תמ"א 35, אשר ידועה גם בשמה המלא "תוכנית המתאר הארצית המשולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור", הפכה זה מכבר לאחר המונחים הבולטים ביותר בשוק הנדל"ן בישראל. תוכנית המתאר הארצית, תמ"א 35, קודמה על ידי מינהל התכנון. היא אושרה בשנת 2005 על ידי ממשלת ישראל. התוכנית קודמה מתוך מטרה להעניק מענה לשלל צורכי הפיתוח והבנייה של מדינת ישראל. זאת, אגב שמירה הן על עתודות הקרקע לדורות הבאים והן על השטחים הפתוחים.

בשל העקרונות ומטרות העל של התכנון בבסיס התוכנית, תמ"א 35 מבחינה למעשה בין חמישה סוגים שונים של מרקמים (אזורים מוטי שימור ואזורים מאפשרי פיתוח). חמשת המרקמים לפי תמ"א 35 הם מרקם עירוני, מרקם כפרי, מרקם עירוני-כפרי, מרקם שימור משולב, מרקם שימור ארצי ומרקם חופי.

במרקמים אלה, ניתן מענה וביטוי לצורכי הפיתוח של המדינה. זאת, תוך כדי הדגשת חשיבותו של "רצף השטחים הפתוחים". כמו כן, תמ"א 35 מבקשת לשמר גם ערכים של נוף, מורשת, טבע וחקלאות. בין העקרונות אשר עוברים כחוט השני בתמ"א 35, ניתן למצוא גם דגש על בלימת פרבור ופיתוח ערים. התוכנית מבקשת גם להביא לפיתוח תחבורה ציבורית והתמקדות בקידום יישובים (בין השאר, מתוך מטרה לצמצם את הפערים בחברה הישראלית). תמ"א 35 מעלה על נס גם את החשיבות הלאומית שבפיתוח הנגב, הגליל ואזור ירושלים.

תמ"א 35 איננה עומדת לבדה. שורה של אמצעי מדיניות משלימים מצורפים לתוכנית, וזאת מתוך מטרה להבטיח את השגתן של מטרותיה ויישום עקרונותיה. בין השאר, מדובר במדיניות הנוגעת לנושאים כלכליים וחברתיים. החלטת הממשלה אשר אישרה את תמ"א 35 בשנת 2005, קבעה כי כל משרדי הממשלה יפעלו בכדי לקדם את התוכנית ולהביא ליישומה בפועל.

מה בין תמ"א 35 ובין קרקעות חקלאיות בישראל?

בכדי להבין לעומק את סוגיית הפשרת הקרקעות החקלאיות בישראל, עלינו להכיר את תמ"א 35 ואת משמעויותיה. ראשית, הבה נסקור בקצרה את מבנה התכנון והבנייה בישראל. המבנה התכנוני בישראל נשען על פעילותן של ועדות בשלוש דרגות – הוועדה הארצית, הוועדה המחוזית והוועדה המקומית. תמ"א 35, שהינה החלטה של הוועדה הארצית לתכנון ובנייה, מהווה למעשה "מתווה מדיניות". מתוך מתווה המדיניות הנ"ל, הועדות המחוזיות והמקומיות גוזרות את דרך פעילותן.

כפי שצוין לעיל, אחת המטרות המרכזיות והחשובות ביותר של תמ"א 35 היא "שימור מרקמים". דהיינו, לשמור על כך שהמרקם החקלאי יוותר חקלאי, והמרקם העירוני יהיה המוקד לפיתוח אורבני. במילים פשוטות, תמ"א 35 מבקשת למנוע מצב בו כל השטח בין גדרה לחדרה יהיה מטרופולין אחד ארוך וצפוף של בנייה ללא ריאות ירוקות. אחד הביטויים המובהקים לעניין זה טמון במונח "פיתוח צמוד דופן". דהיינו, הפיתוח העירוני בישראל צריך להתמקד בתוך ו/או בצמוד למרכזים עירוניים אשר כבר קיימים.

אלמנט נוסף של תמ"א 35 אשר משפיע על סיכויי הפשרתן של קרקעות חקלאיות הוא "הגבלת אוכלוסין". תמ"א 35 קובעת היקף האוכלוסייה הצפוי בשורה של ישובים ברחבי הארץ. אי לכך, במידה ואתם מעוניינים לרכוש קרקע חקלאית במרכז, אך אתם מבררים ומגלים שמס' התושבים במקום מתקרב למקסימום הקבוע, הרי שסיכויי הפשרתה של הקרקע קטנים בהתאמה.

המרקם העירוני

כפי שצוין לעיל, תמ"א 35 מחלקת את הארץ למספר מרקמים. על מנת לצפות הפשרתן של קרקעות חקלאיות, מומלץ לבחון קרקעות הנמצאות בתוך "המרקם העירוני". כאמור, תמ"א 35 מבקשת לשמור על שטחים ירוקים ופתוחים בישראל. עם זאת, היא רואה חשיבות גם בפיתוח לצורכי פתרונות דיור. אי לכך, נקבע כי מרבית הפיתוח יתמקד במרקמים העירוניים. דהיינו, קרקעות חקלאיות אשר נמצאות בתוך המרקם העירוני נהנות מסיכויי הפשרה גבוהים במיוחד. עם זאת, חשוב להדגיש כי לא מדובר ב"עניין סגור". יתרה מכך, אם הקרקעות החקלאיות ממוקמות גם במרקם עירוני, וגם באזורים בעלי חשיבות לאומית (כגון הנגב, הגליל וירושלים), הרי שסיכוייהן טובים עוד יותר.

לקבלת הצעות אטרקטיביות של קרקעות חקלאיות הנמצאות במרקם עירוני לפי תמא 35 השאירו פרטים:

The post מה זה תמ"א 35? appeared first on פורטל הבית.