השקעה בנדל"ן ארה"ב
בעקבות משבר הסאב פריים, אשר פוצץ בשנת 2008 את בועת הנדל"ן בארה"ב, שוק הנדל"ן האמריקאי חווה את אחת הטלטלות המשמעותיות ביותר בעת החדשה. במגזין הכלכלי "כלכליסט" פורסם לאחרונה מאמר לפיו מחירי הנדל"ן בארה"ב ירדו בעקבות המשבר בשיעור של 20%-40%. למעשה, מלבד אזורים בודדים (כגון מנהטן) אשר נהנים מיציבות בעקבות עודף ביקוש, במרבית המדינות והערים בארצות הברית חלה ירידה של ממש במחירי השוק.
אי לכך, שוק הנדל"ן האמריקאי טומן בחובו לא מעט הזדמנויות עבור משקיעים זרים. רוכשים פוטנציאליים המחפשים נדל"ן להשקעה בארה"ב מגיעים ממגוון מדינות כאשר ציבור המשקיעים הישראלי נמצא "חזק בתמונה". אליו מצטרפים שורה ארוכה של משקיעים משווייץ, דרום קוריאה, קנדה, גרמניה, בריטניה ואף מקסיקו.
בעת השקעה בנדל"ן ארה"ב, חשוב לשים דגש על מספר עקרונות מובילים. אכן, השקעה בנדל"ן ארה"ב טומנת בחובה סיכויים נהדרים לרווחים יפים. עם זאת, יש לבחון היטב את העסקאות העומדות על הפרק, וזאת בכדי להימנע מטעויות אשר תסתיימנה במפח נפש. להלן שישה טיפים לבחינת נדל"ן להשקעה בארה"ב.
אל תפתו לתשואות מבטיחות
חברות רבות המשווקות נכסי נדל"ן בארה"ב מבטיחות למשקיעים תשואה שנתית דו-ספרתית. פעמים רבות מובטחת תשואה יפה רק בתקופה הראשונה (שנה-שנתיים). אי לכך, חשוב לבחון היטב את התשואה העתידית גם בטווח הארוך. זכרו – אין מתנות חינם.
בדקו היטב את האזור ואת המיקום
כמו כל עסקה בנדל"ן, גם השקעה בנדל"ן ארה"ב נבחן בהתאם לפתגם המוכר "מיקום, מיקום, מיקום". חשוב שלא לרכוש נכסים בארה"ב מבלי לבדוק היטב את מיקומם. לדוגמא, האם הם נמצאים באזור מבוקש, האם קל למצוא שוכרים (למשל, בשל קרבה למוסדות לימוד או מרכזי תרבות), האם רמת הפשיעה במקום איננה גבוהה וכדומה. בארה"ב, ישנם הבדלים מהותיים מבחינת נדל"ן לא רק בין המדינות השונות. למעשה, גם בתוך המדינה עצמה, ואף בתוך הערים פנימה, ישנם אזורים בעלי פוטנציאל רווח גדול, לצד אזורים לא-מבוקשים שאינם טומנים בחובם הבטחה של ממש.
הבינו היטב במה אתם משקיעים
כאשר אתם בוחרים להשקיע בנדל"ן בארה"ב, בדקו לעומק את הפרמטרים השונים התלויים בנכס. לדוגמא, אם הנכס ממוקם בבניין מגורים, עליכם לבדוק מהו שיעורו של וועד הבית והאם ישנן הוצאות נוספות בגין שומר, בריכה וכדומה. במידה ואתם מעוניינים לרכוש נכס בארה"ב הנמצא בשכונה סגורה, עליכם להתייחס גם לוועד השכונות ולפרמטרים נוספים הקשורים בעלויות השוטפות של הבית.
התאימו את עצמכם לשוק האמריקאי
רכישת נכס להשקעה בנדל"ן בארה"ב איננה יכולה להיות מתוך נקודת מבט ישראלית. עליכם "להיכנס לראש האמריקאי" ולהבין היטב את צורת החשיבה של השוכרים המקומיים. לדוגמא, פעמים רבות, שוכרים אמריקאים מעמידים דרישות סף כגון שטיחים מקיר לקיר, אח (באזורים קרים), מרתף, חנייה צמודה וכדומה. אי לכך, בעת רכישת נכס בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות, חשבו על האפשרויות אשר אתם מעמידים לרשות השוכרים.
עלויות נוספות והוצאות שוטפות
מהלך של רכישת נדל"ן להשקעה בארה"ב כולל גם שורה ארוכה של הוצאות נלוות כגון החזרי מס לרשויות, הגשת דו"חות, עלויות שכ"ט עו"ד, עלויות רואה חשבון, עלויות יועצי מס, הוצאות מול רשם החברות וכדומה. למשל, כאשר משקיע זר מוכר נכס בארה"ב, הוא מחויב בתשלום מס של כ-10% מערך הקנייה. חשוב להכיר היטב את המיסים השונים וההוצאות השוטפות על הנכס מול הרשויות והגורמים המקצועיים. יודגש כי מדובר בהיבטים השונים באופן מהותי מהשוק הישראלי.
הישמרו מפני שכונות רפאים
בערים רבות בארה"ב התפתחו במהלך השנים "שכונות רפאים". מדובר באזורים שלמים בהם ישנם נכסים נטושים. מיותר לציין כי שכונות אלה אינן אטרקטיביות בלשון המעטה. על פי רוב, מומלץ להיזהר בעת רכישת נכסי נדל"ן בארה"ב בערים בהם שיעורם של הנכסים הנטושים עולה על 10%. עם זאת, בכל מקרה, חשוב לבדוק היטב את מיקומו של הנכס ואת סביבתו.
