קרקעות ישראל נבדלות זו מזו לא רק במיקומן הגיאוגרפי על המפה. בכל אזור ואזור בארץ, הקרקעות מסווגות על פי ייעודים שונים. לדוגמא, קרקעות למגורים אשר ניתן לבנות עליהן יחידות דיור, קרקעות לתעשייה אשר מטרתן הינה פיתוח מפעלים, קרקעות חקלאיות המשמשות להקמת משקים ועוד. פעמים רבות, קרקעות בישראל משנות את ייעודן בהתאם להחלטות מצד הרשויות. שינוי ייעוד קרקע יכול לטמון בחובו השלכות הרות משקל על ערכו של הנכס. למשל, שינוי ייעוד קרקע חקלאית מעלה את ערכה של הקרקע בעשרות אחוזים. זאת, בשל האפשרות לבנות על השטח אזורי מגורים ותעשייה.

בין קרקעות ישראל למחאת הדיור

בקיץ 2011, מאות אלפי ישראלים יצאו להפגין ברחובות. ההתעוררות האזרחית רחבת ההיקף, אשר זכתה לכינוי "מחאת הדיור", לא נולדה בחלל הריק. כיום, ישראל היא אחת המדינות ה"קשוחות" ביותר בעולם המערבי מבחינת סיכוייו של אדם פרטי לרכוש דירה או בית. זאת, בעיקר בשל עלותו הממוצעת של בית מגורים. באוגוסט 2013, המגזין הכלכלי "כלכליסט" פרסם נתונים לפיהם דרושות בישראל כ-125 משכורות לצורך רכישת דירה.

לעומת זאת, רכישת קרקע חקלאית איננה דורשת מהרוכשים להשקיע למעלה מ-100 חודשי עבודה. בעקבות ייעודה של הקרקע, ניתן לרכוש קרקע חקלאית בישראל בעלות נמוכה בהרבה. מדובר בממוצעים של כ-200,000 שקלים לחטיבת קרקע חקלאית (תלוי באזור ובמיקום).

לאחר הרכישה, הרוכשים ממתינים בסבלנות לשינוי הייעוד של הקרקע. שינוי זה, מקפל בתוכו הזדמנות לרווחים משמעותיים. יתרה מכך, קרקעות ישראל מושכות אליהן התעניינות רבה גם מבחינת שוויין טרם ההפשרה. על פי נתונים שפורסמו באתר "דה מרקר", מדי שנה חלה עלייה של כ-10% במספר העסקאות לרכישת קרקע חקלאית. כמו כן, ניתן לראות גם מגמה של עלייה במחיר העסקאות הכולל בשיעור של 13%. במילים פשוטות, גם רכישה של קרקע חקלאית היום, יכולה להיות עסקה משתלמת בטווח הארוך עוד בטרם ההפשרה (על בסיס מכירת נכס המקרקעין כמות שהוא).

לא השקעה בטוחה – אך ניתן לבצע אותה בחוכמה

חשוב להדגיש, קרקעות ישראל אינן השקעה בטוחה וזאת משום שפרמטרים שונים יכולים להשפיע על סיכויי הפשרתן (לכאן ולכאן). למעשה, לא ניתן להבטיח וודאות מוחלטת לגבי שינוי ייעוד עתידי בנוגע לקרקע מסוימת. עם זאת, חברות אשר עוסקות בשיווק קרקעות חקלאיות יודעות כיצד להקטין את הסיכונים הטמונים בעסקה ככל הניתן.

למשל, על ידי בחירה מדוקדקת של קרקעות חקלאיות בעלות סיכויי הפשרה גדולים המבוססים על דו"חות ממשלתיים, תוכניות מתאר, החלטות בוועדות תכנון ובנייה, הצהרות של אישי ציבור וכדומה. כמו כן, תוכנית העל אשר עוסקת בייעודן של קרקעות ישראל היא תמ"א 35. הכרת התוכנית על בוריה, ועמידה על הדקדוקים השונים הטמונים בה, יכולים לשפוך אור על סיכויי קרקע להפשרה.

למשל, תמ"א 35 קובעת כעיקרון כי יש לפתח בעיקר יישובים קיימים. על פי תוכנית המתאר, לכל יישוב יש מכסת תושבים מקסימלית המתעדכנת מעת לעת. דהיינו, רכישת קרקע חקלאית נכונה יכולה להתמקד בקרקעות צמודות ליישובים אשר מספר תושביהם איננו סמוך למצבת האוכלוסייה המקסימאלית.

לסיכום,

קרקעות ישראל הן יעד נהדר להשקעה וזאת מכמה סיבות. ראשית, קרקע חקלאית היא קרקע אשר יכולה להגדיל את שוויה באחת מיד עם הפשרתה (ואף לפני כן, כאשר תוכניות ההפשרה נמצאות בשלבים סופיים). שנית, היות ומדובר בשוק "רותח", מחיריהן של קרקעות חקלאיות עולים בהדרגה גם לפני שינוי הייעוד. זהו אפיק השקעה מצוין עבור משקיעים שאין בידם הון התחלתי רב. עם זאת, חשוב להדגיש כי בדומה לכל השקעה ארוכת טווח, גם קרקעות הן נכס להשקעה הדורש התייחסות ספציפית לכל עסקה ועסקה.

להצעה אטרקטיבית להשקעה בקרקע חקלאית השאירו פרטיכם:

The post כיצד קרקעות ישראל משלבות פיתרון למצוקת הדיור עם נתיב השקעה בנדל"ן? appeared first on פורטל הבית.

השקעה בקרקעות חקלאיות החל מ  – 119,000 ש"ח 

[one_half]

[/one_half]

•  קרקע חקלאית פרטית בטאבו
• קרקע צמודה לשכונת מגורים ולכן בעלת סבירות גבוהה יותר להפשרה
• הקרקע נמצאת בתמ"א 35 למרקם העירוני
• יש אפשרות לליווי של עד 50% ע"י בנק למשכנתאות
• לאחר ההפשרה צפוי ששווי הקרקע יזנק במאות אחוזים!

[tabs tab1="סרטון" tab2="מידע נוסף" tab3="תמונות"]

[tab]

לפני השקעה בקרקעות חקלאיות , צריך לקחת בחשבון מספר גורמים לפני הקנייה . צפו בכתבה הבאה לקבל מידע נוסף  או הקליקו כאן לפרטים נוספים

[/tab]

[tab]

השקעה בקרקעות חקלאיות הפכה מזמן לאלטרנטיבה לקניית דירה . במחירים של היום כמעט ובלתי אפשרי לרכוש דירה וזוגת רבים מעדיפים לרכוש קרקע חקלאית בעשירית המחיר ולהמתין להפשרתה. נכון, הפשרת קרקעות היא לא עניין של מה בכך ועלולה לקחת זמן רב אך מצד שני אם "זכיתם בקופה" אזי מדובר ברווח של מאות אחוזים על ההשקעה , מה שאולי אף יאפשר לכם בעתיד רכישת דירה ללא משכנתא או עם משכנתא מאד נמוכה.

[/tab]

[tab]

לא זמין כרגע

[/tab]

[/tabs]

The post השקעה בקרקעות חקלאיות appeared first on פורטל הבית.

פעמים רבות, בעת גלישה ברשת האינטרנט, יקפצו לנגד עיניכם דפי פרסומות שונים המציעים רכישת קרקעות חקלאיות במחירים נוחים כאופציה להשקעה עתידית. ואכן, טרנד רכישת הקרקעות בישראל הפך זה מכבר לאחד השחקנים החשובים בשוק הנדל"ן המקומי.

מדוע לרכוש קרקע חקלאית?

העניין הוא פשוט. הקרקעות בישראל מסווגות על בסיס ייעודים שונים. קרקעות למגורים, קרקעות למטרת חקלאות, קרקעות לתעשייה, קרקעות המיועדות לשטחים ציבוריים ועוד.

השליטה על ייעודן של הקרקעות במדינה נתונה בידי הרשויות וועדות התכנון. היות וקרקעות חקלאיות רבות בישראל נותרו יתומות מעבודת אדמה במשך שנים, והיות והנוף האורבני התפתח רבות בעשורים האחרונים, המדינה פועלת לא אחת לשינוי ייעוד קרקע מסוימת. שינוי ייעוד זה ידוע בציבור כ"הפשרת קרקעות".

הפשרת קרקע חקלאית הופכת את השטח לזמין לבניית מגורים או תעשיה. מיותר לציין כי ערך הקרקע מזנק באופן משמעותי עם שינוי הייעוד ובעליו יכול לבנות יחידות דיור על הקרקע ולמכור אותן לכל המרבה במחיר (או להקים על הקרקע את בית חלומותיו).

לכאורה, נראה כי השקעה ברכישת קרקעות חקלאיות היא כמעט מנייה בטוחה. עם זאת, הסיכונים הטמונים בעסקאות אלה הינם רבים. ואכן, לא אחת, רוכשים תמימים אשר הלכו שבי אחר הררי הבטחות, נותרו כאשר חצי תאוותם בידם.

צאו מנקודת הנחה כי רכישת קרקעות היא השקעה הכרוכה בסיכון

ראשית, ולפני שאתם פונים לרכישת קרקע חקלאית, חשוב להבין ולהפנים כי מדובר בהשקעה בנדל"ן המבוססת על התפתחויות עתידיות שאיש איננו יכול "לחתום" עליהן מבעוד מועד. גם כאשר נראה שהקרקע ממש עומדת בפני הפשרה, ואפילו כבר החלו הליכים מסוימים בכיוון, ייתכן בהחלט כי שינויי יעודה של הקרקע לא יעבור. על פי רוב, מוכרי קרקעות חקלאיות מציגים את עצמם כמומחים בתחום אשר מסוגלים להעריך נכונה אלו קרקעות תופשרנה בעתיד. עם זאת, חשוב לזכור כי המפתח נמצא אך ורק בידי המדינה וקשה עד בלתי אפשרי לצפות את מהלכי הרשויות במאת האחוזים.

התייחסו לאלמנט הזמן

הפשרת קרקעות איננה עניין פשוט כלל וכלל. מהלך של שינויי יעוד קרקע חקלאית יכול בהחלט להימשך על פני שנים ארוכות. לעיתים, רוכש הקרקע כלל לא יזכה לראות במו עיניו את השינוי המיוחל. אי לכך, מומחים העוסקים בתחום ממליצים כי רק רוכשים בעלי יכולות כלכליות מתאימות יפנו לרכישת קרקע חקלאית. בניגוד להשקעות אחרות בנדל"ן, רכישת קרקע חקלאית איננה מניבה תשואה חודשית לבעליה.

הישמרו מנוכלים

בעת רכישת קרקע חקלאית חשוב מאד לשים לב למי שייכות הזכויות על השטח. לא אחת, מוכרי קרקעות מתבררים כנוכלים ורוכשים תמימים נופלים לתרגילי עוקץ מתוחכמים. ניתן לברר את זהות בעל הקרקע במינהל מקרקעי ישראל ובלשכת רישום המקרקעין. כמו כן, תוכלו לברר במועד זה אודות שעבודים, עיקולים, חובות וכדומה החלים על הקרקע.

העדיפו רכישת קרקע חקלאית מבעלים פרטיים

הקרקעות החקלאיות במדינה מתחלקות בין קרקעות אשר נמצאות בבעלות פרטית, לבין קרקעות אשר חלים עליהם הסכמי חכירה שונים מול מינהל מקרקעי ישראל. על פי רוב, מומלץ לרכוש קרקע חקלאית מבעלות פרטית ולא זכויות חכירה בלבד. כאשר המדינה מחליטה על הפשרת קרקע אשר הזכויות בה מבוססות על חכירה, על פי רוב השטח ישוב לידי המדינה ובעל הזכויות יזכה בפיצוי קטן בלבד.

קרבה לשכונת מגורים איננה מבטיחה הפשרה עתידית

טעות נפוצה נוספת בעת רכישת קרקע חקלאית נמצאת בתפיסה השגויה לפיה קרקע חקלאית הצמודה לשכונת מגורים דינה להיות מופשרת בעתיד הנראה לעין. חשוב להדגיש כי ישנן גם קרקעות חקלאיות הסמוכות לשכונות מגורים, אפילו באזור המרכז, אשר כלל אין תכנון עתידי לגבי הפשרתן. פעמים רבות, המדינה דווקא מעוניינת לשמור על הקרקעות במצבן הנוכחי, וזאת מתוך שיקולים כגון ריאה ירוקה ופיתוח עירוני. לעיתים, הקרקעות בכלל מיועדות לשטחים ציבוריים או שירותים מוניציפאליים.

התייחסו למיסוי מקרקעין

כאשר המדינה מחליטה על הפשרת קרקע חקלאית, מדובר בהשבחה משמעותית של נכס המקרקעין העומד על הפרק. אי לכך, המדינה תפנה כעת אל בעל הנכס, בעת ניסיון למכור את השטח. בין השאר, היא תדרוש ממנו לשלם מיסי מקרקעין שונים כגון היטל השבחה. היטל השבחה הינו מס אשר יכול להגיע עד כדי 50% משווי ההפרש שבין עלות הקרקע כיום למחירה בעבר. בעת רכישת מקרקעין, חשוב לשים לב לשיקולי המיסוי ולבחון את כדאיות העסקה גם על בסיס היבט זה.

שימו לב – הפקעת קרקעות על ידי המדינה למטרות ציבוריות

חוק התכנון והבנייה מעניק למדינה סמכות להפקיע קרקעות בבעלות פרטית לטובת צרכים ציבוריים. על פי החוק, המדינה רשאית להפקיע עד 40% מהשטח תוך כדי תשלום פיצויים לבעל הקרקע. מיותר לציין כי הפיצוי לעולם לא יהיה גבוה כמו התשואה אשר היה ניתן להפיק מהשטח בשוק הפרטי. אי לכך, יש לקחת בחשבון גם את אפשרות הפקעת הקרקעות. על מנת להקטין את הסיכון בעניין זה, חשוב ללכת לוועדות התכנון והבנייה ולבחון תוכניות עתידיות הנוגעות לקרקע הספציפית.

לסיכום,

בעת רכישת קרקע חקלאית, חשוב לשים לב לפרטים הבאים:

1. מרבית הקרקעות החקלאיות בישראל עתידות להישאר במעמדן הנוכחי במשך עשרות שנים.
2. הערכה לגבי הפשרה עתידית של קרקע מסוימת צריכה להיות מול מומחים בלתי תלויים (ברור שהמוכר יציג את עצמו כמי שיודע שהקרקע עומדת להיות מופשרת או שהוא "מבין גדול בתחום").
3. העובדה שקרקע חקלאית מסוימת קרובה לשכונת מגורים איננה מעידה על הפשרתה העתידית.
4. קחו בחשבון את מיסוי המקרקעין ואת סמכותה של המדינה להפקיע קרקעות.
5. אל תרכשו מגרשים קטנים אשר יהיה קיים קושי רב למקסם את התשואה מהם גם לאחר הפשרתם.

מעוניינים לקבל מידע על קרקעות למכירה מיזמים? השאירו פרטים:

The post רכישת קרקע חקלאית – כיצד תעשו את זה נכון? appeared first on פורטל הבית.

טרנד רכישת הקרקעות בישראל צובר תאוצה והזרם רק הולך וגבר. על פי בדיקה שערך לאחרונה מינהל הכנסות המדינה, בשנת 2012 נרכשו בישראל 3,182 קרקעות חקלאיות. מדובר בעלייה של כ-43% לעומת רכישת קרקעות בשנת 2007. מבחינתם של ההיקפים הכספיים, התמונה מרשימה עוד יותר. בתוך ארבע שנים בלבד, היקף רכישת הקרקעות עלה ביותר מ-50%.

נשאלת אפוא השאלה, האם כדאי ומשתלם לרכוש קרקע חקלאית? התשובה לכך טמונה, כמו בסוגיות אחרות בתחום ההשקעה בנדל"ן, בנסיבות המקרה הפרטניות. אכן, רכישת קרקע חקלאית מקפלת בתוכה סיכוי של ממש להפשרת השטח בעתיד ומכירתו כמגרש לבניית מגורים או מסחר. סיטואציה זו יכולה בהחלט "להקפיץ" את שווי הקרקע ולהניב לבעליה רווח נאה. עם זאת, השקעה בקרקע חקלאית טומנת בחובה גם סיכונים לא מעטים.

סיכונים נפוצים בעת רכישת קרקע

הסיכון המרכזי מצוי אפוא בעתידה של הקרקע אשר תאריך הפשרתה לוטה בערפל. דהיינו, רכישה של קרקע אשר איננה מופשרת וירידת ההשקעה הראשונית לטמיון במרוצת השנים. כמו כן, בעת רכישת קרקעות, חשוב לבחון היטב את זהות המוכר. לצערנו, ישנם נוכלים רבים אשר מבקשים להתעשר על בסיס תמימותם של המתעניינים בטרנד רכישת הקרקעות. בעת רכישת קרקע חקלאית להשקעה, מומלץ לבחון היטב את שלל הסיכונים העומדים על הפרק, ולהביא אותם בחשבון.

הסיכוי להפשרת הקרקע – הפשרת הקרקע הינה המהלך החשוב ביותר מבחינת הצלחתה של ההשקעה. אמנם לא ניתן לקבוע תאריך מדויק להפשרה עתידית, אך לעיתים אפשר בהחלט להנמיך את הסיכון בעניין זה. לדוגמא, ניתן לבחון מהי התוכנית אשר חלה כיום על הקרקע, ומהן התוכניות העתידיות של הרשות המקומית בנוגע לאזור.

הפקעה – הפשרת קרקעות יכולה לטמון בחובה גם הפקעה של חלקים מהקרקע על ידי המדינה. לדוגמא, הפקעה לצורך סלילת כבישים בשכונת מגורים חדשה או לשם יצירת שטחי ציבור. בעת רכישת קרקע, יש להתייחס גם לאלמנט ההפקעה העתידי. על פי מאמר שפורסם לאחרונה במגזין הכלכלי "דה מארקר", ההפקעה לטובת שטחי ציבור יכולה להגיע עד כדי 40% משטח המקרקעין.

הזכויות על הקרקע – הזכויות על הקרקע יכולות אף הן להשפיע באופן מהותי על כדאיותה של העסקה. למשל, במידה ומדובר בקרקע אשר הזכויות עליה הן בחכירה ממינהל מקרקעי ישראל, ייתכן כי הפשרת השטח תגרור את ביטול החכירה ופיצוי הבעלים (לדוגמא – החלטה 1222 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל). דהיינו, לא יתאפשר לבעל הקרקע למכור את הנכס למרבה במחיר.

היטל השבחה – היטל השבחה הינו מיסוי מקרקעין אשר בעל הקרקע יחויב בו במידה והוא ימכור את הנכס לאחר ששוויו עלה כתוצאה ממתן הקלה, אישור תוכנית בנייה או התרתו של שימוש חורג. היטל השבחה יכול להגיע לשיעור ניכר משווי הנכס ועד כדי 50%.

איך עושים את זה נכון?

חרף הסיכונים שתוארו לעיל, רכישת קרקע חקלאית יכולה בהחלט להיות השקעה משתלמת. מקל וחומר כאשר כל האלמנטים והפרמטרים שתוארו קודם לכן נלקחים בחשבון. הדרך הנכונה לעשות זאת הינה כמובן באמצעות אנשי מקצוע העוסקים בתחום. לא אחת, אפשר לצמצם באופן משמעותי את הסיכונים הכרוכים ברכישת קרקע חקלאית.

 לקבלת הצעות אטרקטיביות לרכישת קרקעות מלאו את הפרטים הבאים:

The post טרנד רכישת הקרקעות בישראל- דעו ממה להיזהר appeared first on פורטל הבית.