לאחר מכן, הבנק יציג לפניכם מספר מסלולי משכנתא מומלצים לפי לוחות תשלומים, שיעורי פירעון, עמלות, דרישות לביטוחים ועוד. בשלב זה, הבנק מבקש למעשה להתחקות אחר הלווים ולהעריך את יכולותיכם לפרוע את המשכנתא. חשוב להדגיש כי אתם עדיין יכולים לפנות לבנקים אחרים ולבקש הצעות נוספות למסלולי משכנתא.

על פי רוב, אישור משכנתא תקף לכשלושה חודשים וכלולים בו הסך המאושר ותנאי ההלוואה השונים. במידה ואתם מעוניינים באחד המסלולים, הבנק יפתח עבורכם תיק משכנתא ותחתמו מולו על חוזה אשר מפרט את הביטחונות והמסמכים שעליכם להציג על מנת לקבל את ההלוואה. בעת פתיחת תיק משכנתא, עליכם להציג בין השאר את המסמכים הבאים – תעודות זהות, אישורי כניסה, תעודות זכאות (אם הנכם זכאים של משרד השיכון), נסח רישום מקרקעין, חוזה רכישת קרקע/דירה, תדפיסים מקוריים של עו"ש משלושת החודשים האחרונים ועוד.

עם קבלת ההחלטה בנוגע לבנק המתאים לכם, תפתחו תיק משכנתא ותחויבו בעמלה חד פעמית. עמלת פתיחת תיק משכנתא נעה בדרך כלל בין 0.25%-0.6% מהסך הכולל של ההלוואה. הבנק מאפשר לכם להציג את המסמכים הרלבנטיים בתוך תקופה מוגבלת בזמן (במהלכה, תנאי ההלוואה נשמרים לכם ואתם יכולים גם לבדוק אופציות נוספות). כמו כן, אתם נדרשים לסכם מול המוכר את התנאים למכירת הנכס (לרבות פרטי המכירה ותנאי התשלום). ניתן גם להיעזר בשירותיו של עורך דין אשר ישמש כנאמן לשמירת הכספים של הצדדים עד להשלמת עסקת המכר.

איך בוחרים מסלול משכנתא מתאים?

בדומה לכל מוצר, ומקל וחומר כאשר אנו עוסקים בהלוואה גדולה וארוכת טווח כמשכנתא, עלינו לבחור בקפידה את המסלולים השונים המוצעים על ידי הבנקים. חשוב להדגיש ככלל ראשון – בחירת מסלול משכנתא צריכה להתאים ללווים ולהיות מקצועית ומדויקת ככל הניתן. נכון, תמיד כדאי לשמוע עצות מקרובים או חברים שכבר נטלו הלוואה מסוג זה. עם זאת, כשם שאין תא משפחתי אחד הזהה לשני, כך גם בחירת משכנתא היא קודם כל עניין אישי ופרטני.

בעת בחירת מסלול משכנתא, יש להתייחס למספר כללי אצבע מרכזיים:

1. האפיונים השונים של כל אחד מהמסלולים (ריבית משתנה, ריבית קבועה, צמודה למדד וכו').

2. יתרונותיו וחסרונותיו של כל אחד מהמסלולים (לדוגמא, האם ניתן לפרוע את המשכנתא ב"מכה אחת" ללא קנסות).

3. הכנסות עתידיות צפויות כגון ירושות, חסכונות, מתנות וכו'.

4. מגמות שונות בשוק הנדל"ן והמשכנתאות (האם ערך הדירה יעלה, האם קיים צפי לשינויים בריבית של בנק ישראל וכדומה).

5. התנהגותם של המסלולים השונים בעבר על פי טווחי זמן ארוכים.

קצת על המסלולים השונים

על פי רוב, הבנק יציע לכם בשלב ראשון לבחור האם אתם מעוניינים במסלול משכנתא צמוד למדד, או שמא תבחרו במסלול שאיננו צמוד למדד. לאחר מכן, תבחרו את סוג הריבית (משתנה, קבועה או לייבור במסלולים שאינם צמודים למדד). להלן, בקליפת אגוז, היתרונות והחסרונות של מסלולי המשכנתא השונים:

משכנתא צמודה למדד בריבית קבועה – מסלול זה מעניק ללווים יתרון משמעותי מבחינת גובה הריבית שאיננו משתנה. אלו מסלולים אטרקטיביים במיוחד כאשר הריבית שהבנק מציע נמוכה מהריבית של בנק ישראל. עם זאת, במידה והריבית במשק תרד, המשכנתא תהיה משתלמת פחות. כמו כן, ריבית קבועה היא כמעט תמיד גבוהה מריבית משתנה. במסלול זה, תאלצו לשלם גם עמלת היוון במידה ואתם מעוניינים בפירעון מוקדם כאשר הריבית הממוצעת איננה גבוהה מריבית המשכנתא.

משכנתא לא צמודה בריבית קבועה – הלווים אשר נוטלים מסלול זה נהנים מהחזר חודשי קבוע, וכן מריבית שאיננה משתנה. עם זאת, על וודאות זו הם משלמים תעריפים גבוהים יחסית באופן חודשי. במסלולים אלה הריבית הינה גבוהה ביחס למסלולים האחרים. על פי רוב, לא תאלצו לשלם עמלה נוספת בפירעון מוקדם של המסלול.

משכנתא צמודה למדד בריבית משתנה – במסלול זה, הלווים "מסתכנים" הן בהצמדה למדד והן בריבית משתנה. עם זאת, לא מדובר דווקא בחיסרון משמעותי. מבחינת הריבית, ישנם סיכויים לכך שהריבית תרד בעתיד בעקבות השינויים במשק. כמו כן, בשל הסיכונים המסוימים, ריבית המשכנתא בדרך כלל נמוכה ביחס למסלולים שאינם צמודים או שאינם בריבית משתנה. בעת הפירעון המוקדם במועדי שינוי הריבית, לא תחויבו בעמלת היוון.

משכנתא לא צמודה בריבית פריים – במסלול זה, הריבית איננה צמודה אלא לריבית הפריים בלבד ולמרווח. אי לכך, קרן המשכנתא איננה צמודה והסיכון המרכזי טמון בעליית הריבית. גם במסלול זה, לא תשלמו עמלת היוון בזמן הפירעון המוקדם.

משכנתא לא צמודה בריבית מט"ח – זהו מסלול משכנתא אשר צמוד למטבע זר כגון דולר או יורו. מדובר במסלול הטומן בחובו יתרונות מבחינת בעלי מט"ח. עם זאת, המשכנתא הנ"ל חשופה לשינויים במטבע החוץ, שינויים שכידוע יכולים להיות משמעותיים במיוחד. במסלול זה, תוכלו לפרוע את המשכנתא בשלב מוקדם יותר ללא תשלום קנסות או עמלות.

תכנון פיננסי מקדים

יצירת מבנה פיננסי להחזר ההלוואה

מחשבון משכנתא

ואם אתם עדיין לא בטוחים תמיד כדאי להתייעץ עם מומחה למשכנתאות:

The post פתיחת תיק משכנתא ובחירת המסלול המתאים appeared first on פורטל הבית.

משכנתא הינה הלוואה ארוכת טווח הניתנת למטרת רכישת דיור. היות והלווים אינם מסוגלים להעמיד ערבויות מתאימות לפירעון מלוא הסכום, הבנק משעבד את נכס הנדל"ן בתמורה להבטחת תשלום ההחזר החודשי. אי לכך, והיות וההחזר החודשי הנקבע בעת נטילת ההלוואה יכול להשפיע באופן מהותי על אורח החיים של הלווים למשך השנים הבאות (ועל התנהלותו של התא הכלכלי המשפחתי), חשוב לתכנן היטב את שיעור התשלום החודשי.

ההחזר החודשי, בדומה לכל סוגיה במשכנתא, משתנה בהתאם למספר פרמטרים. לדוגמא, ככל שהמשכנתא ארוכה יותר, וזמן הפירעון רחב יותר, כך ההחזר החודשי נמוך בהתאמה. ובכן, כיצד תוכלו לבחור משכנתא מתאימה עם החזר חודשי שהולם את מידותיכם? להלן מדריך קצר.

החזר חודשי מומלץ למשכנתא, איך עושים את זה נכון?

למעשה, החזר חודשי למשכנתא מורכב משלושה מרכיבים עיקריים – הריבית השנתית, סכום המשכנתא ומשך שנות ההלוואה. השפעתם של כל אחד מהפרמטרים הללו משתנה ממקרה למקרה וממשכנתא למשכנתא (וכן ביחס אחד לשני). כמו כן, בעת חישוב ההחזר החודשי חשוב להתייחס גם לסכומים נוספים הקשורים לנטילת משכנתא כגון ביטוח חיים וביטוח דירה. ביטוחים אלה יכולים להעלות את ההחזר החודשי בכ-200 שקלים בחודש.

על פי רוב, יועצי משכנתא ממליצים שלא לקבוע החזר חודשי אשר עולה על כ-20%-30% מההכנסה של הלווים (בשיעורי נטו). דהיינו, במידה ומדובר בזוג צעיר אשר משתכר כ-14,000 ₪ נטו לחודש, מומלץ לא לקבוע החזר חודשי הגבוה מכ-4,000-4,500 ₪. זאת היות והחזר חודשי בשיעורים גבוהים עלול להתברר כמלכודת לא פשוטה. כמו כן, חשוב להכניס למכלול השיקולים גם נושאים כגון כספים עתידיים אשר אמורים להתקבל. למשל ירושה, קרן השתלמות, חיסכון שנפתח וכדומה.

בדומה לכל תכנון פיננסי משפחתי, יש להתייחס גם לפרטים הקשורים למקומות העבודה של בני הזוג. למשל, האם העבודה יציבה? האם המשכורת יציבה? האם צפויות עליות או ירידות בשכר? וכו'. שיקול חשוב נוסף אשר יש לשים אליו לב הוא התא המשפחתי. מיותר לציין כי זוג צעיר ללא ילדים יוכל בקלות רבה יותר לעמוד בתשלומי המשכנתא, זאת לעומת תא משפחתי עם ילדים אשר הוצאותיו גדלות באופן ניכר (כאשר הילדים אינם תורמים למאמץ הפיננסי אלא את מתיקותם). מומחים העוסקים בתחום ממליצים גם על קביעת מרווחי ביטחון ראויים וזאת משום שפיגור בתשלומי המשכנתא יוליד חיוב בריבית פיגורים אשר תייקר באופן משמעותי את ההחזר החודשי.

הריבית – כל אחוז משפיע

פתגם ידוע בתחום הנדל"ן קובע כי הריבית איננה זקוקה לגשם בכדי לגדול ולצמוח. בעת שמדובר בריבית למשכנתאות, חשוב לדעת כי כל אחוז יכול להיות משמעותי. למשל, במידה וזוג צעיר נטל משכנתא בשיעור של 800,000 שקלים והוא משלם מדי חודש 5,000 ₪ בריבית של 4%, סכום המשכנתא הסופי יעמוד על כ-1.16 מיליון שקלים. העלאת הריבית באחוז אחד בלבד תייקר את המשכנתא בכ-100,000 שקלים.

כמו כן, הריבית חשובה מאד ויש לבדוק אותה גם בהתאם לתוכנית המשכנתא (האם הריבית קבועה, האם היא משתנה, מהו סוג ההצמדה וכו'). באשר לפריסת המשכנתא, אין ספק כי גם משך השנים משפיע על ההחזר החודשי. עם זאת, גם כאן, חשוב שלא למהר וליטול משכנתאות קצרות מתוך תקווה "לסיים את זה בתוך כמה שנים". היקף השנים משפיע על ההחזר החודשי ועל יכולתו של הלווה לפרוע את החוב.

לסיכום, ניתן לקבוע מספר כללי מפתח בעת קביעת ההחזר החודשי:

1. עדיף להימנע ממצב בו ההחזר החודשי גדול מ-25% מההכנסה של שני בני הזוג בערכי נטו לחודש.

2. התייחסו לסכומי כסף עתידיים כגון ירושות או קרנות אשר אמורות להתקבל.

3. השקיעו מחשבה בנוגע להתפתחות התא המשפחתי.

4. בדקו היטב את עתיד העבודה ויציבות המשכורת החודשית.

5. בחרו את מסלול המשכנתא המתאים לכם ועמדו על היתרונות והחסרונות של המסלולים השונים מבחינת ההחזר החודשי (עם הצמדה למדד, ללא הצמדה למדד וכדומה).

6. שימו לב למשך המשכנתא, יש בו כדי להשפיע על הריבית המשולמת (ועל ההחזר החודשי, כמובן).

לפרק הבא

לפרק הקודם

עדיין מבובלבלים ורוצים להתייעץ עם מומחה משכנתאות? השאירו פרטים:

The post קביעת החזר חודשי למשכנתא appeared first on פורטל הבית.

בטרם נטילת משכנתא, יש לבחון מספר פרמטרים העומדים על הפרק. פרמטרים אלה משתנים מלווה ללווה, מבנק לבנק ומנכס לנכס. רוכשי דירות רבים אינם מודעים לפערים בין המשכנתאות השונות וההחזרים החודשיים האופציונאליים. לא אחת, קיימת אפילו מעין "דעה קדומה" באשר למשקלו של פרמטר כזה או אחר. אחת הדרכים הטובות ביותר בכדי לקבל "מושג ראשוני" אודות המשכנתא והערך החשוב ביותר – ההחזר החודשי, הינה באמצעות מחשבון משכנתא.

להלן מחשבון משכנתא המאפשר להזין נתונים שונים הקשורים בהלוואה, וזאת בכדי לבחון היטב כיצד תזוזה בפרמטרים מסוימים משפיעה על האלמנטים התלויים בהם. מחשבון המשכנתא מאפשר הזנה של נתונים כגון סכום ההלוואה, היקף ההחזר החודשי הרצוי, תקופת ההחזר המבוקשת, מדדים וריביות. כמו כן, ניתן באמצעות המחשבון לבחון כיצד תושפע הלוואת המשכנתא כתלות בעלייה או ירידה של המדד/הריבית.

בעת הזנת הנתונים, תוכלו "לשחק" עם הפרמטרים השונים בכדי למצוא את הנתיב המתאים לכם ביותר מבחינת נטילת משכנתא. מחשבון משכנתא מאפשר גם שינוי מודל ההחזר החודשי בין החזר לפי לוח שפיצר, החזר קרן שווה או החזר בלון.

The post מחשבון משכנתא appeared first on פורטל הבית.