• השוואת מסלולי משכנתא וריביות מול כל הבנקים.
• בחרתם החזר חודשי שהגיוני לכם ותוכלו לעמוד בו גם במקרה שהריבית תעלה.
• ניצלתם את כל הזכויות שלכם .

רוצים להיות בטוחים בהחלטה שלכם. אנחנו מזמינים אותכם לשיחת ייעוץ טלפונית ראשונית ללא עלות עם אחד היועצים המעולים שלנו.

להתייעצות עם יועץ משכנתאות השאירו פרטים:

The post ייעוץ משכנתאות appeared first on פורטל הבית.

מיחזור משכנתא עצמאי – יתרונות וחסרונות

מיחזור משכנתא הוא תהליך שעוסק בכל המספרים הקטנים. הריביות המשתנות והלא משתנות, ההחזרים החודשיים, פריסת המשכנתא לאורך זמן ועוד נתונים שלא כולנו שולטים בהם ביד רמה. השאלה העיקרית שצריך לשאול כשעומדים לבצע מיחזור משכנתא באופן עצמאי, תוך פנייה ישירה למחלקות הבנקים, היא – האם אני מבין על מה אני חותם?

אחת הבעיות העיקריות של נוטלי משכנתאות בישראל, ובעולם בכלל, הוא שהם לא יודעים מה פירוש כל המונחים והחישובים הקטנים שנעשים במהלך תהליך לקיחת משכנתא או מיחזור. יש כאלו שמפחדים להתמודד עם ההסברים והחקירות הכרוכות בנושא, לא יודעים מה לשאול ומתקשים מול לחץ פקיד הבנק. הם חותמים וממשיכים הלאה, מבלי שידעו על מה חתמו.

אם אתם מבינים את עולם המונחים שעוטף את תהליך לקיחת המשכנתא ויודעים במה כרוך תהליך מיחזור משכנתא, תוכלו לגשת לבנק ולבצע את המיחזור בלי תיווך. חשוב לשאול את כל השאלות המקדימות, לעבור על המסלולים השונים ולדעת מה עומד בפניכם בשנים הבאות. חשוב להתעקש שפקיד הבנק יתעכב ויסביר לכם כל דבר ויעבור אתכם על הפרטים לפני שאתם חותמים.

היתרון הגדול של מיחזור משכנתא ללא תיווך של יועץ משכנתאות הוא החסכון בתשלום על התיווך, אך מצד שני – מסלול לא נכון יכול לגרור אתכם להוצאות קבועות גבוהות מדי לאורך זמן.

מיחזור משכנתא דרך חברת ייעוץ משכנתאות

יועץ משכנתאות או חברה לייעוץ משכנתאות מלווה אנשים שלקחו משכנתא או רוצים לקחת משכנתא במהלך כל התהליך מול הבנק. הן מסייעות בבדיקת מחירים ותוכניות, בודקות האם כדאי לבצע מיחזור משכנתא מלכתחילה ועוזרות למצוא את המסלול המתאים ביותר לאותו לקוח.

השאלה האם לפנות ליועץ משכנתאות היא לגיטימית, שכן לרוב התשלום ליועץ המשכנתאות יעמוד על כמה אלפי שקלים, בהתאם לגובה המשכנתא. עם זאת, ברוב המקרים עבודה מול יועץ משכנתאות מקצועי ובעל ניסיון, רצוי אדם שעבד בעבר במחלקות המשכנתאות בבנקים ומכיר את התהליך מבפנים, תחסוך לכם לא מעט כסף באופן שוטף.

יועץ המשכנתאות ידאג למצוא את תוכנית מיחזור המשכנתא הנוחה ביותר עבורכם, עם החזר שמתאים לכם ויכול להתאים לאורך זמן. הוא יבצע תמהיל משכנתא מותאם אישית ויוכל להתמקח עבורכם על תשלומי הריביות מול הבנקים. הוא יבדוק עבורכם כמה הצעות ובכך יוכל למעשה להוריד את ההחזר על המשכנתא לאורך זמן.

החסרון העיקרי של מיחזור משכנתא דרך חברת ייעוץ הוא תשלום דמי תיווך. לכן, כאשר אתם מתלבטים האם לבצע מיחזור משכנתא לבד מול הבנקים או דרך חברת ייעוץ משכנתאות, כדאי לבדוק מהם דמי התיווך הצפויים ומה כרוך בתהליך עבורכם. זהו שיקול פרטי שקשה להכריע בו באופן כללי.

 להתייעצות עם מומחה השאירו פרטים:

The post האם כדאי לבצע מיחזור משכנתא לבד או עם חברת ייעוץ? appeared first on פורטל הבית.

זהו שירות שהיה רדום ונדיר בישראל עד לפני כמה שנים. היום – בעקבות הפופולריות הגואה של מיחזור משכנתאות בארצות הברית – הגיעה הבשורה גם לישראל. מה זה בעצם מיחזור משכנתא? למי כדאי לבצע מיחזור ובמה זה כרוך? ננסה לעשות סדר בבלגן.

מה זה בכלל מיחזור משכנתא?

מיחזור משכנתא הוא תהליך שמטרתו הסופית היא להקל בתנאי החזר המשכנתא עבור אנשים שכבר לקחו משכנתא
בעבר ומשלמים באופן קבוע את תשלומי המשכנתא החודשיים. בסיס המיחזור הוא בשיקלול מחודש של הריבית.

בעבר ריביות המשכנתא היו גבוהות יותר במקרים רבים, כיום יש תחרות בין הבנקים ואפשר לשפר את התנאים להחזר הריביות. מיחזור משכנתא הוא למעשה לקיחת הלוואה חוזרת שמקטינה את סך כל המשכנתא.

התהליך דומה למעשה לתהליך של מיחזור הלוואה, כאשר הבנק למעשה מכסה את המשכנתא הקיימת ומאפשר לכם לקחת משכנתא ממוחזרת בתנאים נוחים יותר.

למי כדאי לפנות למיחזור המשכנתא?

כל מי שיש לו משכנתא ישנה, שעליה הוא משלם כבר תקופה, יכול לפנות למיחזור משכנתא ולבדוק האם כדאי לו להתחיל את התהליך. פגישות הייעוץ המוצעות על ידי הבנקים אינן עולות כסף ובהן תוכלו לקבל אינפורמציה לגבי מיחזור המשכנתא. בנוסף לפנייה ישירה לבנק, אפשר לבדוק האם כדאי למחזר את המשכנתא באמצעות מחשבון מיחזור משכנתא שנמצא באינטרנט.

מיחזור משכנתא מתאים במיוחד לאנשים שמשלמים ריבית של 6-7% על המשכנתא. גם מי שמשלם ריבית פחותה מכך או ביצע כבר מיחזור משכנתאות בעבר יכול לבצע בדיקה ולראות האם כדאי לו לפנות למיחזור משכנתא.

מהן האפשרויות הגלומות בביצוע מיחזור?

ישנן שתי תועלות חשובות בתהליך של מיחזור משכנתא. התועלת הראשונה היא צמצום החזר המשכנתא. במקרים רבים אנשים מוצאים את עצמם כמה שנים לאחר שלקחו משכנתא כשהם מתקשים לשלם בכל חודש את המשכנתא ונחנקים מגובה ההחזרים. באמצעות מיחזור אפשר לשפר את תנאי ההחזר החודשי כך שלא תצטרכו להרגיש חנוקים ושתוכלו לעמוד בסכום מעודכן.

התועלת השנייה היא קיצור תקופת החזר המשכנתא. ניתן לפרוש את המשכנתא בצורה אחרת ובמסלולים שונים המתאימים יותר למצב הפיננסי באותו הרגע ובכך לחסוך בתשלומים החודשיים של המשכנתא.

באיזה מסלול כדאי לבחור?

כמו בתהליך לקיחת משכנתא ראשונה, כך גם בתהליך מיחזור משכנתא – צריך לבחור את המסלול המתאים. החישוב באיזה מסלול לבחור קשור למשתנים שונים – למשל ריביות קבועות ומשתנות, מסלול דולרי, גובה ההחזרים החודשיים, פרישת המשכנתא לאורך תקופה וכדומה. כל אחד מאיתנו צריך לבחור במסלול שמתאים למצב הפיננסי שלו. כדי למצוא מסלול אידיאלי שתוכלו לדבוק בו לאורך שנים מבלי להיכנס להוצאות חונקות, כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות או עם מחלקת המשכנתאות בבנקים.

 להתייעצות עם יועץ משכנתאות השאירו פרטים:

The post מיחזור משכנתא – כל השאלות שכדאי לשאול לפני appeared first on פורטל הבית.

בתחילת השבוע (16.11.14) אושרה על ידי וועדת השרים הצעת החוק שכתבה הח"כ אורלי לוי-אבקסיס, העוסקת באפשרות למתן מימון של עד 90% במשכנתאות עבור דירה חדשה, במקום עד 75% מימון לפי חוק המשכנתאות. הפער במחיר הדירה – בין 15 ל – 20%, יועמד לרשות הרוכשים במשכנתא בערבות המדינה. למי זה טוב? ומתי החוק צפוי לעבור אישור ולקבל תוקף? על כך ועוד, במאמר שלפניכם.

חוק מימון 90% משכנתא – רק 10% הון עצמי

ח"כ אורלי לוי-אבקסיס ניסחה הצעת חוק שכבר אושרה (וגם ערער כבר הוגש בעניינה, על ידי לא פחות משר האוצר, מר יאיר לפיד), בעניין מתן האפשרות לרכוש דירה כאשר ההון העצמי של בעלי הדירה יהיה רק 10% משווי הדירה. בשבוע הבא צפוי החוק לעבור לקריאה טרומית בכנסת.
נסביר את משמעות החוק באמצעות דוגמה – אם תקנו דירה במליון וחצי (1,500,000) ש"ח – ההון העצמי שתזדקקו לו על מנת לבצע את הרכישה הוא רק 150,000 ש"ח, בעוד במצב כיום על הרוכשים לגייס הון עצמי של 20-25% משווי הדירה טרם הרכישה (בדוגמה שנתנו – 300,000 – 375,000 ש"ח).

מה היתרונות?

במציאות בישראל כיום, אנחנו שומעים יותר ויותר זוגות צעירים שלא מצליחים להגיע למצב של רכישה נכס נדל"ני משל עצמם. גיוס ההון הראשוני מכריח את הרוכשים להיכנס לעסקה כאשר ברשותם מאות אלפי שקלים שחסכו. עבור משפחות צעירות, שנמצאים בשלב ראשוני של פיתוח הקריירה ואולי אף עם ילדים קטנים, שלב זה בחיים מתאפיין במשכורות נמוכות ביחס להמשך החיים ולכן פריסת חלק גדול יותר משווי המשכנתא על פני תקופה ארוכה יותר יכול לאפשר לעוד זוגות בארץ לרכוש דירה.

מה החסרונות?

כבר היום, חוב המשכנתאות בארץ הולך ותופח, ואין ספק כי הצעת החוק תגרום ל"קפיצת מדרגה" הן בשווי הכללי של חוב האזרחים כנגד משכנתאות והן בגובה התשלום החודשי הממוצע למשכנתא. החשש באישור חוק זה הוא הגדלת האפשרות שיותר רוכשים ימצאו את עצמם עומדים מול שוקת שבורה באין אפשרות להמשיך ולהחזיר את תשלומי המשכנתא. בנוסף, אחד התנאים לקבלת האישור למימון של 90% על פי הצעת החוק הוא הכנסה ממשכורת בגובה 10,000 ש"ח לפחות, עניין אשר יוצר מידור ומרחיק עוד יותר את החלום של רכישת דירה מהאוכלוסייה נטולת האמצעים.

אז, אנחנו בעד או נגד?

השיקול של שכירות מול תשלומי משכנתא הוא שיקול אישי והוא משתנה על פי סביבת המגורים, היכולות הכלכליות וגובה המשכנתא שתינטל, ועוד משתנים. עם זאת, בעת רכישת נכס נדל"ני נמליץ לכל רוכש להיכנס לעסקה כאשר ברשותו הון עצמי רב ככל הניתן, ולהעדיף לקחת משכנתא נמוכה ככל הניתן (כולל להתפשר על נכס זול יותר, במידה והוא עדיין עונה על כל דרישות הסף שלכם ברכישה). בכל מקרה, אין להתחייב לתשלומי משכנתא של מעל 30% מההכנסה המשותפת של הבית ואם כיום אתם מעריכים שההכנסה גבוהה ביחס להכנסה הצפויה בשנים הקרובות – העדיפו להתחייב לתשלומי משכנתא פחותים. אחרי כל זה, רכישת בית למשפחה הוא חלום של כמעט כל זוג ומשפחה בארץ. רכישת בית אינה תמיד החלטה כלכלית, לעיתים היא החלטה רגשית. ביחד עם זאת, חשוב שלא להיכנס לבור של חובות שלא בטוח שתצליחו לעמוד בו, אפילו אם בנק ישראל

The post חוק מימון ב 90% משכנתא appeared first on פורטל הבית.

 הבנק הוא לא הגורם היחיד שיכול להציע ביטוח משכנתא

 אז הגעתם אל הבנק הנבחר, קיבלתם את המשכנתא שרציתם לקבל (לפחות מבחינת רוב התנאים) וכעת כל מה שאתם רוצים הוא לסיים את הסיפור ולרכוש את הבית. את ביטוח המשכנתא שהבנק מציע לכם כחלק מה'חבילה', כנראה תיקחו כמו שהוא.

רוב הרוכשים עושים כך, וטועים טעות גדולה. מדוע? משום שהבנק, על אף שמדובר בעניין שנראה טבעי למדי, הוא לא היחיד שיכול להציע ביטוח משכנתא. למעשה, לרוב הוא יהיה היקר מבין הגורמים בשוק שמציעים לכם פוליסה כזו. אז עצרו רגע, קחו צעד אחורה ותתחילו לברר מה הם המחירים המוצעים בשוק כיום.

 נגיד זאת בצורה שתהפוך את הדברים לפשוטים יותר: את המשכנתא שקיבלתם, אישרתם בוודאי רק לאחר שזכיתם לכמה הצעות, מכמה בנקים שונים. לכל בנק היו היתרונות והחסרונות שלו, ובסופו של דבר בשקלול כל התנאים – הבנתם מהי ההצעה המתאימה לכם ביותר. אז למה שלא תעשו כך גם בנוגע לביטוח המשכנתא שלכם?

 כל שקל של חיסכון יהיה חשוב כאן

 ביטוח משכנתא (אשר כולל, למי שאינו מעורה בעניין עד תומו, ביטוח מבנה וביטוח חיים) יהיה מטבעו ביטוח ארוך שנים, כאורך המשכנתא עצמה. זה אומר שמידי שנה, לכל התקופה הזו, תשלמו סכום מסוים מידי חודש כדי לעמוד בתנאי הפוליסה – הפרמיה.

 עובדה זו שמה באור אחר כל חיסכון שתשיגו בגובה הפוליסה, גם אם מדובר בעשרות שקלים בלבד. בראייה של שנים קדימה, תחסכו כאן סכומים שיכולים להגיע לאלפי שקלים. לכן, גם אם כעת זה נראה מעט קטנוני, חשוב שתתעקשו על השוואת מחירי הביטוח בשוק כולו, לפני שאתם מחליטים על הפוליסה המתאימה.

אגב, לא רק מחירי הביטוח הם מדד להשוואה, אלא גם מה שמוצע במסגרתם. כך, ישנן פוליסות שלא מציעות ביטוח במקרה של נזקי תשתית או נזקים שנגרמים מרעידות אדמה. יש כאלו שיתאימו לבתים ישנים יותר ואחרות שדווקא לבתים חדשים. הכל כדאי לקחת בחשבון, לפני ההחלטה הסופית.

 היום יש אפשרות להשוות בקלות

 עצם המילה השוואה עושה לרובינו כאב ראש לא קטן, ובצדק: למי יש כוח ליצור קשר עם כמה וכמה חברות ביטוח, לקבל מהן הצעה, לשמוע את הניסיונות לשווק את הפוליסה שלהם ככדאית ביותר ולהמשיך הלאה? רבים יעדיפו לשלם מעט יותר על הפוליסה, רק כדי לוותר על התענוג המפוקפק הזה.

 אבל, היום ישנה דרך לעשות זאת בצורה קלה ופשוטה הרבה יותר: אתרי השוואת מחירים, כדוגמת WOBI, אשר בלחיצת כפתור יציגו בפניכם את ההצעות מטעם כמה וכמה חברות ביטוח ויאפשרו לכם להשוות בקלות בין מחירי הביטוחים והסעיפים השונים. בצורה הזו, אינכם מבזבזים זמן על שיחות מתישות ואינכם צריכים לרדוף אחרי חברות הביטוח. מרגע זה, תדעו שתזכו להצעה המשתלמת ביותר עבורכם.

 הכותב הוא יוסי בסון, מנהל השיווק באתר Wobi

The post רכישת ביטוח משכנתא – שלא יעבדו עליכם! appeared first on פורטל הבית.

אז מה היא המשכנתא בשיטת שילובים? אילו שילובים מוצעים במסגרתה? ולמי היא טובה? על כך ועוד, במאמר שלפניכם.

משכנתא בשיטת השילובים נולדה ממחקר של למעלה מעשר שנים

נתונים כלכליים מהעשור האחרון הבהירו לכלכלנים שהרכיבו את שיטת השילובים פרטים פיננסיים אודות משלמי המשכנתאות הממוצעים. הם גילו כיצד הדרישות והיכולות משתנים באופן ממוצע לאורך השנים, ומה תהיה משכנתא מושלמת, שתתאים את עצמה באופן מיטבי ללקוח המסוים.

הם גילו, שהמשכנתא שהתאימה ללקוח כשרק רכש את הבית, היא לא בהכרח זו שתתאים לו עשר שנים מאוחר יותר, כשהוא כבר במשרה מתקדמת יותר, ילדיו כבר לא תינוקות, ושינויים אחרים חלו בחייו. אם כן, כך עולה, חשוב להתאים את המשכנתא ללווה, בשלבים שונים בחיים. כך, איכות החיים של הלווה עשויה לעלות, והחזרי המשכנתא יהיו בטוחים יותר מבחינת הבנק.

אלו מסלולי משכנתא בשיטת השילובים קיימים כיום?

כיום מוצעים חמישה שילובים שונים של משכנתאות:

שילוב להתחלה קלה – משכנתא המאפשרת החזר חודשי נמוך יחסית בחמש השנים הראשונות – לטובת הלווים שעוד לא מימשו את פוטנציאל ההשתכרות שלהם או שההוצאות שלהם בשנים הקרובות צפויות להיות גבוהות יחסית. לאחר חמש שנים ההחזרים על המשכנתא צפויים לעלות, וניתן כמובן למחזר את המשכנתא.

שילוב כלכלי – שילוב המאפשר עלות כוללת נמוכה יחסית של כל ההלוואה, במחיר של תנודתיות גבוהה בתשלומי המשכנתא החודשיים. במסלול זה, פירעון מוקדם של ההלוואה או חלקה, יהיו כפופים לתשלומי עמלות פירעון מוקדם. שילוב כזה יתאים למי שיכול לעמוד בתנודתיות בגובה התשלומים, בתמורה לתשלום נומינלי כולל נמוך יחסית לאורך כל חיי המשכנתא.

שילוב מצטמצם – שילוב המאפשר תשלומים גבוהים בהתחלה, שהולכים ופוחתים לאורך חיי המשכנתא.

שילוב גמיש – שילוב המאפשר שינויים בעמלות מופחתות. במשכנתא בשילוב גמיש ניתן לבצע החזרים גבוהים יחסית על פי היכולת, מדי פעם, ולצמצם את ההחזרים החודשיים או את משך חיי ההלוואה.

שילוב סולידי – שילוב המאפשר החזרים יציבים יחסית, עם מינימום של שינויים בגובה ההחזר החודשי לאורך חיי ההלוואה.

איך בוחרים?

כל אחד מאיתנו הוא בעל מאפייני אישיים שונים, למשל חלק מאיתנו מסוגלים להתמודד עם גובה החזרי משכנתא לא ידוע ומשתנה, וחלקינו יהפכו לחוצים ומתוחים לאור מסלול החזרים כזה. בבואנו לבחור משכנתא, בוודאי אחת ההחלטות המשמעותיות והיקרות שנעשה במהלך חיינו, חשוב להיוועץ באיש מקצוע ולהתחשב בנתונים האישיים, בתחזית הכלכלית לעתיד, ועוד, זאת על מנת לבחור מסלול שיאפשר למשפחה חיים נעימים ונוחים לאורך שנות ההחזרים.

לייעוץ משכנתא, השאירו פרטים:

The post משכנתא בשיטת השילובים – המשכנתא החדשה appeared first on פורטל הבית.

בעקבות שורה ארוכה של רפורמות לאורך השנים, ובצל התחרות ההולכת וגוברת במערכת הבנקאית, ניתן למצוא כיום מגוון רחב של מסלולי משכנתא אופציונאליים. עבור הישראלי הממוצע, אשר איננו מחזיק בתואר במימון, ההבחנה בין מסלולי המשכנתא השונים עלולה להיות קשה ומסובכת. האם ללכת על משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד? האם כדאי דווקא "לבטח" את הבית עם משכנתא ללא ריבית וללא הצמדה? מהי ריבית פריים? כיצד גוררים משכנתא? כמו כן, ישנם גם מסלולים מעורבים ולעיתים עולה הצורך למחזר את המשכנתא ו/או לגרור את ההלוואה לנכס נוסף.

בקיצור, זהו זרם מושגים בו הישראלי הממוצע איננו יודע לשחות (וזאת בלשון המעטה). תחום ייעוץ המשכנתאות בישראל הפך אפוא למעין גלגל הצלה (או אם תרצו, מצפן) בזרם השוטף. ובכן, מהו ייעוץ משכנתאות והאם כדאי להיעזר בו? מיותר לציין כי הדעות בעניין חלוקות. הן בין הגורמים השונים (הבנקים ויועצי המשכנתאות), והן בין רוכשי הדירות עצמם.

ייעוץ משכנתאות, למה כן?

כפי שצוין לעיל, רוכש דירה ממוצע איננו יכול לערוך השוואה עצמאית, רצינית ומושכלת, של היתרונות והחסרונות הגלומים בכל אחד ממסלולי המשכנתא השונים. לעומת זאת, יועץ משכנתאות מקצועי יוכל בהחלט לסייע לרוכשים במסע החשוב לקראת נטילת ההלוואה. כמו כן, בניגוד לייעוץ משכנתאות בבנק, יועץ משכנתאות מחויב אך ורק ללקוח. אי לכך, והיות והוא נמדד בתמורה שהוא משיג עבור רוכש הדירה, הסיכויים לנטילת משכנתא במסלול אטרקטיבי גבוהים במיוחד. אין ספק, שירות של יועץ משכנתאות מקצועי דורש הוצאה כספית נוספת. עם זאת, כאשר מדובר במסלול משכנתא אטרקטיבי, הנמשך על פני עשרות שנים והמהווה כשליש מהכנסתה של המשפחה, הרי שהעלות חוזרת לרוכש במרוצת השנים.

בחו"ל, אגב, תחום ייעוץ המשכנתאות זוכה ליוקרה רבה ביחס לשוק הישראלי. הנתונים מצביעים על כך ששיעורם של הנעזרים בייעוץ משכנתאות בחו"ל עומד בקירוב על 50%, ובישראל מדובר עדיין בכ-10% בלבד. עם זאת, אין ספק שהמגמה נוסקת למעלה.

ייעוץ משכנתאות מתאים למגוון רחב של לקוחות. החל מלקוחות פרטיים וכלה בקבוצות רכישה וחברות. יתרונותיהם של יועצי משכנתאות באים לידי ביטוי בשני היבטים נוספים. ראשית, כפי שצוין לעיל, מדובר באנשי מקצוע אשר חלקם אף עבדו בעבר בייעוץ בבנקים למשכנתאות. אי לכך, הם יודעים היטב מה הבנק מסוגל לתת ללקוח והיכן יש לסמן את הגבול. כמו כן, היות והם מעבירים לבנקים שורה ארוכה של לקוחות, הם זוכים בדרך כלל להנחות והטבות מיוחדות שאינן מנת חלקם של הלקוחות ה"רגילים".

הבנקים: היזהרו מייעוץ למשכנתאות

מיותר לציין כי המתנגדים העיקריים לענף ייעוץ המשכנתאות הם כמובן הגורמים השונים במערכת הבנקאית. זאת משום שנתח משמעותי מרווחי הבנקים מבוסס על מתן הלוואות כמשכנתאות. מצדם של הבנקים, ניתן למצוא טענות שונות כנגד ייעוץ משכנתאות.

לדוגמא, בשל התחרות הגדולה בין הבנקים השונים, והיות והישראלי הממוצע עורך בעצמו סקר שוק מקדים, סביר בהחלט להניח שהמסלול שיוצע על ידי הבנק יהיה הטוב ביותר. דהיינו, ניתן לבחור "לבד" משכנתא מבלי לשלם עמלה נוספת ליועץ משכנתאות. כמו כן, הבנקים מדגישים גם את העדר ההסדרה של ענף ייעוץ המשכנתאות ואת העובדה שיועצי משכנתאות רבים עלולים למכור ללקוחותיהם "חתול בשק".

לסיכום,

ייעוץ משכנתאות הוא ענף אשר הולך וצומח בשוק הנדל"ן הישראלי. יותר ויותר צרכנים מזהים את היתרונות הגלומים בשירות זה ומעדיפים לפנות לבעלי מקצוע אובייקטיביים אשר יסייעו להם בנטילת ההלוואה החשובה. עם זאת, גם ייעוץ משכנתאות חשוב לקבל מגורמים בעלי ניסיון וידע מקצועי. כאשר אתם מתקשרים עם יועץ משכנתאות, עמדו היטב על פועלו ועל ניסיונו של העומד לפניכם. כמו כן, גם כאשר אתם שוקלים ייעוץ משכנתא, ניתן לערוך סקר שוק בין היועצים השונים.

 רוצים לקבל הצעות ממומחים לייעוץ משכנתא? השאירו פרטים

The post האם כדאי לקחת ייעוץ משכנתאות? appeared first on פורטל הבית.

לאחר מכן, הבנק יציג לפניכם מספר מסלולי משכנתא מומלצים לפי לוחות תשלומים, שיעורי פירעון, עמלות, דרישות לביטוחים ועוד. בשלב זה, הבנק מבקש למעשה להתחקות אחר הלווים ולהעריך את יכולותיכם לפרוע את המשכנתא. חשוב להדגיש כי אתם עדיין יכולים לפנות לבנקים אחרים ולבקש הצעות נוספות למסלולי משכנתא.

על פי רוב, אישור משכנתא תקף לכשלושה חודשים וכלולים בו הסך המאושר ותנאי ההלוואה השונים. במידה ואתם מעוניינים באחד המסלולים, הבנק יפתח עבורכם תיק משכנתא ותחתמו מולו על חוזה אשר מפרט את הביטחונות והמסמכים שעליכם להציג על מנת לקבל את ההלוואה. בעת פתיחת תיק משכנתא, עליכם להציג בין השאר את המסמכים הבאים – תעודות זהות, אישורי כניסה, תעודות זכאות (אם הנכם זכאים של משרד השיכון), נסח רישום מקרקעין, חוזה רכישת קרקע/דירה, תדפיסים מקוריים של עו"ש משלושת החודשים האחרונים ועוד.

עם קבלת ההחלטה בנוגע לבנק המתאים לכם, תפתחו תיק משכנתא ותחויבו בעמלה חד פעמית. עמלת פתיחת תיק משכנתא נעה בדרך כלל בין 0.25%-0.6% מהסך הכולל של ההלוואה. הבנק מאפשר לכם להציג את המסמכים הרלבנטיים בתוך תקופה מוגבלת בזמן (במהלכה, תנאי ההלוואה נשמרים לכם ואתם יכולים גם לבדוק אופציות נוספות). כמו כן, אתם נדרשים לסכם מול המוכר את התנאים למכירת הנכס (לרבות פרטי המכירה ותנאי התשלום). ניתן גם להיעזר בשירותיו של עורך דין אשר ישמש כנאמן לשמירת הכספים של הצדדים עד להשלמת עסקת המכר.

איך בוחרים מסלול משכנתא מתאים?

בדומה לכל מוצר, ומקל וחומר כאשר אנו עוסקים בהלוואה גדולה וארוכת טווח כמשכנתא, עלינו לבחור בקפידה את המסלולים השונים המוצעים על ידי הבנקים. חשוב להדגיש ככלל ראשון – בחירת מסלול משכנתא צריכה להתאים ללווים ולהיות מקצועית ומדויקת ככל הניתן. נכון, תמיד כדאי לשמוע עצות מקרובים או חברים שכבר נטלו הלוואה מסוג זה. עם זאת, כשם שאין תא משפחתי אחד הזהה לשני, כך גם בחירת משכנתא היא קודם כל עניין אישי ופרטני.

בעת בחירת מסלול משכנתא, יש להתייחס למספר כללי אצבע מרכזיים:

1. האפיונים השונים של כל אחד מהמסלולים (ריבית משתנה, ריבית קבועה, צמודה למדד וכו').

2. יתרונותיו וחסרונותיו של כל אחד מהמסלולים (לדוגמא, האם ניתן לפרוע את המשכנתא ב"מכה אחת" ללא קנסות).

3. הכנסות עתידיות צפויות כגון ירושות, חסכונות, מתנות וכו'.

4. מגמות שונות בשוק הנדל"ן והמשכנתאות (האם ערך הדירה יעלה, האם קיים צפי לשינויים בריבית של בנק ישראל וכדומה).

5. התנהגותם של המסלולים השונים בעבר על פי טווחי זמן ארוכים.

קצת על המסלולים השונים

על פי רוב, הבנק יציע לכם בשלב ראשון לבחור האם אתם מעוניינים במסלול משכנתא צמוד למדד, או שמא תבחרו במסלול שאיננו צמוד למדד. לאחר מכן, תבחרו את סוג הריבית (משתנה, קבועה או לייבור במסלולים שאינם צמודים למדד). להלן, בקליפת אגוז, היתרונות והחסרונות של מסלולי המשכנתא השונים:

משכנתא צמודה למדד בריבית קבועה – מסלול זה מעניק ללווים יתרון משמעותי מבחינת גובה הריבית שאיננו משתנה. אלו מסלולים אטרקטיביים במיוחד כאשר הריבית שהבנק מציע נמוכה מהריבית של בנק ישראל. עם זאת, במידה והריבית במשק תרד, המשכנתא תהיה משתלמת פחות. כמו כן, ריבית קבועה היא כמעט תמיד גבוהה מריבית משתנה. במסלול זה, תאלצו לשלם גם עמלת היוון במידה ואתם מעוניינים בפירעון מוקדם כאשר הריבית הממוצעת איננה גבוהה מריבית המשכנתא.

משכנתא לא צמודה בריבית קבועה – הלווים אשר נוטלים מסלול זה נהנים מהחזר חודשי קבוע, וכן מריבית שאיננה משתנה. עם זאת, על וודאות זו הם משלמים תעריפים גבוהים יחסית באופן חודשי. במסלולים אלה הריבית הינה גבוהה ביחס למסלולים האחרים. על פי רוב, לא תאלצו לשלם עמלה נוספת בפירעון מוקדם של המסלול.

משכנתא צמודה למדד בריבית משתנה – במסלול זה, הלווים "מסתכנים" הן בהצמדה למדד והן בריבית משתנה. עם זאת, לא מדובר דווקא בחיסרון משמעותי. מבחינת הריבית, ישנם סיכויים לכך שהריבית תרד בעתיד בעקבות השינויים במשק. כמו כן, בשל הסיכונים המסוימים, ריבית המשכנתא בדרך כלל נמוכה ביחס למסלולים שאינם צמודים או שאינם בריבית משתנה. בעת הפירעון המוקדם במועדי שינוי הריבית, לא תחויבו בעמלת היוון.

משכנתא לא צמודה בריבית פריים – במסלול זה, הריבית איננה צמודה אלא לריבית הפריים בלבד ולמרווח. אי לכך, קרן המשכנתא איננה צמודה והסיכון המרכזי טמון בעליית הריבית. גם במסלול זה, לא תשלמו עמלת היוון בזמן הפירעון המוקדם.

משכנתא לא צמודה בריבית מט"ח – זהו מסלול משכנתא אשר צמוד למטבע זר כגון דולר או יורו. מדובר במסלול הטומן בחובו יתרונות מבחינת בעלי מט"ח. עם זאת, המשכנתא הנ"ל חשופה לשינויים במטבע החוץ, שינויים שכידוע יכולים להיות משמעותיים במיוחד. במסלול זה, תוכלו לפרוע את המשכנתא בשלב מוקדם יותר ללא תשלום קנסות או עמלות.

תכנון פיננסי מקדים

יצירת מבנה פיננסי להחזר ההלוואה

מחשבון משכנתא

ואם אתם עדיין לא בטוחים תמיד כדאי להתייעץ עם מומחה למשכנתאות:

The post פתיחת תיק משכנתא ובחירת המסלול המתאים appeared first on פורטל הבית.

משכנתא הינה הלוואה ארוכת טווח הניתנת למטרת רכישת דיור. היות והלווים אינם מסוגלים להעמיד ערבויות מתאימות לפירעון מלוא הסכום, הבנק משעבד את נכס הנדל"ן בתמורה להבטחת תשלום ההחזר החודשי. אי לכך, והיות וההחזר החודשי הנקבע בעת נטילת ההלוואה יכול להשפיע באופן מהותי על אורח החיים של הלווים למשך השנים הבאות (ועל התנהלותו של התא הכלכלי המשפחתי), חשוב לתכנן היטב את שיעור התשלום החודשי.

ההחזר החודשי, בדומה לכל סוגיה במשכנתא, משתנה בהתאם למספר פרמטרים. לדוגמא, ככל שהמשכנתא ארוכה יותר, וזמן הפירעון רחב יותר, כך ההחזר החודשי נמוך בהתאמה. ובכן, כיצד תוכלו לבחור משכנתא מתאימה עם החזר חודשי שהולם את מידותיכם? להלן מדריך קצר.

החזר חודשי מומלץ למשכנתא, איך עושים את זה נכון?

למעשה, החזר חודשי למשכנתא מורכב משלושה מרכיבים עיקריים – הריבית השנתית, סכום המשכנתא ומשך שנות ההלוואה. השפעתם של כל אחד מהפרמטרים הללו משתנה ממקרה למקרה וממשכנתא למשכנתא (וכן ביחס אחד לשני). כמו כן, בעת חישוב ההחזר החודשי חשוב להתייחס גם לסכומים נוספים הקשורים לנטילת משכנתא כגון ביטוח חיים וביטוח דירה. ביטוחים אלה יכולים להעלות את ההחזר החודשי בכ-200 שקלים בחודש.

על פי רוב, יועצי משכנתא ממליצים שלא לקבוע החזר חודשי אשר עולה על כ-20%-30% מההכנסה של הלווים (בשיעורי נטו). דהיינו, במידה ומדובר בזוג צעיר אשר משתכר כ-14,000 ₪ נטו לחודש, מומלץ לא לקבוע החזר חודשי הגבוה מכ-4,000-4,500 ₪. זאת היות והחזר חודשי בשיעורים גבוהים עלול להתברר כמלכודת לא פשוטה. כמו כן, חשוב להכניס למכלול השיקולים גם נושאים כגון כספים עתידיים אשר אמורים להתקבל. למשל ירושה, קרן השתלמות, חיסכון שנפתח וכדומה.

בדומה לכל תכנון פיננסי משפחתי, יש להתייחס גם לפרטים הקשורים למקומות העבודה של בני הזוג. למשל, האם העבודה יציבה? האם המשכורת יציבה? האם צפויות עליות או ירידות בשכר? וכו'. שיקול חשוב נוסף אשר יש לשים אליו לב הוא התא המשפחתי. מיותר לציין כי זוג צעיר ללא ילדים יוכל בקלות רבה יותר לעמוד בתשלומי המשכנתא, זאת לעומת תא משפחתי עם ילדים אשר הוצאותיו גדלות באופן ניכר (כאשר הילדים אינם תורמים למאמץ הפיננסי אלא את מתיקותם). מומחים העוסקים בתחום ממליצים גם על קביעת מרווחי ביטחון ראויים וזאת משום שפיגור בתשלומי המשכנתא יוליד חיוב בריבית פיגורים אשר תייקר באופן משמעותי את ההחזר החודשי.

הריבית – כל אחוז משפיע

פתגם ידוע בתחום הנדל"ן קובע כי הריבית איננה זקוקה לגשם בכדי לגדול ולצמוח. בעת שמדובר בריבית למשכנתאות, חשוב לדעת כי כל אחוז יכול להיות משמעותי. למשל, במידה וזוג צעיר נטל משכנתא בשיעור של 800,000 שקלים והוא משלם מדי חודש 5,000 ₪ בריבית של 4%, סכום המשכנתא הסופי יעמוד על כ-1.16 מיליון שקלים. העלאת הריבית באחוז אחד בלבד תייקר את המשכנתא בכ-100,000 שקלים.

כמו כן, הריבית חשובה מאד ויש לבדוק אותה גם בהתאם לתוכנית המשכנתא (האם הריבית קבועה, האם היא משתנה, מהו סוג ההצמדה וכו'). באשר לפריסת המשכנתא, אין ספק כי גם משך השנים משפיע על ההחזר החודשי. עם זאת, גם כאן, חשוב שלא למהר וליטול משכנתאות קצרות מתוך תקווה "לסיים את זה בתוך כמה שנים". היקף השנים משפיע על ההחזר החודשי ועל יכולתו של הלווה לפרוע את החוב.

לסיכום, ניתן לקבוע מספר כללי מפתח בעת קביעת ההחזר החודשי:

1. עדיף להימנע ממצב בו ההחזר החודשי גדול מ-25% מההכנסה של שני בני הזוג בערכי נטו לחודש.

2. התייחסו לסכומי כסף עתידיים כגון ירושות או קרנות אשר אמורות להתקבל.

3. השקיעו מחשבה בנוגע להתפתחות התא המשפחתי.

4. בדקו היטב את עתיד העבודה ויציבות המשכורת החודשית.

5. בחרו את מסלול המשכנתא המתאים לכם ועמדו על היתרונות והחסרונות של המסלולים השונים מבחינת ההחזר החודשי (עם הצמדה למדד, ללא הצמדה למדד וכדומה).

6. שימו לב למשך המשכנתא, יש בו כדי להשפיע על הריבית המשולמת (ועל ההחזר החודשי, כמובן).

לפרק הבא

לפרק הקודם

עדיין מבובלבלים ורוצים להתייעץ עם מומחה משכנתאות? השאירו פרטים:

The post קביעת החזר חודשי למשכנתא appeared first on פורטל הבית.

מה זה משכנתא בעצם?

משכנתא היא למעשה הלוואה אשר במסגרתה הבנק מעמיד לרשות רוכשי הדירה את הסכום החסר להם לטובת קניית הנכס. לאחר מכן, המשכנתא נפרעת כמו כל הלוואה על בסיס החזר חודשי. בכדי להבטיח את העברת התשלומים כסדרם, הבנק משעבד לטובתו של הנכס. משמע, הוא רשאי לבקש את פינוי הדיירים מהבית במידה והמשכנתא לא תשולם כמוסכם. הדרך הנכונה לצלוח את המסע הארוך והמפרך הזה מתחילה בתכנון פיננסי מקדים.

תכנון פיננסי מקדים למשכנתא – הצעד הראשון והחשוב ביותר

תכנון פיננסי לרכישת משכנתא הוא השלב הראשון בעת רכישת דירה. כעת, עליכם לבחון היטב היטב את המקורות הפיננסיים העומדים לרשותכם, הן בהווה והן בעתיד. שימו לב! אל תשקעו בחלומות או בפנטזיות. בידקו את הכספים המדוברים בזהירות ואפילו הקפידו לעגל את הסכומים כלפי מטה.

לדוגמא, במידה והיום אתם זוג צעיר ללא ילדים אשר מעוניין ברכישת דירה, חשוב לקחת בחשבון כי כאשר תרחיבו את המשפחה (בשעה טובה), ההוצאות המשפחתיות רק יגדלו. כמו כן, עליכם לבחון גם מהו הכסף הזמין העומד לרשות רכישת הדירה ומהם המקורות הנוספים בהם תוכלו להיעזר. למשל, סיוע מצד ההורים, חסכונות ארוכי טווח, כספים מהחתונה, ירושות עתידיות ועוד.

תכנון פיננסי מקדים לפני רכישת דירה צריך לכלול גם היבטים נוספים כגון:

1. הוצאות נוספות מעבר למחיר הנכס – רכישת דירה כרוכה בהוצאות רבות, מעבר למחיר הנקוב בעסקת המכר. אחד השיקולים החשובים ביותר בעניין זה הוא מיסוי המקרקעין. בעת רכישת דירה, ישנם מיסים שונים המוטלים על העסקה כגון מס מכירה, מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה וכדומה. כמו כן, עליכם לקחת בחשבון גם סוגיות כגון בדק בית, שכר טרחת עורך דין ועוד.
2. בדיקת המקורות הכספיים – לפני שאתם פונים לנטילת משכנתא, עליכם לבדוק היטב את המקורות הכספיים אשר עומדים לרשותכם לצורך המהלך. חשוב שלא להפריז במקורות הכספיים ולעסוק במצוי ולא ברצוי. כמו כן, הפרידו באופן מהותי בין הבטחות לעזרה עתידית ובין כספים הנמצאים בידיכם כעת באופן זמין.
3. הכנסות/הוצאות עתידיות – היות ומשכנתא היא הלוואה לטווח ארוך, חשוב לבחון גם הכנסות והוצאות עתידיות התלויות בגורמים שונים כגון מעבר מקום עבודה, פתיחת עסק עצמאי, הרחבת המשפחה וכדומה. כל אלה יכולים להשפיע באופן מהותי על היכולת שלכם לעמוד בהחזר החודשי.
4. בחרו מסלול מתאים – הבנקים מציעים ללקוחותיהם שורה ארוכה של מסלולים שונים לנטילת משכנתא. חשוב לבדוק היטב מהו המסלול המתאים לכם ביותר. בחירת המסלול קשורה באופן ישיר לתכנון הפיננסי המקדים.

לפרק הבא במדריך המשכנתא לחצו כאן -יצירת מבנה פיננסי להחזר ההלוואה

 לפרק הקודם לחצו כאן-מדריך משכנתא

עדיין מבובלבלים ורוצים להתייעץ עם מומחה משכנתאות? השאירו פרטים:

The post המדריך למשכנתא – תכנון פיננסי מקדים appeared first on פורטל הבית.