משכנתא הינה הלוואה ארוכת טווח הניתנת למטרת רכישת דיור. היות והלווים אינם מסוגלים להעמיד ערבויות מתאימות לפירעון מלוא הסכום, הבנק משעבד את נכס הנדל"ן בתמורה להבטחת תשלום ההחזר החודשי. אי לכך, והיות וההחזר החודשי הנקבע בעת נטילת ההלוואה יכול להשפיע באופן מהותי על אורח החיים של הלווים למשך השנים הבאות (ועל התנהלותו של התא הכלכלי המשפחתי), חשוב לתכנן היטב את שיעור התשלום החודשי.

ההחזר החודשי, בדומה לכל סוגיה במשכנתא, משתנה בהתאם למספר פרמטרים. לדוגמא, ככל שהמשכנתא ארוכה יותר, וזמן הפירעון רחב יותר, כך ההחזר החודשי נמוך בהתאמה. ובכן, כיצד תוכלו לבחור משכנתא מתאימה עם החזר חודשי שהולם את מידותיכם? להלן מדריך קצר.

החזר חודשי מומלץ למשכנתא, איך עושים את זה נכון?

למעשה, החזר חודשי למשכנתא מורכב משלושה מרכיבים עיקריים – הריבית השנתית, סכום המשכנתא ומשך שנות ההלוואה. השפעתם של כל אחד מהפרמטרים הללו משתנה ממקרה למקרה וממשכנתא למשכנתא (וכן ביחס אחד לשני). כמו כן, בעת חישוב ההחזר החודשי חשוב להתייחס גם לסכומים נוספים הקשורים לנטילת משכנתא כגון ביטוח חיים וביטוח דירה. ביטוחים אלה יכולים להעלות את ההחזר החודשי בכ-200 שקלים בחודש.

על פי רוב, יועצי משכנתא ממליצים שלא לקבוע החזר חודשי אשר עולה על כ-20%-30% מההכנסה של הלווים (בשיעורי נטו). דהיינו, במידה ומדובר בזוג צעיר אשר משתכר כ-14,000 ₪ נטו לחודש, מומלץ לא לקבוע החזר חודשי הגבוה מכ-4,000-4,500 ₪. זאת היות והחזר חודשי בשיעורים גבוהים עלול להתברר כמלכודת לא פשוטה. כמו כן, חשוב להכניס למכלול השיקולים גם נושאים כגון כספים עתידיים אשר אמורים להתקבל. למשל ירושה, קרן השתלמות, חיסכון שנפתח וכדומה.

בדומה לכל תכנון פיננסי משפחתי, יש להתייחס גם לפרטים הקשורים למקומות העבודה של בני הזוג. למשל, האם העבודה יציבה? האם המשכורת יציבה? האם צפויות עליות או ירידות בשכר? וכו'. שיקול חשוב נוסף אשר יש לשים אליו לב הוא התא המשפחתי. מיותר לציין כי זוג צעיר ללא ילדים יוכל בקלות רבה יותר לעמוד בתשלומי המשכנתא, זאת לעומת תא משפחתי עם ילדים אשר הוצאותיו גדלות באופן ניכר (כאשר הילדים אינם תורמים למאמץ הפיננסי אלא את מתיקותם). מומחים העוסקים בתחום ממליצים גם על קביעת מרווחי ביטחון ראויים וזאת משום שפיגור בתשלומי המשכנתא יוליד חיוב בריבית פיגורים אשר תייקר באופן משמעותי את ההחזר החודשי.

הריבית – כל אחוז משפיע

פתגם ידוע בתחום הנדל"ן קובע כי הריבית איננה זקוקה לגשם בכדי לגדול ולצמוח. בעת שמדובר בריבית למשכנתאות, חשוב לדעת כי כל אחוז יכול להיות משמעותי. למשל, במידה וזוג צעיר נטל משכנתא בשיעור של 800,000 שקלים והוא משלם מדי חודש 5,000 ₪ בריבית של 4%, סכום המשכנתא הסופי יעמוד על כ-1.16 מיליון שקלים. העלאת הריבית באחוז אחד בלבד תייקר את המשכנתא בכ-100,000 שקלים.

כמו כן, הריבית חשובה מאד ויש לבדוק אותה גם בהתאם לתוכנית המשכנתא (האם הריבית קבועה, האם היא משתנה, מהו סוג ההצמדה וכו'). באשר לפריסת המשכנתא, אין ספק כי גם משך השנים משפיע על ההחזר החודשי. עם זאת, גם כאן, חשוב שלא למהר וליטול משכנתאות קצרות מתוך תקווה "לסיים את זה בתוך כמה שנים". היקף השנים משפיע על ההחזר החודשי ועל יכולתו של הלווה לפרוע את החוב.

לסיכום, ניתן לקבוע מספר כללי מפתח בעת קביעת ההחזר החודשי:

1. עדיף להימנע ממצב בו ההחזר החודשי גדול מ-25% מההכנסה של שני בני הזוג בערכי נטו לחודש.

2. התייחסו לסכומי כסף עתידיים כגון ירושות או קרנות אשר אמורות להתקבל.

3. השקיעו מחשבה בנוגע להתפתחות התא המשפחתי.

4. בדקו היטב את עתיד העבודה ויציבות המשכורת החודשית.

5. בחרו את מסלול המשכנתא המתאים לכם ועמדו על היתרונות והחסרונות של המסלולים השונים מבחינת ההחזר החודשי (עם הצמדה למדד, ללא הצמדה למדד וכדומה).

6. שימו לב למשך המשכנתא, יש בו כדי להשפיע על הריבית המשולמת (ועל ההחזר החודשי, כמובן).

לפרק הבא

לפרק הקודם

עדיין מבובלבלים ורוצים להתייעץ עם מומחה משכנתאות? השאירו פרטים:

The post קביעת החזר חודשי למשכנתא appeared first on פורטל הבית.

מה זה משכנתא בעצם?

משכנתא היא למעשה הלוואה אשר במסגרתה הבנק מעמיד לרשות רוכשי הדירה את הסכום החסר להם לטובת קניית הנכס. לאחר מכן, המשכנתא נפרעת כמו כל הלוואה על בסיס החזר חודשי. בכדי להבטיח את העברת התשלומים כסדרם, הבנק משעבד לטובתו של הנכס. משמע, הוא רשאי לבקש את פינוי הדיירים מהבית במידה והמשכנתא לא תשולם כמוסכם. הדרך הנכונה לצלוח את המסע הארוך והמפרך הזה מתחילה בתכנון פיננסי מקדים.

תכנון פיננסי מקדים למשכנתא – הצעד הראשון והחשוב ביותר

תכנון פיננסי לרכישת משכנתא הוא השלב הראשון בעת רכישת דירה. כעת, עליכם לבחון היטב היטב את המקורות הפיננסיים העומדים לרשותכם, הן בהווה והן בעתיד. שימו לב! אל תשקעו בחלומות או בפנטזיות. בידקו את הכספים המדוברים בזהירות ואפילו הקפידו לעגל את הסכומים כלפי מטה.

לדוגמא, במידה והיום אתם זוג צעיר ללא ילדים אשר מעוניין ברכישת דירה, חשוב לקחת בחשבון כי כאשר תרחיבו את המשפחה (בשעה טובה), ההוצאות המשפחתיות רק יגדלו. כמו כן, עליכם לבחון גם מהו הכסף הזמין העומד לרשות רכישת הדירה ומהם המקורות הנוספים בהם תוכלו להיעזר. למשל, סיוע מצד ההורים, חסכונות ארוכי טווח, כספים מהחתונה, ירושות עתידיות ועוד.

תכנון פיננסי מקדים לפני רכישת דירה צריך לכלול גם היבטים נוספים כגון:

1. הוצאות נוספות מעבר למחיר הנכס – רכישת דירה כרוכה בהוצאות רבות, מעבר למחיר הנקוב בעסקת המכר. אחד השיקולים החשובים ביותר בעניין זה הוא מיסוי המקרקעין. בעת רכישת דירה, ישנם מיסים שונים המוטלים על העסקה כגון מס מכירה, מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה וכדומה. כמו כן, עליכם לקחת בחשבון גם סוגיות כגון בדק בית, שכר טרחת עורך דין ועוד.
2. בדיקת המקורות הכספיים – לפני שאתם פונים לנטילת משכנתא, עליכם לבדוק היטב את המקורות הכספיים אשר עומדים לרשותכם לצורך המהלך. חשוב שלא להפריז במקורות הכספיים ולעסוק במצוי ולא ברצוי. כמו כן, הפרידו באופן מהותי בין הבטחות לעזרה עתידית ובין כספים הנמצאים בידיכם כעת באופן זמין.
3. הכנסות/הוצאות עתידיות – היות ומשכנתא היא הלוואה לטווח ארוך, חשוב לבחון גם הכנסות והוצאות עתידיות התלויות בגורמים שונים כגון מעבר מקום עבודה, פתיחת עסק עצמאי, הרחבת המשפחה וכדומה. כל אלה יכולים להשפיע באופן מהותי על היכולת שלכם לעמוד בהחזר החודשי.
4. בחרו מסלול מתאים – הבנקים מציעים ללקוחותיהם שורה ארוכה של מסלולים שונים לנטילת משכנתא. חשוב לבדוק היטב מהו המסלול המתאים לכם ביותר. בחירת המסלול קשורה באופן ישיר לתכנון הפיננסי המקדים.

לפרק הבא במדריך המשכנתא לחצו כאן -יצירת מבנה פיננסי להחזר ההלוואה

 לפרק הקודם לחצו כאן-מדריך משכנתא

עדיין מבובלבלים ורוצים להתייעץ עם מומחה משכנתאות? השאירו פרטים:

The post המדריך למשכנתא – תכנון פיננסי מקדים appeared first on פורטל הבית.