בשנים האחרונות, בעקבות הטלטלה אשר הכתה בשוק הנדל"ן בארה"ב ובעולם, עלתה באופן משמעותי רמת ההתעניינות בנדל"ן להשקעה בחו"ל. ואכן, ישראלים רבים כבר רכשו נכסים בחו"ל ו/או בחנו אופציות באפיק השקעה זה. אם גם אתם חושבים בכיוון, ורוצים לצעוד את צעדכם הראשונים מבחינת השקעה בנדל"ן בחו"ל, אנו מגישים לכם את המדריך הראשוני להשקעה בנכסים מעבר לים.
בין היעדים הפופולאריים ביותר על ציבור המשקיעים הישראלי ניתן למצוא את ארה"ב, מערב אירופה (גרמניה "חזק בתמונה") ומזרח אירופה. בדומה לכל השקעה בנדל"ן, גם נדל"ן להשקעה בחו"ל טומן בחובו מספר סיכונים. בטרם אתם פונים לבחון את הנושא, חשוב להיות מודעים למכשולים הידועים וה"פחות ידועים" בתחום. למעשה, ניתן לחלק את סיכוניה של עסקת נדל"ן להשקעה בחו"ל לשני מישורים – סיכוני עסקה וסיכוני שוק.
השקעה בנדל"ן בחו"ל – אין השקעה בלי סיכון
סיכוני עסקה נובעים בעיקר מאופי ביצוע עסקת המכר על שלל היבטיה השונים. בדומה לרכישת נדל"ן להשקעה בישראל, גם עסקאות של נדל"ן להשקעה בארה"ב או באירופה כוללות מגוון רחב של פרמטרים ושיקולים. לדוגמא, שיקולי מס, היזהרות מפני תרמיות, אותיות קטנות, עלויות נסתרות ועוד. סיכוני שוק הם סיכונים אשר באים לידי ביטוי באי השכרת הנכס, ירידה לא צפויה (או צפויה) במחירי הנדל"ן במדינה/באזור, נזקים לנכס, סיכונים עסקיים/כלכליים, מינוף בנקאי וכדומה.
ובכן, נשאלת אפוא השאלה כיצד אפשר לעבור בשלום השקעה בנדל"ן בחו"ל? התשובה לכך, כצפוי, מורכבת. ראשית, כבר בשלב ראשון, חשוב להזכיר ולהדגיש – אין השקעה ללא סיכון. אי לכך, גם כאשר עומדת על השולחן הצעה לרכישת נדל"ן בחו"ל אשר החברה המשווקת מציגה אותה כ"מנייה בטוחה והצלחה מובטחת", מוטל עלינו לבחון את הפרטים לעומקם. החלטה בדבר השקעה בנדל"ן בחו"ל צריכה להתקבל באופן מושכל, ולא רק על בסיס תחושות בטן.
איך תצמצמו סיכונים לפני השקעה בנדל"ן בחו"ל?
להלן מספר כללי אצבע אשר יסייעו לכם להפחית ככל הניתן את הסיכונים הטמונים בהשקעה בנדל"ן בחו"ל. בשלב ראשון, חשוב לערוך שיעורי בית מקיפים אודות העסקה בה אתם מעוניינים. עסקת ההשקעה תלויה במגוון רחב של פרמטרים הקשורים אליכם, הרוכשים. לדוגמא, הון עצמי, היקף ההשקעה הרצוי, מטרת ההשקעה (רווח באמצעות שכר דירה או המתנה למכירה עם עליית ערך) ועוד. לאחר בחירת העסקה המבוקשת, עליכם ללמוד את רזי שוק הנדל"ן באזור המדובר. לדוגמא, אם אתם מתכננים השקעה בנדל"ן בארה"ב, חשוב לבחון היטב לא רק את שוק הנדל"ן האמריקאי אלא גם את שוק הנדל"ן במדינה/בעיר בה אתם מחפשים את הנכס (ולאחר מכן, ברזולוציות גבוהות יותר של רובעים, שכונות, רחובות וכדומה).
דרך מצוינת לעשות זאת היא עלי ידי התחקות אחר מגמות בשוק הנדל"ן באזור במהלך 5-10 השנים האחרונות. מומחים בתחום הנדל"ן מצביעים על שנת 2007 כשנת מפתח (טרם משבר הנדל"ן שטלטל את מחירי השוק). במסגרת בחינת השוק המדובר, חשוב לבחון את היצע הדירות באזור, מחירי השכירות, עסקאות דומות בסביבה קרובה וכדומה. כמו כן, מומלץ כבר עכשיו לקבל ייעוץ מקצועי מטעם יועצי מס, עורכי דין וכו'. ייעוץ מס חשוב מבחינת היבטי מיסוי שונים לגבי האזור המדובר, ועורך דין יכול לעגן את זכויותיכם מפני תרמית או עסקה לא כדאית.
כפי שצוין לעיל, סיכונים בעסקאות נדל"ן בחו"ל יכולים להיות כחלק מהעסקה עצמה. כאשר אתם מחפשים נתיבי השקעה בחו"ל, כדאי לבדוק היטב מול מי אתם עומדים. מי היא החברה אשר משווקת את העסקה? מהי עמדתה בעסקה ומהי הפוזיציה שלה ביחס לנכס לאחר המכירה (האם היא דואגת לנהל אותו, האם התקופה היא מוגבלת, אם כן – לכמה זמן וכו'). לעיתים, חברות משווקות נכסים בחו"ל כאשר הן למעשה מתווכות או מארגנות קבוצות של משקיעים. חשוב לנסות ולהבין מהם האינטרסים (מלבד הכלכליים גרידא) העומדים מאחורי המשווק.
לדוגמא, אם מדובר במשווק שהוא גם בעל הקרקע או היזם במקום, הרי שמחויבותו להצלחת העסקה היא גדולה. כמו כן, לעיתים החברה המשווקת מושקעת אף היא בעסקה. לאחר עמידה על האינטרסים השונים, מומלץ לבחון את ההיסטוריה של החברה (האם היא נהנית מהמלצות? האם מאחוריה פרויקטים מוצלחים? האם היא בעלת שם טוב בשוק הנדל"ן?).
לסיכום,
השקעה בנדל"ן, בישראל או בחו"ל, היא מהלך מורכב ביותר. זאת משום שמדובר בהשקעה בסכומי כסף משמעותיים אשר נעשית (על פי רוב) על ידי משקיעים שאינם בעלי ניסיון רב בענף המקרקעין. מיותר לציין כי הדברים נאמרים ביתר שאת לגבי השקעה בנדל"ן בחו"ל. כעת, נכנסים למשוואה פרמטרים נוספים כגון מרחק, מט"ח, מיסוי לפי הדין הזר, ניהול הנכס לאחר רכישתו וכדומה. עם זאת, חשוב להדגיש כי השקעה בנדל"ן בחו"ל יכולה להיות מהלך חכם ביותר. לא אחת, השקעות בנדל"ן בארה"ב ואירופה מניבות עבור המשקיעים תשואות נאות ורווחים יפים. היות ומדובר בהשקעה בעלת סיכונים מסוימים, ידע הוא כוח. ככל שתכירו יותר טוב את סיכוני השוק וסיכוני העסקה, כך תוכלו לצמצם את המכשולים ולהגדיל את הסיכוי לרווחים.
