למה בחו"ל?

בהשקעות כמו בהשקעות, ככל שתשקלו יותר אפשרויות כך גדל הסיכוי שתמצאו את האפשרות הרווחית ביותר עבורכם. במדינות העולם תוכלו למצוא פניני נדל"ן בשלבי פיתוח ראשוניים עם אפשרויות לתשואה שבארץ קשה אפילו לחלום עליהן. מדינות שהנדל"ן בהן זול בשל כלכלה מתפתחת, מטבע מקומי חלש משלנו או משק שהיה עד לא מזמן מקומי וסגור, מציעות הזדמנויות פז לתשואה גבוהה במיוחד.

איפה בחו"ל?

אינספור אפשרויות פתוחות בפניכם בכל הקשור להשקעה בנדל"I בחו"ל. כולנו מכירים את שוק הנדל"ן בארה"ב, שם מאז התפוצצות בועת הנדל"ן בשנת 2008 מחירי נכסי נדל"ן (ובמיוחד נדל"ן לדיור) עוד לא "חזרו לעצמם". כמעט כל המומחים צופים עליית מחירים מטאורית בשוק הנדל"ן בארה"ב, כאשר זה רק עניין של זמן עד שתתרחש.

שוק הנדל"ן בחו"ל מציע עוד מיקומים נפלאים להשקעה, כך בארצות מתפתחות במרכז ודרום אמריקה, בארצות במערב אירופה (גרמניה למשל) וכך גם במזרח אירופה (פולין, בולגריה) ועוד.

למה לא לבד?

לזהות נכס אטרקטיבי להשקעה זה לא פשוט. אי אפשר לאמוד את רווחיות הנכס באמצעות משתנים שמתאימים לשוק הישראלי, ולכן חשוב לבחור בחברת השקעה שהיא בקיאה בשוק המקומי, יכולה להצביע על היתרונות בהשקעה באזורים נבחרים ואפילו להציע שירותי אחזקה לנכס, מציאת שוכר או טיפול במכירתו בבוא היום.

איך מתחילים?

השלב הראשון הוא להבין כמה כסף פנוי להשקעה יש לכם. לאחר מכן, זהו הזדמנויות להשקעה בחו"ל בעיתונים הכלכליים או ברשת. פנו למנהלי השקעות בנדל"ן המתמחים בהשקעות בחו"ל ותגלו כי לכל משרד שכזה יש מדינות שהוא מתמחה בביצוע השקעות בהן. שיקלו כל פרויקט שמוצע לכם ביחס לביטחונות, גובה ההשקעה, והתשואה הצפויה לאורך השנים וקבלו החלטות מושכלות ולא כאלה הנסמכות על עלונים שיווקיים או דבריהם של אנשי מכירות.

לקבלת הצעות אטרקטיביות השאירו פרטי התקשרות:

The post השקעות נדל"ן בחו"ל – כל האפשרויות appeared first on פורטל הבית.

אטרקטיביות ההשקעה

אין ספק שכאשר כר חיפוש אחר ההשקעה המשתלמת ביותר מתרחב, מגוון ההשקעות האפשריות בנדל"ן עולה, וביחד איתה גדל גם הסיכוי לזהות השקעה שתניב רווחים גבוהים. החיפוש בחו"ל מניב לעיתים תוצאות מעניינות במיוחד, באזורים מתפתחים המציעים מחירים נמוכים ואחוזי תשואה גבוהים.

הקושי בניהול ההשקעה

בין אם אתם רוכשים נכס נדל"ני משלכם או שאתם חלק מקבוצת רכישה ובה רק חלק מן הנכס הוא בבעלותכם, מישהו יצטרך לנהל את הנכס. המשמעות היא למצוא שוכרים (או רוכשים, כשתחליטו למכור), לתחזק כשצריך, ולהיות עם היד על הדופק. ככל שהנכס הנדל"ני שרכשתם רחוק יותר, כך תתקשו לנהל אותו בעצמכם. אם אתם הבעלים הגאים של נכס בחו"ל – כנראה שתצטרכו לקחת בחשבון שכירת שירותיה של חברת ניהול שתשמור על האינטרסים שלכם ותטפל באופן שוטף בנכס שלכם.

עוד, כדאי לקחת בחשבון, תחזוקה של הנכס על פי הסטנדרטים המקובלים במקום. כלומר, אם רכשתם דירה באזור שבו לכל הבניינים השכנים יש קונסיירז' (מעין איש תחזוקה החי במקום) – כדאי לקחת בחשבון שתצטרכו להשתתף עם שאר בעלי הדירות בבניין במימונו.

שיווק אגרסיבי של השקעות מפוקפקות

קשה מאוד לבצע השקעה איכותית בנדל"ן, בארץ או בחו"ל, בלי "לעשות שיעורי בית". במיוחד כשמדובר בהשקעה בנדל"ן כאשר חברת השקעות מעורבת בה – אתם חייבים לקחת בחשבון שהמידע המוגש לכם עשוי להיות חלקי. זה הזמן ללמוד, לקרוא, לברר, לחקור, לראות מה קורה באזור, מה צפוי באזור בעתיד, ועוד. זכרו, רק מידע שאתם תשיגו ממקורות אובייקטיביים יוכל לשמש אתכם באופן מהימן לצרכי קבלת החלטה באשר לאיזה סוג נכס נדל"ני ובאיזה אזור אתם מעוניינים להשקיע.

בשורה התחתונה – השקעות בנדל"ן הן רווחיות מאוד בפעמים רבות

אם אתם מתכננים השקעה בנדל"ן, אנחנו מזמינים אתכם למצוא השקעה אטרקטיבית ולא לשלול בשום אופן השקעות בחו"ל. חשוב להשיג את המידע השלם ממקורות אובייקטיביים ולהרחיב את היצע ההשקעות העומד לרשותכם על מנת שתוכלו לזהות את זו הרווחית ביותר מבין אלה האפשריות לכם. חשוב לקחת בחשבון עלויות אחזקה של הנכס על פי האומדנים המקובלים מקומית,  בהצלחה!

The post השקעות נדל"ן בישראל מול השקעות בחו"ל – מה עדיף? appeared first on פורטל הבית.

נדלן בארהב – לעבוד עם מומחי נדל"ן מובילים

אם החלטתם כי הגיע הזמן לחפש השקעות נדלן בארהב וליהנות מהתשואה הגבוהה שנכסים מסוג זה יכולים להביא לכם, אל תבצעו זאת לבד. מומחים ואנשי מקצוע בתחום יסייעו לכם לבצע את ההשקעות הללו בצורה הרבה יותר נכונה ולבחור בנכסים הטובים ביותר עבורכם, כאלו אשר יעניקו לכם את התשואה הגבוהה ביותר שניתן, ועם כמה שפחות סיכונים אפשריים. המומחים הללו מכירים היטב את השוק האמריקאי ואת האזורים השונים בהם כדאי להשקיע ולכן הייעוץ שלהם יכול לסייע לכם למצוא את הנכסים המתאימים בצורה הרבה יותר פשוטה וקלה ולהיות רגועים יותר ברגע שהם משקיעים את הכסף שלכם באותם נכסים.

ניהול נכסים שוטף

עוד יתרון בפניה אל מומחים בתחום השקעות נדלן בארהב הוא שאתם יכולים לקבל שירותים של ניהול שוטף עבור הנכסים שלכם. אם אתם נשארים להתגורר בארץ, ולא נמצאים פיזית בארצות הברית, חשוב שיהיה שליח מטעמכם אשר ינהל עבורכם את הנכס, ידאג לשמור עליו ועל הערך שלו, ידע להבחין מצבים של ירידת ערך קרובה או הזדמנות למכירה ברווח גדול ויהפוך את ההשקעה שלכם להרבה יותר משתלמת והרבה יותר כדאית. לכן, למרות שתצטרכו לשלם למומחה על השירותים שלו, מדובר בהוצאה משתלמת בהחלט שלא כדאי לכם לוותר עליה, הוצאה שבסופו של דבר תגדיל את התשואה שלכם בצורה משמעותית ותמנע ממכם הפסדים כבדים.

היכרות טובה יותר עם החוק

אם אתם אזרחים ישראלים ורוב חייכם עסקתם בהשקעות נדל"ן בארץ, חשוב שתדעו כי נדלן בארהב הוא סיפור אחר לגמרי. בכדי לבצע השקעות בתחום הנדל"ן בארצות הברית עליכם להכיר היטב את החוקים השונים בתחום ולהיות מוכנים לכל שינוי נדרש. לכן, עבודה עם מומחה אשר נמצא באופן פיזי בארצות הברית ומכיר היטב את החוקים השונים בתחום זה יכולה להוות יתרון חשוב מאוד עבורכם – אתם לא צריכים לדאוג לשינויים אשר יורידו את ערך הנכסים שלכם או לבצע בירורים רבים לפני כל השקעה, בירורים שיגזלו מכם זמן רב. אנשי המקצוע המומחים בתחום כבר יבצעו את כל העבודה הזו עבורכם בצורה הטובה ביותר.

לקבעת הצעה להשקעה השאירו פרטים:

The post טיפים להשקעות נדלן בארהב appeared first on פורטל הבית.

השקעות בדרום ארה"ב

הכיוון הכללי העולה מן הסקר הוא כי מדינות דרום ארה"ב, ובפרט המדינות בטקסס (יוסטון, אוסטין, דאלאס), צפויות לרשום עליות מרשימות בתשואה.

יוסטון, טקסס – מקום ראשון ברשימת 2015, מקום שני ברשימה משנה שעברה

העיר יוסטון "זינקה" למקום הראשון אף על פי שסומנה כהשקעה כדאית כלכלית כבר ב 2014. מדינת טקסס (שהעיר יוסטון שוכנת בגבולותיה) התחזקה מבחינה כלכלית, כמו מדינות רבות נוספות בדרום ארה"ב, בשנים האחרונות, וההשקעה ביוסטון לאורך השנים האחרונות הראתה תשואות מרשימות.

גם שכנתה של יוסטון, אוסטין טקסס, שהופיעה במקום השביעי בדירוג של שנת 2014, קודמה למקום השני המכובד בשנת 2015 והיא מיקום מומלץ להשקעה בנדל"ן בארה"ב למתכננים לבצע השקעה כזו בחודשים הקרובים.

סן פרנסיסקו, קליפורניה – מקום שלישי ברשימת 2015, מקום ראשון של שנה שעברה

סן פרנסיסקו היא אחת הערים שנפגעו קשות ממשבר הנדל"ן ולכן ערך נכסי הנדל"ן שם ירד בצורה דראסטית – וכשהוא עולה ו"מיישר קו" עם נכסי נדל"ן במדינה – העלייה צפוייה להיות חדה. בשנה האחרונה, נרשמו עליות של מעל 20% בערכי הנדל"ן בסן פרנסיסקו (לעומת עליה של כ 3% בשווי הנדל"ן בניו-יורק, לשם ההמחשה).

גם שכנתה של סן פרנסיסקו, לוס אנג'לס, מסתמנת כאופציה רווחית להשקעות נדל"ן השנה (במקום השישי בטבלת הסקר).

דנוור, קולורדו – במקום הרביעי, קפיצה ממקום 11 בשנה שעברה

בשנה החולפת, סימנו נכסים להשקעה בדנוור קולורדו בממוצע 20% תשואה שנתית. דנוור, עיר הבירה של קולורדו, היא אחת הערים המרכזיות בכל הקשור בסחר בין צפון ודרום ארה"ב מכיוון שהיא שוכנת בדיוק על הגבול בין צפון ודרום. משכך, מציעה לא רק אפשרויות טובות להשקעה בנדל"ן אלא גם אפשרויות תעסוקה רבות.

מי עוד ברשימה?

עוד מופיעות ברשימה של PwC הערים סיאטל, שארלוט, בוסטון ודורהם במקום העשירי (בסדר יורד).

איך מוצאים השקעה חכמה בנדל"ן בארה"ב?

אם אתם שוקלים להשקיע בנדל"ן בארה"ב, אנחנו מציעים בחום להיוועץ עם איש השקעות שמתמחה בהשקעות בארה"ב ומכיר את המדינה ואת התנהלותה מבחינה כלכלית בשנים האחרונות. איש מקצוע כזה יסייע לכם לזהות ולבצע השקעה מיטבית שתניב תשואה נכבדה.

לפרטים על השקעות נדל,ן בארה"ב השאירו פרטי התקשרות:

The post הערים הכי חמות לביצוע השקעות נדלן בארהב appeared first on פורטל הבית.

טיפ מספר אחת – אל תבחרו עם הלב, תבחרו עם השכל

כולנו חולמים על בית. אנחנו חולמים על פנטהאוז רחב ידיים שמשקיף על נוף אורבאני, או על וילה עם חצר ענקית ונוף להרים. במחירי הנדל"ן בארה"ב, יכולנו – כך אולי זה ניראה – לאחד חלום עם השקעה נבונה ולרכוש את דירת חלומותינו, ובינתיים, לאפשר למישהו אחר לגור בה ולגזור קופון.

אבל, המציאות טפחה על פנינו כשהבנו שלאמריקאים טעם אחר משלנו, ושבתים יפהפיים יכולים לעמוד נטושים, ללא שוכר, במשך זמן רב, או להישכר בסכומים נמוכים בהרבה ממה שציפינו. איך דואגים שזה לא יקרה?

• רוכשים יחידת דיור באזור אטרקטיבי, בו ישנם נכסים רבים שמושכרים בהצלחה
• רוכשים סוג נכס שהוא פופולארי בארה"ב – וזה עשוי בהחלט להיות דירה בקומפלקס מגורים או משרד באזור מסחרי.

טיפ מספר שתיים – אתם משקיעים במדינה רחוקה, קחו זאת בחשבון

חשוב שתעשו עבודת הכנה טובה לפני שתרכשו נכס נדל"ני בארה"ב. גם אם לא ייצא לכם לראות, במו עיניכם, את הנכס שאותו אתם שוקלים לרכוש, עדיין תוכלו לעשות הרבה על מנת להפחית את הסיכון שמדובר ב"פיל לבן" מבחינה נדל"נית. למשל  –

• >בררו אודות ההיסטוריה של הנכס
• בררו מחירי שכירות במקום
• הכירו את נתוני השוכרים, אופי האוכלוסייה ותוואי השכונה – יש מוסדות חינוך? הם איכותיים? יש מרכזי מסחר? יש ילדים קטנים? בעיקר פנסיונרים? בעיקר סטודנטים? מי צפוי להיות קהל היעד שלכם? וכדומה.
• דברו עם הרשויות המקומיות, חברת החשמל, בדקו שהנכס אינו מעוקל, שאין עליו חובות. וודאו שאתם רוכשים בית "מבית טוב".

טיפ מספר שלוש – זהו והשקיעו במנהל איכותי להשקעה ולנכס

כשאתם רוכשים נכס נדל"ני בארץ, גם אם אתם לא מתכוונים לגור בו, פה ושם אתם נדרשים לבקר בנכס, לבדוק שהוא במצב תקין, לתקן ולתחזק אותו. גם בית בארה"ב דורש תחזוקה, תיקונים והשגחה, ולכן חשוב לקחת בחשבון עלות ניהול הנכס על ידי חברה המתמחה במתן שירות כזה באזור המבוקש. החברה שתנהל את הנכס אמורה למצוא עבורכם שוכרים, לבדוק את תקינות הבית לפני ואחרי השכרתו, וכדומה. זהו מנהלי השקעות מקומיים שעליהם ניתן לסמוך.

והטיפ הכי חשוב – כסף לא צומח על עצים (גם לא בארה"ב)

אם אתם מתכוונים להשקיע ממיטב כספכם על מנת לזכות בנכס נדל"ני מניב, בארה"ב או בכל מקום אחר, התייחסו להשקעה כזו כאל עבודה, כאל המשימה שיש צורך לעשות עבודת הכנה לקראתה. אל תסמכו בעיניים עצומות על בעלי מקצוע, מתווכים או מנהלי השקעות, ודאגו להחזיק בידיכם נתונים אמינים אודות הנכס שיש בכוונתכם לרכוש ולהכיר את העבר והעתיד הצפויים לו. בהצלחה!

להצעות אטרקטיביות להשקעה, השאירו פרטים:

The post איך משקיעים בחוכמה בנדל"ן בארה"ב? appeared first on פורטל הבית.

בעוד משקיעים פרטיים רבים ממשיכים להתלבט אם השקעה בנדל"ן בארה"ב היא עדיין אטרקטיבית, כל זאת לאור ההתאוששות הצפויה ממשבר הסאב פריים אך המבוששת לבוא, משקיעים גדולים יותר בוחרים להמשיך להשקיע בנכסי נדל"ן מסחרי בארה"ב. ישנם יתרונות רבים להעדיף השקעה בנדל"ן מסחרי בארה"ב על פני רכישת נכסי נדל"ן למגורים (כגון single family, condo, town house וכו'), טוב יעשו משקיעים פרטיים אם ישכילו לשקול גם אפשרות זו.

 מהו נדל"ן מסחרי

בחלוקה הבסיסית ביותר ניתן לומר כי נכס נדל"ן הנועד לספק מקום מחייה הוא נדל"ן למגורים בעוד נכס המספק מקום עבודה הוא נדל"ן מסחרי. כך למשל כולל הנדל"ן המסחרי נכסים במרכזי קניות, מבני תעשייה, מסעדות, חנויות, מפעלים, משרדים ועוד. יש המחשיבים גם רכישת קומפלקסים למגורים (בניין דירות למשל) כהשקעה בנדל"ן מסחרי היות ומדובר במעיין "עסק" של השכרת דירות.

משבר הסאב פריים שפרץ בארה"ב במהלך שנת 2008 הביא להתרסקות מחירי נדל"ן למגורים (בעלי משכנתאות הגיעו לחדלות פירעון, נכסים רבים עוקלו על ידי הבנקים), מטבע הדברים שלמשבר בהיקף כזה תהיה השפעה על כלל המשק ואכן הכלכלה האמריקנית כולה מדשדשת מזה מספר שנים בניסיונות לצאת מן הבוץ. כתוצאה מההאטה, אמנם באופן תלול פחות, גם רמת המחירים של נכסי הנדל"ן המסחרי נשחקה.
מצב המשק האמריקני מורכב, אנליסטים רבים כבר הכריזו על סימני התאוששות רק כדי לגלות שהשמחה הייתה מוקדמת. מנגד אין להתעלם מן היציבות היחסית וחוסן מרשים התוחם את נזקי המשבר. תכונות אלה של המשק האמריקאני ורמת מחירי נכסי נדל"ן אשר בעליל אינה משקפת את ערכם האמיתי הם המניעים משקיעים פוטנציאלים רבים (כולל ישראלים המעוניינים לנצל הזדמנויות השקעה בנדל"ן בחו"ל) לבחון אופציות לרכישת נכסי נדל"ן בכלל ונדל"ן מסחרי בפרט בארה"ב.

 יתרונות ההשקעה בנדל"ן מסחרי בארה"ב

כאמור ישנם יתרונות להשקעה בנדל"ן מסחרי ביחס לנדל"ן למגורים בארה"ב.
היתרון הראשון שיש לציין הוא האפשרות לבחון את טיב שוכר הנכס אותו רוכשים. שוכרי נדל"ן מסחרי הם גופים עסקיים שאת איכותם ניתן לעמוד בקלות רבה הרבה יותר מאשר את זו של דיירים השוכרים נכס נדל"ן למגורים. רכישת נכס נדל"ן מסחרי המושכר למשך שנים קדימה לעסק משגשג מבטיח את התמורה שתתקבל מדי חודש (בדמות דמי השכירות) כך שרמת הסיכון בהשקעה קטנה פלאים.
יתרון נוסף ברכישת נדל"ן מסחרי בארה"ב הוא אפשרויות המימון. בנקים וגופים פיננסיים אחרים המעניקים הלוואות לצורך מימון עסקאות נכונים לספק מימון רכישת נדל"ן עסקי בעוד מי שבוחר לרכוש נדל"ן למגורים יצטרך ברוב המקרים ככולם לשלם את מלוא מחיר הנכס מכיסו הפרטי. יתרון זה הוא למעשה כפול ומכופל שכן הבנקים בוחנים גם הם את כדאיות העסקה (זאת כדי להבטיח החזר ההלוואה) וכך ניתן משנה תוקף לבחירתנו דווקא בנכס המסוים אותו מתעתדים לרכוש.

לאור היתרונות שתוארו לעיל מתבהרת כדאיות ההשקעה בנדל"ן מסחרי בארה"ב. עם זאת חשוב לזכור שמדובר בממוצע בהשקעות בהיקף גדול, לעיתים פי כמה וכמה, ביחס לרכישת נכס נדל"ן למגורים. כמו כן דרושה רמת בקיאות גבוהה בשוק המקומי (במיוחד בתחום הקשור לנכס הספציפי), גם היצע הנכסים נמוך מזה של נכסי נדל"ן למגורים, ניהול שלבי העסקה וניהול הנכס לאחר שנרכש הם אתגרים נכבדים בפני עצמם. לפיכך מומלץ מאוד להסתייע בחברות המתמחות בתחום השקעות נדל"ן בארה"ב ולהם ניסיון ורקורד מוכח של ליווי השקעות מוצלחות בנדל"ן מסחרי בארה"ב.

The post נדל"ן מסחרי בארה"ב – הדבר הבא בהשקעות נדל"ן appeared first on פורטל הבית.

רמה גבוהה של וודאות בכדאיות העסקה

בעוד שבהשקעות בנדל"ן למגורים מעורבת רמה מסוימת של חוסר וודאות הרי שהשקעה בנדל"ן מסחרי מאפשרת הערכה מבוססת יותר בכל הנוגע לתמורה לה נזכה. כך למשל רוב נכסי הנדל"ן המסחריים נרכשים כשהם מאוכלסים בשוכר שעושה בהם שימוש ארוך טווח. כך לא רק שניתן לדעת מה דמי השכירות שמניב הנכס מדי חודש אלא גם לבחון את חוסנו הכלכלי של המשכיר (שהרי לעסק ישנם דוחות פיננסיים שאינם בנמצא כשמדובר בדיירים השוכרים בתים ודירות). ככל שמדובר בעסק מבוסס יותר כך מתחזקת רמת הוודאות בכדאיות העסקה, מומלץ להיעזר באנשי מקצוע בניתוח הדוחות הכספיים.

עוד יש לציין כי בעת רכישת נכס מסחרי בארה"ב ניתן לבקש מן המוכרים והשוכרים לא רק ערובה אישית (האפשרות היחידה בנכסים למגורים) אלא גם אחריות תאגידית. כך אנו זוכים לכפל ביטחון שכן במקרה של הפרות חוזה מכל סוג שהוא נוכל לתבוע לא רק את האנשים המהווים צד לחוזה (ובמסגרתו התחייבו לספק ביטחונות אישיים) אלא גם חברות ותאגידים שהחוזה מחייב אותם (למשל להמשיך לשלם דמי שכירות אלא במקרה של פשיטת רגל).

אפשרויות מימון

אחד המאפיינים של השקעות בנדל"ן למגורים בארה"ב הוא הצורך לממן את העסקה כולה בהון עצמי, זאת מכיוון שלאור מצב שוק הנדל"ן למגורים שם קשה מאוד להשיג מימון לעסקה כזו. אין זה המצב ככל שמדובר בהשקעה בנדל"ן מסחרי. בנקים מקומיים נאותים לספק מימון לעסקאות כאלה הודות לאפשרות לוודא את חוסנם הכלכלי של משכירי הנכסים.
ערך מוסף לאפשרות להשגת מימון בנקאי הוא שכאשר מדובר בעסקה שכדאיותה מפוקפקת הבנק יסרב לתת לנו הלוואה וכך תימנע מאיתנו האפשרות להיקשר בעסקה כזו.
יש לציין כי למרות האפשרות להשיג מימון בנקאי משקיעים בנכסים מסחריים בארה"ב נדרשים להגיע עם הון עצמי גבוה עד לכדי מחצית משווי העסקה לפחות.

ישנם יתרונות רבים נוספים להשקעה בנדל"ן מסחרי בארה"ב, חשוב לציין כי נדרשת רמת בקיאות גדולה בשוק המקומי, הן כדי לאתר את הנכסים עצמם (הנמכרים במקרים רבים "off the market", דהיינו ללא פרסום נרחב ובאמצעות אנשי עסקים מקומיים המשמשים כמתווכים), הן כדי להעריך כמה אטרקטיבי הנכס המוצע למכירה והן על מנת לנהל את המו"מ ואת ניסוח חוזה המכר באופן מיטבי, כולל מהיבט המיסוי.

להצעות ייחודיות לנכסים בארה"ב, השאירו פרטים:

The post משקיעים בנכסים מסחריים בארה"ב appeared first on פורטל הבית.

השאלה היא לא "האם להשקיע" אלא "איך להשקיע"

בדומה לכל השקעה בנדל"ן בחו"ל, גם השקעה בנדל"ן אמריקאי מקורה בשתי מטרות מרכזיות – תשואה מדמי שכירות ורווח הון בעת מכירת הנכס למרבה במחיר. בשל פער משמעותי בין מחירי דירות נמוכים, ועלויות שכירות גבוהות, שוק הנדל"ן האמריקאי הפך בעיני ישראלים רבים ל"תרנגולת המטילה ביצי זהב" (או, אם תרצו, ביצי דולרים). עם זאת, שוק הנדל"ן האמריקאי מפגין לאחרונה התאוששות מרשימה.

כפועל יוצא מכך, הפער בין מחירי הנכסים לדמי השכירות מצטמצם. צמצום זה גורם לכרסום מסוים בתשואה המתקבלת בגין השקעה בנדל"ן בארה"ב. ואכן, מומחים בתחום מציינים כי איתור נכסים להשקעה בארה"ב אשר יניבו לבעליהם תשואה דו ספרתית איננו עוד משימה פשוטה כלל וכלל.

חשוב להדגיש כי הדעות בעניין זה חלוקות. לדוגמה, אם תשאלו את ג'ף ברקלי, מבעלי בנק ההשקעות גולדן-סאקס, ארצות הברית נחשבת עדיין ליעד אטרקטיבי להשקעה בנדל"ן. ברקלי נשא דברים בנושא במהלך כנס שנערך בפברואר 2013 בתל אביב. לדבריו, השאלה לגבי נדל"ן בארה"ב איננה צריכה להיות "האם להשקיע?", אלא "כיצד לעשות את זה נכון?". ברקלי הדגיש כי סימני ההתאוששות של שוק הנדל"ן האמריקאי, ביחד עם נתוני האבטלה המשתפרים, יוצרים דווקא הזדמנות להשקעה כדאית. להלן מספר היבטים אשר חשוב להכיר מבחינת כדאיות השקעות נדל"ן בארה"ב.

ירידת הסיכון

כאשר שוק הנדל"ן האמריקאי קרס, כלכלת "הדוד סם" עברה טלטלה עוצמתית ביותר. בנקים למשכנתאות פשטו את הרגל, גל עיקולים פקד את המדינה, ורבים איבדו את פרנסתם. נוצרה אפוא תחושה כי שוק הנדל"ן האמריקאי מתדרדר לתהום אשר סופו מי ישורנו. בתוך הכאוס הכלכלי, משקיעים בעלי תעוזה ואומץ נכנסו לשוק המתרסק ורכשו דירות ונכסים במיקומים אטרקטיביים ובמחירים מצוינים. משקיעים אמיצים אלה זכו לראות תשואה נאה ביותר תודות להתאוששותה של הכלכלה האמריקאית. עם זאת, בכדי לקטוף את פירות השקעתם, היה עליהם ליטול סיכון אדיר.

כעת, הסיכון ברכישת נכסים בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות איננו גדול כבעבר. דהיינו, משקיעי נדל"ן בארה"ב נוטלים פחות סיכונים ונהנים עדיין מתשואה נאה. ניתן להזכיר בכך את אחד הכללים החשובים ביותר מבחינת השקעת נדל"ן – לתפוס את הגל בעלייה ולא את הגל לפני היווצרותו. זהו בדיוק המצב הנוכחי של הנדל"ן בארה"ב.

הכלכלה האמריקאית עדיין לא בשיאה

היבט נוסף בוחן השקעה בנדל"ן בארה"ב על בסיס מצבה של כלכלת המדינה (ולא רק בהתאם להתאוששות בשוק המקרקעין). דהיינו, למרות ששוק הנדל"ן האמריקאי מראה סימני "חזרה לשגרה", כלכלת המדינה עדיין מלקקת את פצעי המשבר. מומחים בתחום הנדל"ן מעריכים כי מחירי הדירות והנכסים בארה"ב עולים כתוצאה מביקוש שנובע בעיקר מפעילות של משקיעים. היקף רוכשי הנכסים הפרטיים (האזרחים האמריקאים שמעוניינים לרכוש בתים למגורים) נמצא עדיין בשפל הנמוך ביותר מזה כ-20 שנה. אי לכך, רכישת נדל"ן בארה"ב להשקעה היום, תהיה הבסיס למכירת הנכס בעוד מספר שנים. זאת, לאחר עליית המחירים הנוספת אשר נמצאת כאמור במגמת עלייה.

נדל"ן בארה"ב – השוק לפני תקופת הביקוש הגדולה

כאשר הכלכלה נמצאת במצב "נורמאלי", שוק השכירויות מורכב בעיקר מסטודנטים ומשפחות צעירות. שוכרים אלה הופכים לאחר מספר שנים לבעלי דירות. כיום, בעקבות המשבר בכלכלת ארה"ב, צעירים רבים מתגוררים בשכירות למשך תקופה ארוכה מהרגיל. כמו כן, שיעורם של האמריקאים בגילאי 24-35 אשר מתגוררים עם הוריהם בגין מצוקה כלכלית עומד על כ-13.6% (לעומת כ-10% בלבד בשנת 2000). ככל שהכלכלה האמריקאית תתאושש במהלך השנים הקרובות, צעירים אלה יציפו את שוק השכירויות. לאחר מכן, הם יעלו את הביקוש לנכסים לרכישה. כידוע, עלייה בביקוש גוררת מיד עלייה במחירים.

פרספקטיבה ארוכת טווח

בדומה לכל השקעה ארוכת טווח, גם השקעת נדל"ן בארה"ב צריכה להיבחן על בסיס תקופת זמן רחבה. דהיינו, אין די בניתוח שוק הנדל"ן האמריקאי בפרספקטיבה קצרה של השנים 2007-2014. במילים פשוטות, אם בוחנים את שוק הנדל"ן האמריקאי לאורך עשרות שנים, ניתן לראות כי המחירים מציגים מזה תקופה ארוכה עלייה עקבית ונאה. לדוגמה, אמנם מחירי נדל"ן בארה"ב אינם נמצאים בשפל של שנת 2009 (שיאו של משבר הסאב-פריים), אך הם גם אינם רחוקים ממנו. משמע, המחירים עוד צפויים לעלות בהמשך.

לסיכום,

אין ספק שרכישת נדל"ן בארה"ב היא מהלך אשר איננו טומן בחובו את אותן ההזדמנויות הנהדרות של סוף העשור הקודם. עם זאת, מומחי נדל"ן מעריכים כי השיא עדיין לא מאחורינו. להיפך, ההתאוששות בשוק הנדל"ן האמריקאי יוצרת הזדמנויות חדשות אשר מתכתבות עם השיפור העקבי בכלכלת המדינה.

לכך יש להוסיף את הסיכון, אשר ירד באופן משמעותי תודות להתפתחויות הכלכליות והנדל"ניות בארה"ב. אם נסיים בדבריו של ברקלי בכנס בתל אביב, השאלה היא רק "כיצד?". בעניין זה, מומלץ כמובן להתייעץ עם גורמים מקצועיים בעלי ניסיון וידע ברכישת נדל"ן בארה"ב.

 רוצים לקבל הצעות מחברות מובילות בתחום נדל"ן בארה"ב? השאירו פרטים:

The post נדל"ן בארה"ב – האם השיא מאחורינו? appeared first on פורטל הבית.

על פי מגזין הכלכלי האמריקאי The Streets, עשרת הערים המומלצות מבחינת נדל"ן להשקעה בארה"ב הן לאס וגאס, ניו יורק, סאן פרנסיסקו, אורלנדו, ממפיס, קולורדו ספרינגס, יוסטון, ג'קסונוויל, אטלנטה ופניקס. התכונה הרבה סביב נדל"ן להשקעה בארה"ב לא פסחה כמובן על המשקיעים הישראלים. ואכן, רבים בישראל לוטשים עיניהם לארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות, וזאת מתוך מטרה לאתר נכסים אטרקטיביים.

אם אתם מתכננים לרכוש נדל"ן להשקעה בארה"ב, עליכם לקבל בראש ובראשונה החלטה לגבי אופן ביצוע העסקה. דהיינו, האם לעשות את זה "סוליקו" ללא חברה מלווה, או שמא לוותר על רווחים מסוימים לטובת ניהול המהלך באמצעות חברה אשר מתמחה בניהול השקעות נדלן בארהב.

לא כל הנוצץ הוא תשואה

אין ספק שהיתרון המרכזי של השקעה לבד בנדלן בארהב טמון בחיסכון הכספי מבחינת העמלה. ניקח לדוגמא את שלב איתור הנכס (מהשלבים הראשוניים של התהליך). בדומה לכל השקעה בנדל"ן, גם השקעה בנדלן בארהב מתחילה עם איתור נכס אטרקטיבי. זהו כמובן שירות מרכזי ביותר עבור חברות אשר מתמחות בהשקעות נדלן בארהב. בין אם איתור הנכס נעשה באופן ממוקד עבורכם, ובין אם מונחות לפניכם כמה אופציות של נכסים אשר נרכשו זה מכבר על ידי החברה, השירות טומן בחובו תשלום עמלה. אי לכך, אם תבחרו לעשות את זה בעצמכם, תוכלו לחסוך את עלות השירות.

נשמע מפתה? ובכן, לא כל הנוצץ הוא תשואה. היות ורבים מהמשקיעים הישראלים אינם מכירים לעומק את שוק הנדל"ן האמריקאי, רכישה עצמאית ללא סיוע מקצועי עלולה להסתיים במפח נפש (למשל, בגין בחירת נכס אשר איננו מתאים למטרה המדוברת). דהיינו, למרות העמלה הראשונית, החברות המקצועיות אשר עוסקות בתחום יודעות כיצד לאתר נכסים ולהתאים אותם ללקוחות השונים. הוסיפו לכך את הזמן, המשאבים והטרחה אשר כרוכים באיתור נדל"ן להשקעה בארה"ב, והרי לפניכם עלויות נוספות.

איתור נכסים להשקעה בנדלן בארהב הוא מהלך אשר דורש ממכם התייחסות לשורה ארוכה של פרמטרים. לדוגמה – היכן הנכס ממוקם, מהי תפוסת המגורים בסביבתו, האם האזור מאופיין באחוזי אבטלה גבוהים, האם הנכס המדובר מתאים באופיו לאזור בו הוא ממוקם, מי הם התושבים אשר מתגוררים בשכונה וכדומה. זאת, עוד לפני שעמדנו על טיב הנכס, מצבו הפיסי, שיעורי השכירות עבור נכסים דומים באותה הסביבה, שנת הבנייה וכו'.

נכון, המידע זמין עבורכם במגוון רחב של אתרי אינטרנט. עם זאת, מדובר באתרים אשר מנפיקים בעיקר דו"חות פיננסיים מורכבים שפענוחם איננו משימה פשוטה. מקל וחומר כאשר אינכם מגיעים מענף הנדל"ן. למעשה, אפילו אנשי נדל"ן ישראלים בעלי ניסיון רב בשוק המקומי, עלולים "לטבוע באוקיינוס" המידע הזה. חברת נדל"ן מקצועית אשר מתמחה בשוק האמריקאי היא ספינה המציעה לכם שיט בטוח. עם זאת, בכדי לעלות על הסיפון, תדרשו כמובן לרכוש כרטיס נסיעה בדמות עמלה שאיננה מן הנמוכות.

להלן דוגמא קלאסית נוספת ליתרון מבחינת ייעוץ מקצועי בתהליכי רכישת נדלן בארהב. אחת ההמלצות החשובות ביותר מבחינת רכישת נדל"ן בחו"ל היא "לא לקנות מבלי לראות". דהיינו, לא לרכוש נכס מבלי לבקר בו טרם ביצוע העסקה. אם אתם עושים את זה באופן עצמאי, יהיה עליכם לטוס לחו"ל (לעיתים, מספר פעמים). לעומת זאת, כאשר תעבדו מול חברת השקעות נדל"ן בחו"ל, תוכלו לחסוך טיסות מיותרות. על פי רוב, החברות מחזיקות שלוחה מטעמן בחו"ל אשר בוחנת את הנכסים השונים (והפוטנציאל העסקי הטמון בהם). במילים פשוטות, תוכלו לטוס לחו"ל רק פעם אחת, לחתום על החוזים.

לסיכום,

אחד הכללים העתיקים ביותר בעולם העסקים הוא – "אין חכם כבעל הניסיון". הדברים נאמרים ביתר שאת גם לגבי רכישת נדל"ן להשקעה בחו"ל. חברות מקצועיות אשר עוסקות בתחום יודעות כיצד לנווט עסקאות נדל"ן בחו"ל בין שלל הפרמטרים השונים. החל משלב איתור הנכס, דרך התאמת הנכס ללקוח (לפי תקציבו, מטרותיו וכדומה), וכלה בניהול הנכס לאחר מכן על ידי השכרה או מכירה במועד האידיאלי.

כמו כן, חברות מקצועיות מספקות מענה מקיף מבחינה בירוקרטית ומשפטית. הן מכירות היטב את שוק הנדלן בארהב, יודעות לתפוס הזדמנויות ו"מציאות", ונזהרות מכל מלכודות המס שבדרך. זכרו, רכישת נדל"ן להשקעה בחו"ל היא בסופו של היום השקעה ארוכת טווח. כשם שלא תשקיעו בעצמכם את כספי הפנסיה שלכם, ותפקידו את המלאכה בידי מומחים אשר מכירים את השטח, כך מומלץ להתייחס גם להשקעה בנדלן בארהב. חברות מקצועיות אמנם גובות עמלה (אשר יכולה להיות גבוהה במיוחד), אך הן מעניקות לכם תמורה משמעותית בדמות ניסיון רב שנים והפחתת סיכונים בשיעור ניכר.

להצעות אטרקטיביות מחברות המתמחות בהשקעות נדלן בארהב, השאירו פרטים:

The post רכישת נדלן בארהב – לעשות את זה לבד או עם חברה? appeared first on פורטל הבית.

משבר הסאב-פריים שעבר על ארצות הברית בשנת 2008, גרם לירידה משמעותית במחירי הנדל"ן במדינה. הצורך של משפחות אמריקניות רבות לעזוב את הבתים שרכשו ולעבור להתגורר בשכירות, העלה באופן משמעותי את הביקוש לדירות להשכרה. על פניה רכישה של נדל"ן בארה"ב נראית מבטיחה מאוד. אבל לפני שאתם יוצאים לדרך, הנה כמה שאלות שאתם חייבים לשאול.

 1. תשואות מבטיחות. האומנם?

על הנייר או על גבי הבאנרים, התשואות נראות מבטיחות במיוחד. אפילו דו ספרתיות. שימו לב כי במקרים רבים תשואות כאלה מובטחות רק בשנים הראשונות לבעלות על הנכס. אל תשכחו. אם זה נראה טוב מכדי להיות אמיתי, זה כנראה לא אמיתי. נסו לבחון את תחזית התשואות לאורך זמן.

 2. היכן באמת ממוקם הנכס?  

ארצות הברית היא מדינה גדולה ומגוונת מבחינות רבות. לא רק בין עיר לעיר ובין מדינה למדינה, אלא גם בתוך הערים עצמן. גם משני צדדיו של אותו רחוב, אתם יכולים לגלות נכסים בעלי אופי שונה לחלוטין זה מזה, ובעלי מאפיינים שישפיעו לא רק על מחיר הרכישה של הנכס אלא גם על המחירים בהם תוכלו להשכיר אותו. קרבה למוסדות חינוך, מרכזי תרבות או אזורים בעלי רמת פשיעה גבוהה, תשפיע משמעותית על ערך הנכס שלכם.

 3. מהו סוג הנכס?

האם מדובר בבית פרטי, שהבעלות עליו כוללת הוצאות אחזקה של גינה או אפילו בריכה, או שהנכס שלכם ממוקם בבניין משותף, שבו יוטלו עליכם הוצאות ועד הבית, השמירה ועוד? בארצות הברית קיימים נכסים במגוון סוגים, השונים זה מזה גם בחוקים ובתקנות החלים עליהם. מרכיבים העלולים להשפיע על כדאיות העסקה.

 4 . מה חשוב לשוכרים?

שוק הנדל"ן האמריקני שונה משמעותית מהשוק הישראלי המוכר לנו. שוכרים אמריקאיים רבים מעמידים למשכירים דרישות שונות, אשר בלי למלא אותן, הדירה שלכם עלולה להישאר ריקה. לכן, לפני שאתם רוכשים נכס להשכרה, נסו לברר כמה שיותר פרטים על שוק ההשכרה באזור בו נמצא הנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש, ועל הנושאים החשובים לשוכרים באותו אזור.

 5. מה גובה העלויות הנוספות?

רכישת נדל"ן בארה"ב, כרוכה בין השאר גם בשורה ארוכה של עלויות, הנלוות לערכו הראשוני של הנכס. בין העלויות הללו ניתן למנות: תשלומי מיסים למיניהם לרשויות, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, הוצאות רישום ועוד. הרכבן של עלויות אלה, שונה לחלוטין מאשר הרכבן של העלויות בשוק הנדל"ן בישראל, לכן מומלץ להתייעץ עם בעלי מקצוע, המתמחים במיסוי נדל"ן בארה"ב.

 להצעות ארטקטיביות באמת בארה"ב, השאירו פרטים:

The post נדל"ן בארה"ב – 5 שאלות שחייבים לשאול לפני שמשקיעים appeared first on פורטל הבית.