקרובות, צעירים אלה יציפו את שוק השכירויות. לאחר מכן, הם יעלו את הביקוש לנכסים לרכישה. כידוע, עלייה בביקוש גוררת מיד עלייה במחירים.
פרספקטיבה ארוכת טווח
בדומה לכל השקעה ארוכת טווח, גם השקעת נדל"ן בארה"ב צריכה להיבחן על בסיס תקופת זמן רחבה. דהיינו, אין די בניתוח שוק הנדל"ן האמריקאי בפרספקטיבה קצרה של השנים 2007-2014. במילים פשוטות, אם בוחנים את שוק הנדל"ן האמריקאי לאורך עשרות שנים, ניתן לראות כי המחירים מציגים מזה תקופה ארוכה עלייה עקבית ונאה. לדוגמה, אמנם מחירי נדל"ן בארה"ב אינם נמצאים בשפל של שנת 2009 (שיאו של משבר הסאב-פריים), אך הם גם אינם רחוקים ממנו. משמע, המחירים עוד צפויים לעלות בהמשך.
לסיכום,
אין ספק שרכישת נדל"ן בארה"ב היא מהלך אשר איננו טומן בחובו את אותן ההזדמנויות הנהדרות של סוף העשור הקודם. עם זאת, מומחי נדל"ן מעריכים כי השיא עדיין לא מאחורינו. להיפך, ההתאוששות בשוק הנדל"ן האמריקאי יוצרת הזדמנויות חדשות אשר מתכתבות עם השיפור העקבי בכלכלת המדינה.
לכך יש להוסיף את הסיכון, אשר ירד באופן משמעותי תודות להתפתחויות הכלכליות והנדל"ניות בארה"ב. אם נסיים בדבריו של ברקלי בכנס בתל אביב, השאלה היא רק "כיצד?". בעניין זה, מומלץ כמובן להתייעץ עם גורמים מקצועיים בעלי ניסיון וידע ברכישת נדל"ן בארה"ב.
