בשנים האחרונות, ובעיקר בעקבות משבר הסאב-פריים, ארה"ב הפכה ליעד פופולארי במיוחד מבחינת הזדמנויות השקעה בנדל"ן בחו"ל. ואכן, גם משקיעים ישראלים, אשר נאלצים להתמודד עם שוק נדל"ן מקומי קשוח ביותר, פונים כעת לבחון אפשרויות של נדל"ן בארה"ב להשקעה . הסיבות להשקעה בארה"ב הינן רבות וניתן לסכמן במשוואה אחת פשוטה – כלכלה חזקה + משבר פיננסי = הזדמנות עסקית. עם זאת, ובדומה לכל השקעה או מהלך פיננסי ארוך טווח, חשוב לדעת כיצד לעשות את זה נכון. להלן מדריך מקוצר למי שמתעניין בנדל"ן בארה"ב להשקעה

נדל"ן בארה"ב להשקעה – הכר את השוק

בטרם בחרתם להשקיע בנדל"ן בארה"ב, חשוב כי תערכו היכרות קצרה עם השוק העומד לפניכם. בדומה לכל מערכת יחסים, גם כאן חשוב להעמיק את הקשר מעבר ל"דייט הראשון". אי לכך, יש לבחון לעומק את שוק הנדל"ן האמריקאי תוך כדי התמקדות באלמנטים כגון אזורי השקעה (השקעה בניו-יורק איננה זהה להשקעה בשיקגו), אופי הנכס (מגורים, מסחר, תעשייה), שיקולי אוכלוסייה (ארה"ב ידועה בפערים משמעותיים בין האזורים השונים), סוגיות חקיקה וכדומה.

מיותר לציין כי ארה"ב הינה מדינה רחבת היקף ופרוסים בה אזורים השונים זה מזה באופן מהותי. אי לכך, הכרת השוק צריכה להתמקד גם ביעד הספציפי ובהזדמנות העומדת על הפרק. דהיינו, שילוב בין המאקרו למיקרו.

בחירת מיקום

משקיעים העוסקים בנדל"ן יודעים היטב לפזם את המנטרה המוכרת המבוססת על שלושת הממים – "מיקום, מיקום, מיקום". ואכן, גם בעת השקעה בנדל"ן בארה"ב, חשוב לבחון היטב את מיקום הנכס. מיקומו של הנכס נבדק בהתאם לשורה של פרמטרים כגון ביקוש לשכירות באזור, אפשרויות התפתחות עתידיות, מצב סוציו-אקונומי של השכונה, מחירי הנדל"ן והשכירות הממוצעים בסביבה, הגירה חיובית או שלילית לאזור, חקיקה רלבנטית ועוד. היות וארה"ב הינה יעד רחב היקף, אשר הפרמטרים הנ"ל משתנים מאזור לאזור באופן דרסטי, חשוב לבחון לעומק את מיקום ההשקעה ואת ההשלכות שיש לכך על העסקה העתידית.

בחירת אפיק ההשקעה

בדומה לכל השקעה בנדל"ן בחו"ל, גם נדל"ן בארה"ב להשקעה מושפע מאופי הנכס ואפיק ההשקעה. לדוגמא, רכישה של בית מגורים איננה זהה מבחינת הפרמטרים השונים לרכישת מבנים למסחר ותעשייה. כמו כן, גם בתוך האפיקים השונים ישנם הבדלים מהותיים. למשל, ניתן לרכוש בית פרטי, דירה בבניין מגורים, נדל"ן מסחרי וכדומה. בעת גיבוש השקעה בנדל"ן בארה"ב, יש לשים לב כמובן להיבטים השונים הקשורים באפיק הרכישה העומד על הפרק.

היבטי מיסוי מקרקעין

כמו בכל שוק נדל"ני בעולם, גם בארה"ב חשוב להתייחס להיבטי מיסוי מקרקעין בעת רכישת נכסים במדינה. לא אחת, מיסוי המקרקעין יכול באופן מיידי (ומשמעותי) לשנות את משוואת העלות והכדאיות של העסקה. היות וארה"ב הינה קונפדרציה, אשר המדינות השונות בה נהנות גם מעצמאות וגם מכפיפות לשלטון המרכזי, סוגיות המיסוי יכולות להיות מורכבות ותלויות אזור. אי לכך, בעת רכישת נדל"ן בארה"ב להשקעה, חשוב להתייחס גם למיסים השונים אשר יוטלו על הרוכש/ים בעת ביצוע העסקה ולאחר מכן.

קבוצות רכישה, רכישה פרטית, תיווך, חברת נדל"ן

השקעה בנדל"ן יכולה להיעשות באמצעות מספר כלים. ראשית, ניתן כמובן לרכוש באופן עצמאי נכס על בסיס הון פרטי ובהתאם לבדיקה מעמיקה. כמו כן, ובדומה להשקעה בנדל"ן בישראל, גם כאן ניתן לבצע את המהלך באמצעות מתווכים, קבוצות רכישה וכדומה. מיותר לציין כי כל אחת מהאופציות הנ"ל מקפלת בתוכה יתרונות וחסרונות שונים. למשל, הצטרפות לקבוצת רכישה יכולה להוזיל את הקנייה, אך היא מגדילה את הסיכון. לעומת זאת, רכישת בית פרטי ללא מתווכים עלולה להתמודד עם עיכובי בירוקרטיים ומכשולים חקיקתיים אשר האדם הפרטי איננו בהכרח בקיא בהם.

לאחר הקנייה

לאחר רכישת נכס בארה"ב, עומדות בפני המשקיע מספר אפשרויות. ראשית, ניתן לשפץ את הנכס ולהשתמש בו כנדל"ן מניב על בסיס השכרתו. כמו כן, ישנו גם אפיק פופולארי נוסף והוא רכישת דירות הדורשות שיפוץ, תיקונן ומכירתן בתוך זמן קצר. חשוב להדגיש כי היות ובעל הנכס נמצא במרחק רב מההשקעה, יש להתייחס גם לאלמנטים השונים הקשורים בניהול הנכס בארה"ב (מול הדיירים ומול הרשויות). ישנן חברות ניהול המציעות שירותים בנושא וניתן כמובן לעשות זאת באופן עצמאי באמצעות המייל או קרובי משפחה הגרים באזור. עם זאת, מיותר לציין כי ככל שבעל הנכס יהיה מעורב פחות בנעשה בארה"ב, כך סיכוייו למקסם את התשואה מהעסקה פוחתים. ניתן כמובן גם לשלב בין האפשרויות השונות.

רוצים לקבל כמה הצעות להשקעות נדל"ן בראה"ב? מלאו את מה שרלוונטי לכם:

The post נדל"ן בארה"ב להשקעה – איך עושים את זה נכון? appeared first on פורטל הבית.