מה המשמעות של זכות לדירה ?

בפשטות כשאתם רוכשים זכות לדירה אתם בעצם רוכשים זכויות בנייה על הקרקע ולא דירה מוכנה.

רכישת קרקע חקלאית קובעת כי במידה והקרקע תופשר, בעליה יחזיק בידיו ב"זכות לדירה" ולא בדירה מוחשית. דהיינו, הוא יוכל לבנות דירה על השטח אך ייאלץ לשלם על כך מיסוי מקרקעין משמעותי (לדוגמא, היטל השבחה). מעבר לכך , קיימים סיכונים שונים הקשורים ברכישת קרקע חקלאית ולכן, מדובר בעסקה שמומלץ לעשות בליווי אנשי מקצוע או לאחר מחקר משמעותי בתחום.

 קרקע חקלאית – בין הרצוי למצוי

כמו בכל עסקה, גם רכישת קרקע חקלאית היא למעשה בעלת מטרה ברורה אחת – רכישת נכס בשווי נמוך בכדי למכור אותו בעתיד במחיר גבוה יותר. על פי רוב, רכישת קרקע חקלאית תיעשה במחירים אטרקטיביים. הנתונים מצביעים על כך שקרקעות חקלאיות בישראל נרכשות במחירים של בין 90,000 ל-300,000 שקלים. כאשר הקרקע מופשרת, והיא הופכת לקרקע למגורים, מחירה מאמיר באופן משמעותי. לא אחת, מדובר בעלייה של עשרות ואף מאות אחוזים.

ואכן, במידה והקרקע החקלאית ממוקמת ב"אזור אסטרטגי", ובהתחשב בעובדה שהדרישה למתחמי מגורים אורבאניים בישראל רק תלך ותגדל, הרי שלפנינו המתכון המושלם להצלחה. לכך ניתן להוסיף גם את הפרסומים השיווקיים הרבים אשר מציעים לזוגות צעירים לרכוש "זכות לדירה ברבע מיליון שקלים בלבד". בימים בהם שיעור המשכורות הממוצע לרכישת דירה בישראל עומד כל כ-150 חודשים, הרי שזוגות רבים חוששים "לפספס את ההזדמנות".

על מנת להימנע מטעויות, חשוב להיזהר מ"תרגילי מכירות" מוכרים בתחום. לדוגמא, חברות העוסקות בשיווק קרקעות חקלאיות עושות כל שביכולתן בכדי להציג את העסקה ככדאית ומשתלמת. הרוכשים נתקלים במגוון רחב של נימוקים כגון "תמיד אפשר למכור אחרי זה", "הקרקע אוטוטו מופשרת ויש כבר הליכים מתקדמים בכיוון", "נותרו מספר קרקעות אחרונות בלבד", "ערך הנכס לא ירד לעולם". לכאורה, נימוקים משכנעים. עם זאת, זכות לדירה איננה דירה וחשוב להבין זאת. כמו כן, בעת רכישת קרקע חקלאית יש לשים לב למספר דגשים.

 איך תיזהרו מסיכונים?

לדוגמא, ניתן להפחית את הסיכון על ידי בירור מעמיק של הקרקע בהתאם למיקומה והתוכניות הנוגעות אליה. חשוב להדגיש כי גם כאשר הקרקע ממוקמת במרכז עיר תוססת, לא תמיד היא מיועדת להפשרה עתידית. לדוגמא, גם בערים ישנה דרישה לריאות ירוקות. כמו כן, קרקעות מסוימות לא יופשרו בעתיד הנראה לעין בגין קרבתם למתקנים ביטחוניים, התנגדות ארגונים ירוקים, התנגדות מצד תושבים באזור וכדומה. במילים פשוטות, קרבתה של קרקע למרכזי מגורים (גם באזור המרכז) איננה ערובה להפשרתה.

כמו כן, חשוב לשים לב האם הקרקע היא בבעלות פרטית או שמא היא זוהי זכות חכירה של קרקע ממינהל מקרקעי ישראל. החוק קובע כי כאשר קרקע חקלאית השייכת למינהל מקרקעי ישראל מוחכרת לבעלים פרטיים, הפשרתה תבטל באחת את החכירה ובעל זכות החכירה יזכה לפיצוי מינימאלי בלבד. דהיינו, לא לסכומים הגדולים המקופלים בעסקת הפשרת הקרקע.

 בדקו היטב את הקרקע ואת טיבה

באשר לעתיד, אמנם לא ניתן להעריך האם הקרקע תופשר, אך אפשר בהחלט לבדוק מה הכיוון הכללי. לדוגמא, בדיקה קצרה מול הרשויות התכנוניות תוכל לחשוף פרטים רבים אודות הקרקע המדוברת. דהיינו, האם ישנו הליך תכנוני לגבי הקרקע, באיזה שלב ההליך התכנוני נמצא, האם סיכוייו לקרום עור וגידים גדולים, מהן ההתנגדויות למהלך וכדומה.

זאת ועוד, בדומה לכל עסקה במקרקעין, גם בעת רכישת קרקע חקלאית המבטיחה לכאורה זכות לדירה, יש לבחון היטב האם ישנן מגבלות שונות על הקרקע (לדוגמא, מיקומה על אתרים ארכיאולוגיים, אזהרות בגין הפקעה, עיקולים, שעבודים וכו'). במידה והקרקע מוגדרת בתור "שמורת טבע", הסיכוי כי היא תופשר בעתיד שואף לאפס (ואף נמוך מכך).

גם אם הקרקע החקלאית מופשרת, ואף אם היא בבעלות פרטית מוחלטת, עדיין ישנם סכומים משמעותיים שיש לשלם בגין המהלך. לדוגמא, בנייה על הקרקע תחייב את בעל המקרקעין בתשלום היטל השבחה בשיעור של כ-50% מעליית השווי (סכום אשר יכול להגיע לכדי מאות אלפי שקלים). כמו כן, בעל הקרקע יידרש לשלם גם היטלי פיתוח או מס שבח בעת מכירת הזכות במקרקעין. במילים פשוטות, מדובר בנגיסה משמעותית ברווחים העתידיים. לכך ניתן להוסיף כמובן את התהליכים המורכבים של הפשרת הקרקע והשכר לגורמים המקצועיים כגון עורכי דין, מודדים, שמאים וכדומה.

לסיכום, ישנו מרחק רב בין זכות לדירה לבין דירה. בעת רכישת זכות לדירה על קרקע חקלאית, חשוב להתייחס לכל הגורמים השונים לצורך בחינת כדאיותה של העסקה

מעוניינים לקבל מידע על קרקעות חקלאיות להשקעה? השאירו פרטיכם:

• זכות לדירה בתל אביב
• זכות לדירה בחולון
• זכות לדירה בחדרה
• זכות לדירה בהוד השרון 

The post מה זה אומר זכות לדירה – טיפים לרכישה נכונה appeared first on פורטל הבית.

טרנד רכישת הקרקעות בישראל צובר תאוצה והזרם רק הולך וגבר. על פי בדיקה שערך לאחרונה מינהל הכנסות המדינה, בשנת 2012 נרכשו בישראל 3,182 קרקעות חקלאיות. מדובר בעלייה של כ-43% לעומת רכישת קרקעות בשנת 2007. מבחינתם של ההיקפים הכספיים, התמונה מרשימה עוד יותר. בתוך ארבע שנים בלבד, היקף רכישת הקרקעות עלה ביותר מ-50%.

נשאלת אפוא השאלה, האם כדאי ומשתלם לרכוש קרקע חקלאית? התשובה לכך טמונה, כמו בסוגיות אחרות בתחום ההשקעה בנדל"ן, בנסיבות המקרה הפרטניות. אכן, רכישת קרקע חקלאית מקפלת בתוכה סיכוי של ממש להפשרת השטח בעתיד ומכירתו כמגרש לבניית מגורים או מסחר. סיטואציה זו יכולה בהחלט "להקפיץ" את שווי הקרקע ולהניב לבעליה רווח נאה. עם זאת, השקעה בקרקע חקלאית טומנת בחובה גם סיכונים לא מעטים.

סיכונים נפוצים בעת רכישת קרקע

הסיכון המרכזי מצוי אפוא בעתידה של הקרקע אשר תאריך הפשרתה לוטה בערפל. דהיינו, רכישה של קרקע אשר איננה מופשרת וירידת ההשקעה הראשונית לטמיון במרוצת השנים. כמו כן, בעת רכישת קרקעות, חשוב לבחון היטב את זהות המוכר. לצערנו, ישנם נוכלים רבים אשר מבקשים להתעשר על בסיס תמימותם של המתעניינים בטרנד רכישת הקרקעות. בעת רכישת קרקע חקלאית להשקעה, מומלץ לבחון היטב את שלל הסיכונים העומדים על הפרק, ולהביא אותם בחשבון.

הסיכוי להפשרת הקרקע – הפשרת הקרקע הינה המהלך החשוב ביותר מבחינת הצלחתה של ההשקעה. אמנם לא ניתן לקבוע תאריך מדויק להפשרה עתידית, אך לעיתים אפשר בהחלט להנמיך את הסיכון בעניין זה. לדוגמא, ניתן לבחון מהי התוכנית אשר חלה כיום על הקרקע, ומהן התוכניות העתידיות של הרשות המקומית בנוגע לאזור.

הפקעה – הפשרת קרקעות יכולה לטמון בחובה גם הפקעה של חלקים מהקרקע על ידי המדינה. לדוגמא, הפקעה לצורך סלילת כבישים בשכונת מגורים חדשה או לשם יצירת שטחי ציבור. בעת רכישת קרקע, יש להתייחס גם לאלמנט ההפקעה העתידי. על פי מאמר שפורסם לאחרונה במגזין הכלכלי "דה מארקר", ההפקעה לטובת שטחי ציבור יכולה להגיע עד כדי 40% משטח המקרקעין.

הזכויות על הקרקע – הזכויות על הקרקע יכולות אף הן להשפיע באופן מהותי על כדאיותה של העסקה. למשל, במידה ומדובר בקרקע אשר הזכויות עליה הן בחכירה ממינהל מקרקעי ישראל, ייתכן כי הפשרת השטח תגרור את ביטול החכירה ופיצוי הבעלים (לדוגמא – החלטה 1222 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל). דהיינו, לא יתאפשר לבעל הקרקע למכור את הנכס למרבה במחיר.

היטל השבחה – היטל השבחה הינו מיסוי מקרקעין אשר בעל הקרקע יחויב בו במידה והוא ימכור את הנכס לאחר ששוויו עלה כתוצאה ממתן הקלה, אישור תוכנית בנייה או התרתו של שימוש חורג. היטל השבחה יכול להגיע לשיעור ניכר משווי הנכס ועד כדי 50%.

איך עושים את זה נכון?

חרף הסיכונים שתוארו לעיל, רכישת קרקע חקלאית יכולה בהחלט להיות השקעה משתלמת. מקל וחומר כאשר כל האלמנטים והפרמטרים שתוארו קודם לכן נלקחים בחשבון. הדרך הנכונה לעשות זאת הינה כמובן באמצעות אנשי מקצוע העוסקים בתחום. לא אחת, אפשר לצמצם באופן משמעותי את הסיכונים הכרוכים ברכישת קרקע חקלאית.

 לקבלת הצעות אטרקטיביות לרכישת קרקעות מלאו את הפרטים הבאים:

The post טרנד רכישת הקרקעות בישראל- דעו ממה להיזהר appeared first on פורטל הבית.