פעמים רבות, בעת גלישה ברשת האינטרנט, יקפצו לנגד עיניכם דפי פרסומות שונים המציעים רכישת קרקעות חקלאיות במחירים נוחים כאופציה להשקעה עתידית. ואכן, טרנד רכישת הקרקעות בישראל הפך זה מכבר לאחד השחקנים החשובים בשוק הנדל"ן המקומי.

מדוע לרכוש קרקע חקלאית?

העניין הוא פשוט. הקרקעות בישראל מסווגות על בסיס ייעודים שונים. קרקעות למגורים, קרקעות למטרת חקלאות, קרקעות לתעשייה, קרקעות המיועדות לשטחים ציבוריים ועוד.

השליטה על ייעודן של הקרקעות במדינה נתונה בידי הרשויות וועדות התכנון. היות וקרקעות חקלאיות רבות בישראל נותרו יתומות מעבודת אדמה במשך שנים, והיות והנוף האורבני התפתח רבות בעשורים האחרונים, המדינה פועלת לא אחת לשינוי ייעוד קרקע מסוימת. שינוי ייעוד זה ידוע בציבור כ"הפשרת קרקעות".

הפשרת קרקע חקלאית הופכת את השטח לזמין לבניית מגורים או תעשיה. מיותר לציין כי ערך הקרקע מזנק באופן משמעותי עם שינוי הייעוד ובעליו יכול לבנות יחידות דיור על הקרקע ולמכור אותן לכל המרבה במחיר (או להקים על הקרקע את בית חלומותיו).

לכאורה, נראה כי השקעה ברכישת קרקעות חקלאיות היא כמעט מנייה בטוחה. עם זאת, הסיכונים הטמונים בעסקאות אלה הינם רבים. ואכן, לא אחת, רוכשים תמימים אשר הלכו שבי אחר הררי הבטחות, נותרו כאשר חצי תאוותם בידם.

צאו מנקודת הנחה כי רכישת קרקעות היא השקעה הכרוכה בסיכון

ראשית, ולפני שאתם פונים לרכישת קרקע חקלאית, חשוב להבין ולהפנים כי מדובר בהשקעה בנדל"ן המבוססת על התפתחויות עתידיות שאיש איננו יכול "לחתום" עליהן מבעוד מועד. גם כאשר נראה שהקרקע ממש עומדת בפני הפשרה, ואפילו כבר החלו הליכים מסוימים בכיוון, ייתכן בהחלט כי שינויי יעודה של הקרקע לא יעבור. על פי רוב, מוכרי קרקעות חקלאיות מציגים את עצמם כמומחים בתחום אשר מסוגלים להעריך נכונה אלו קרקעות תופשרנה בעתיד. עם זאת, חשוב לזכור כי המפתח נמצא אך ורק בידי המדינה וקשה עד בלתי אפשרי לצפות את מהלכי הרשויות במאת האחוזים.

התייחסו לאלמנט הזמן

הפשרת קרקעות איננה עניין פשוט כלל וכלל. מהלך של שינויי יעוד קרקע חקלאית יכול בהחלט להימשך על פני שנים ארוכות. לעיתים, רוכש הקרקע כלל לא יזכה לראות במו עיניו את השינוי המיוחל. אי לכך, מומחים העוסקים בתחום ממליצים כי רק רוכשים בעלי יכולות כלכליות מתאימות יפנו לרכישת קרקע חקלאית. בניגוד להשקעות אחרות בנדל"ן, רכישת קרקע חקלאית איננה מניבה תשואה חודשית לבעליה.

הישמרו מנוכלים

בעת רכישת קרקע חקלאית חשוב מאד לשים לב למי שייכות הזכויות על השטח. לא אחת, מוכרי קרקעות מתבררים כנוכלים ורוכשים תמימים נופלים לתרגילי עוקץ מתוחכמים. ניתן לברר את זהות בעל הקרקע במינהל מקרקעי ישראל ובלשכת רישום המקרקעין. כמו כן, תוכלו לברר במועד זה אודות שעבודים, עיקולים, חובות וכדומה החלים על הקרקע.

העדיפו רכישת קרקע חקלאית מבעלים פרטיים

הקרקעות החקלאיות במדינה מתחלקות בין קרקעות אשר נמצאות בבעלות פרטית, לבין קרקעות אשר חלים עליהם הסכמי חכירה שונים מול מינהל מקרקעי ישראל. על פי רוב, מומלץ לרכוש קרקע חקלאית מבעלות פרטית ולא זכויות חכירה בלבד. כאשר המדינה מחליטה על הפשרת קרקע אשר הזכויות בה מבוססות על חכירה, על פי רוב השטח ישוב לידי המדינה ובעל הזכויות יזכה בפיצוי קטן בלבד.

קרבה לשכונת מגורים איננה מבטיחה הפשרה עתידית

טעות נפוצה נוספת בעת רכישת קרקע חקלאית נמצאת בתפיסה השגויה לפיה קרקע חקלאית הצמודה לשכונת מגורים דינה להיות מופשרת בעתיד הנראה לעין. חשוב להדגיש כי ישנן גם קרקעות חקלאיות הסמוכות לשכונות מגורים, אפילו באזור המרכז, אשר כלל אין תכנון עתידי לגבי הפשרתן. פעמים רבות, המדינה דווקא מעוניינת לשמור על הקרקעות במצבן הנוכחי, וזאת מתוך שיקולים כגון ריאה ירוקה ופיתוח עירוני. לעיתים, הקרקעות בכלל מיועדות לשטחים ציבוריים או שירותים מוניציפאליים.

התייחסו למיסוי מקרקעין

כאשר המדינה מחליטה על הפשרת קרקע חקלאית, מדובר בהשבחה משמעותית של נכס המקרקעין העומד על הפרק. אי לכך, המדינה תפנה כעת אל בעל הנכס, בעת ניסיון למכור את השטח. בין השאר, היא תדרוש ממנו לשלם מיסי מקרקעין שונים כגון היטל השבחה. היטל השבחה הינו מס אשר יכול להגיע עד כדי 50% משווי ההפרש שבין עלות הקרקע כיום למחירה בעבר. בעת רכישת מקרקעין, חשוב לשים לב לשיקולי המיסוי ולבחון את כדאיות העסקה גם על בסיס היבט זה.

שימו לב – הפקעת קרקעות על ידי המדינה למטרות ציבוריות

חוק התכנון והבנייה מעניק למדינה סמכות להפקיע קרקעות בבעלות פרטית לטובת צרכים ציבוריים. על פי החוק, המדינה רשאית להפקיע עד 40% מהשטח תוך כדי תשלום פיצויים לבעל הקרקע. מיותר לציין כי הפיצוי לעולם לא יהיה גבוה כמו התשואה אשר היה ניתן להפיק מהשטח בשוק הפרטי. אי לכך, יש לקחת בחשבון גם את אפשרות הפקעת הקרקעות. על מנת להקטין את הסיכון בעניין זה, חשוב ללכת לוועדות התכנון והבנייה ולבחון תוכניות עתידיות הנוגעות לקרקע הספציפית.

לסיכום,

בעת רכישת קרקע חקלאית, חשוב לשים לב לפרטים הבאים:

1. מרבית הקרקעות החקלאיות בישראל עתידות להישאר במעמדן הנוכחי במשך עשרות שנים.
2. הערכה לגבי הפשרה עתידית של קרקע מסוימת צריכה להיות מול מומחים בלתי תלויים (ברור שהמוכר יציג את עצמו כמי שיודע שהקרקע עומדת להיות מופשרת או שהוא "מבין גדול בתחום").
3. העובדה שקרקע חקלאית מסוימת קרובה לשכונת מגורים איננה מעידה על הפשרתה העתידית.
4. קחו בחשבון את מיסוי המקרקעין ואת סמכותה של המדינה להפקיע קרקעות.
5. אל תרכשו מגרשים קטנים אשר יהיה קיים קושי רב למקסם את התשואה מהם גם לאחר הפשרתם.

מעוניינים לקבל מידע על קרקעות למכירה מיזמים? השאירו פרטים:

The post רכישת קרקע חקלאית – כיצד תעשו את זה נכון? appeared first on פורטל הבית.