* התמונות להמחשה בלבד
בשנת 2007, פקד את הכלכלה האמריקאית אחד המשברים הגדולים שידעה ארצות הברית למן הקמתה. משבר זה, הידוע כ-"משבר הסאב-פריים", טלטל לחלוטין את הכלכלה החזקה בתבל והוביל בתוך זמן קצר ל"צונאמי כלכלי" בכל העולם.
משבר הסאב-פריים היה תולדה של מתן הלוואות רבות למשכנתאות בארצות הברית עבור לווים אשר היה קיים סיכון רב שלא יעלה בידם לפרוע את ההלוואה (לדוגמא, בעקבות הכנסה לא יציבה). לווים אלה, אשר ביקשו לקבל הלוואה מהבנקים האמריקאים, נאלצו לעשות זאת תחת ריבית גבוהה, וזאת כאשר הבנק "מבטח" את עצמו על ידי אפשרות לממש את המשכנתא ולמכור את הנכס.
מהו משבר הסאב-פריים?
משבר הסאב-פריים הגיע בהפתעה מסוימת, דווקא לאחר פריחה וגידול בשוק הנדל"ן בארצות הברית. פריחה זו לוותה בעידוד מתמיד מצד הממשל למתן הלוואות בתנאים נוחים לצורכי דיור. התנאים הנוחים למתן הלוואות הביאו אזרחים אמריקאים רבים (וכן תושבי חוץ) לרכוש נכסי נדל"ן במדינה. כתוצאה מכך, הביקוש עלה באופן משמעותי ועמו גם הביקוש להלוואות. מקבלי ההלוואות יצאו מתוך נקודת הנחה כי הם אינם יכולים להפסיד דבר בעת אי פרעון ההלוואה, וזאת פרט לנכס המדובר.
אי לכך, נוצר מצב בו לווים רבים, אשר אינם מסוגלים לעמוד בתשלומי המשכנתא, נטלו הלוואה מסוכנות באופן בלתי מבוקר. הבנקים, על מנת לממן את הלוואות הסאב-פריים, השתמשו בהנפקת אגרות חוב מגובות משכנתא. המשקיעים בניירות הערך הללו נהנו מריבית גבוהה, הרבה יותר מאפיקי השקעה אחרים. מכאן, כאשר בשנת 2006 עלה באופן משמעותי מספר הלווים שלא עמדו בתשלומי המשכנתא, נוצרה תגובת שרשרת אשר מוטטה את המערכת הפיננסית כולה.
הבנקים לא הצליחו למכור את הנכסים וחלקם הגיעו לכדי פשיטת רגל בגין אי יכולת לשלם למחזיקי אגרות החוב. כמו כן, משבר הסאב-פריים גרם לכך שרבים מהלווים העדיפו לוותר על הנכס במקום לשלם את המשכנתא. אי לכך, חלה ירידה משמעותית בערך הדירות בארה"ב.
השפעת המשבר על שוק הנדל"ן בארה"ב
משבר הסאב-פריים הותיר את חותמו על גופים פיננסיים אמריקאים ועל שוק הנדל"ן בארה"ב כולה. בעקבות המשבר, בנקים רבים נותרו עם כמות נכסים עצומה אשר עוקלו מלווים שלא עמדו בתשלום הנדרש. הבנקים היו מעוניינים "להיפטר" מהנכסים במהירות בכדי לשאת בתשלום החובות וההוצאות שנגרמו בשל המשבר.
כפועל יוצא מכך, חלה ירידה משמעותית במחירי הנדל"ן בארה"ב. בתוך זמן קצר, משקיעים רבים מכל רחבי תבל, וגם מישראל (כמובן), החליטו לבחון אפשרויות של השקעה בנדל"ן בארה"ב. זאת אגב רכישת בתים בארה"ב על בסיס המחירים הנמוכים, ומתוך הנחה כי המדיניות הכלכלית האמריקאית תתאושש וערכי הנכסים יאמיר בשנית.
תגובת שרשרת המובילה להזדמנויות השקעה בנדל"ן בארה"ב
יתרה מכך, בעקבות הזעזוע הכלכלי כתוצאה ממשבר הסאב-פריים, תנאי ההלוואות למשכנתאות בארה"ב הוחמרו באופן משמעותי. כיום, רבים מתושבי המדינה אינם מסוגלים לנצל את מחירי הנדל"ן הנמוכים, דבר הפותח פתח נוסף מבחינת רכישת בתים בארה"ב על ידי תושבים זרים. לא זו אף זו, אזרחים אמריקאים אשר אינם מסוגלים לרכוש בית בגין תנאי המשכנתאות המחמירים, גרים כיום בשכירות.
תופעה זו הביאה לעלייה במחירי השכירות. כפועל יוצא מכך, רכישת בתים בארה"ב מניבה גם תשואה משמעותית עבור בעל הנכס. לכך ניתן להוסיף היבטים נוספים כגון מחירי נדל"ן נמוכים באופן משמעותי בעת רכישה במזומן (ללא הלוואה). דהיינו, במידה ופלוני מעוניין להשקיע בנדל"ן בארה"ב, ויש באפשרותו לגייס את הסכום במלואו (או לקחת הלוואה במדינתו), הרי שלפניו הזדמנות אמיתית לרכוש נכסים נדל"ניים משתלמים באזורים אטרקטיביים במיוחד בארה"ב. אזורים אשר הצפי הוא שערכם ישוב לשוויו כתמול שלשום, ואף למעלה מכך.
במילים פשוטות, משבר הסאב-פריים, אשר יצר תנודה חסרת תקדים בשוק הנדל"ן של מדינה בעלת עוצמה כלכלית כה גדולה (שאמורה בהחלט להתאושש בעתיד הנראה לעין), הביא להתגבשותן של הזדמנויות חסרות תקדים מבחינת השקעה בנדל"ן בארה"ב. יתרה מכך, היות ובעלי בתים רבים מעוניינים למכור את הנדל"ן במהירות, למשל בגין החובות השונים, לא אחת הם מוכנים להתגמש במחיר בתמורה לעסקה רלבנטית המונחת על השולחן.
ניתן גם לציין את ההשפעה של משבר הנדל"ן בארה"ב על שוק הנדל"ן בישראל. מערכת הבנקים בישראל החליטה להימנע מהטעויות שהובילו למשבר הסאב-פריים אצל האחות מהמערב. אי לכך, הבנקים הישראליים הקשיחו את הפרמטרים לשם נטילת משכנתא בארץ. בעקבות יישום המסקנות הנ"ל בקרב הבנקים הישראליים, אזרחים ישראלים רבים מתעניינים כיום בהזדמנויות עבור נדל"ן להשקעה בארה"ב.
