אתם יכולים לרכוש בית? לכו על זה!

אם יש בידיכם כמה מאות אלפי שקלים "מיותרים", אתם מוזמנים לשקול רכישה של נכס נדל"ני, לאחר שוידאתם שגובה השכירות יכסה את תשלום שארית המשכנתא החודשית עד לתשלום מלוא המשכנתא יישארו בידיכם – העודף מתשלומי השכירות החודשיים (שצריכים גם לכסות את החודשים בין שוכר ושוכר שבהם הדירה תעמוד ריקה) וכמובן, שווי הדירה שאם תבחרו נכון, ילך ויעלה לאורך השנים.

תוכלו לרכוש דירה להשקעה שהיא קרובה אליכם (יקל על התחזוקה של הנכס), או לחילופין להשקיע בנכס בפריפריה, שעלותו נמוכה והתשואה עליו עשויה להיות גבוהה (אם כי התחזוקה שלו פחות פשוטה).

קחו בחשבון שאם אתם רוכשים דירה להשקעה, יש גם לתחזק אותה וגם למצוא שוכרים עבורה. עוד, קחו בחשבון שאם אתם רוכשים דירה להשקעה כאשר יש בידיכם דירה למגורים, ההון העצמי הנדרש כחלק משווי הנכס שתרכשו גבוה יותר, ותצטרכו כנראה לשלם מס רכישה בגובה מינימאלי של 6% (מהסכום שאתם משלמים עבור הדירה).

לא יכולים או לא רוצים לרכוש נכס נדל"ני לבד? הצטרפו לקבוצת רכישה

אם אין בידיכם את הסכום ההתחלתי הנדרש לרכישת נכס נדל"ני שיהיה שלכם בלבד, אתם מוזמנים לעשות כן עם שותף, או שניים, או עשרה. היתרון ברור – תידרש פחות השקעה ראשונית על מנת להגיע להשקיע בנכס. החיסרון – יותר בעלי דעה בעסקה, עניין שעשוי להקשות על קבלת החלטות.

קרן השקעה בנדל"ן בשוק ההון – אתם קובעים כמה, ההשקעה מנוהלת במקצועיות

דרך סולידית יחסית להשקעה בנדל"ן בישראל היא ההשקעה בקרן שמשקיעה בנדל"ן. כך, אתם יכולים להרוויח את התשואה הממוצעת בשוק הנדל"ן גם על סכום השקעה נמוך יחסית (המינימום להשקעה משתנה בין חברות ההשקעה השונות), אולם כנראה שתגיעו לרווחים הממוצעים בשוק ולא הרבה מעבר לכך (עקב שמירה על תיק השקעות מגוון עם פיזור השקעה סולידי – המגן עליכם מפני הפסדים אבל גם מונע להרוויח "בגדול"). כמעט כל חברת השקעות מציעה גם קרנות השקעה בנדל"ן והכללים משתנים בין חברה לחברה, כך שיש לברר ולקרוא את האותיות הקטנות בכל השקעה שאתם שוקלים.

להצעות אטרקטיביות השאירו פרטי התקשרות:

The post השקעה בנדל"ן בישראל appeared first on פורטל הבית.

השורה התחתונה – אחוזי התשואה

אחוזי התשואה מחושבים שנתית והם בודקים את גובה הרווח (הכנסות פחות הוצאות) ביחס להשקעה. ברוב אזורי הארץ, התשואה השנתית הנובעת מתשלום השכירות בלבד לפני שמחשבים את עליית הערך של הנכס נעה בממוצע בין 3% – 5%. בשנת 2014 עליית מחיר הדירה באזורים שנבדקו הוסיפה עוד בין 8 ל 14 אחוזי תשואה להשקעה.

המיקומים החמים בישראל להשקעה בנדל"ן

שוק הנדל"ן משתנה חדשות לבקרים. במחצית הראשונה של שנת 2015 שיאניות התשואה בנדל"ן (בחישוב שכולל את עליית הערך וגובה השכירות) היו רחובות, חיפה והקריות, הרצליה (השכונות המזרחיות והצפוניות), ירושלים וסובב ירושלים, טבריה, לוד, בת ים, באר שבע, אשקלון ונתניה.

מה צריך לקחת בחשבון?

אם אתם בונים על רכישת נכס נדל"ן להשקעה והשכרתו, חשוב שתיקחו בחשבון את תחזוקת הנכס. ראשית חוכמה, יש למצוא שוכר לנכס ולוודא באמצעים קבילים משפטית שהוא גם יפנה את הנכס בבוא העת וגם ישאיר אותו במצב דומה לזה שבו הוא קיבל אותו (פרט לבלאי מתקבל על הדעת כמובן). בחודשים שבהם לא תמצאו שוכר לנכס תשלמו גם את המשכנתא וגם את המיסים החודשיים ללא הכנסה משכירות. בנוסף, עליכם מוטלת החובה לדאוג לתחזוקה שוטפת של הנכס ולממן אותה גם בשעה שמתגוררים בו שוכרים וכמובן לפני השכרה.

השקעה בנכס שקרוב אליכם תאפשר שמירת "יד על הדופק" בכל הקשור לאחזקה של הנכס. במקרים אחרים, מומלץ לשקול שכירת שירותיה של חברת אחזקה ולהפחית את העלויות הנוספות מההכנסות טרם חישוב התשואה.

איפה מוצאים נכס רווחי להשקעה?

בשנים האחרונות עלו מחירי הדיור בישראל בעשרות אחוזים, ולפי שעה הם ממשיכים לעלות. זיהוי של נכס אטרקטיבי עשוי להיות באופן חד פעמי (עקב מכירה לחוצה של הנכס) או בשל מאפייני האזור (למשל השקעה בדירות בפריפריה). בשני המקרים חשוב לברר תכניות עתידיות באזור הנכס, את מחירי הנדל"ן ומחירי שכירות ממוצעים על מנת להבין בדיוק למה תוכלו לצפות. זיהוי של איזור שנמצא לפני או בתחילתה של תנופת פיתוח עשוי להוות הזדמנות נפלאה להשקעה, אם אתם חושבים מהר…

להצעות אטרקטיביות השאירו פרטים:

The post דירה להשקעה – איפה, מתי וכיצד זה משתלם? appeared first on פורטל הבית.

אטרקטיביות ההשקעה

אין ספק שכאשר כר חיפוש אחר ההשקעה המשתלמת ביותר מתרחב, מגוון ההשקעות האפשריות בנדל"ן עולה, וביחד איתה גדל גם הסיכוי לזהות השקעה שתניב רווחים גבוהים. החיפוש בחו"ל מניב לעיתים תוצאות מעניינות במיוחד, באזורים מתפתחים המציעים מחירים נמוכים ואחוזי תשואה גבוהים.

הקושי בניהול ההשקעה

בין אם אתם רוכשים נכס נדל"ני משלכם או שאתם חלק מקבוצת רכישה ובה רק חלק מן הנכס הוא בבעלותכם, מישהו יצטרך לנהל את הנכס. המשמעות היא למצוא שוכרים (או רוכשים, כשתחליטו למכור), לתחזק כשצריך, ולהיות עם היד על הדופק. ככל שהנכס הנדל"ני שרכשתם רחוק יותר, כך תתקשו לנהל אותו בעצמכם. אם אתם הבעלים הגאים של נכס בחו"ל – כנראה שתצטרכו לקחת בחשבון שכירת שירותיה של חברת ניהול שתשמור על האינטרסים שלכם ותטפל באופן שוטף בנכס שלכם.

עוד, כדאי לקחת בחשבון, תחזוקה של הנכס על פי הסטנדרטים המקובלים במקום. כלומר, אם רכשתם דירה באזור שבו לכל הבניינים השכנים יש קונסיירז' (מעין איש תחזוקה החי במקום) – כדאי לקחת בחשבון שתצטרכו להשתתף עם שאר בעלי הדירות בבניין במימונו.

שיווק אגרסיבי של השקעות מפוקפקות

קשה מאוד לבצע השקעה איכותית בנדל"ן, בארץ או בחו"ל, בלי "לעשות שיעורי בית". במיוחד כשמדובר בהשקעה בנדל"ן כאשר חברת השקעות מעורבת בה – אתם חייבים לקחת בחשבון שהמידע המוגש לכם עשוי להיות חלקי. זה הזמן ללמוד, לקרוא, לברר, לחקור, לראות מה קורה באזור, מה צפוי באזור בעתיד, ועוד. זכרו, רק מידע שאתם תשיגו ממקורות אובייקטיביים יוכל לשמש אתכם באופן מהימן לצרכי קבלת החלטה באשר לאיזה סוג נכס נדל"ני ובאיזה אזור אתם מעוניינים להשקיע.

בשורה התחתונה – השקעות בנדל"ן הן רווחיות מאוד בפעמים רבות

אם אתם מתכננים השקעה בנדל"ן, אנחנו מזמינים אתכם למצוא השקעה אטרקטיבית ולא לשלול בשום אופן השקעות בחו"ל. חשוב להשיג את המידע השלם ממקורות אובייקטיביים ולהרחיב את היצע ההשקעות העומד לרשותכם על מנת שתוכלו לזהות את זו הרווחית ביותר מבין אלה האפשריות לכם. חשוב לקחת בחשבון עלויות אחזקה של הנכס על פי האומדנים המקובלים מקומית,  בהצלחה!

The post השקעות נדל"ן בישראל מול השקעות בחו"ל – מה עדיף? appeared first on פורטל הבית.

דירה להשקעה היא עסקה מורכבת אשר דורשת איתור נכס, איתור שוכרים, ניהול שוכרים, התנהלות מול עורכי דין, עבודות תחזוקה שוטפות, התמודדות עם רשויות וכדומה. עם זאת, אין ספק ששכרה בצידה. זוהי עסקה אשר טומנת בחובה תשואה גבוהה ביחס להון העצמי לא רב וסיכונים נמוכים. ואכן, כפי שצוין לעיל, כ-23% מרוכשי הדירות בישראל הם למעשה משקיעי נדל"ן. היות ומרבית הרוכשים אינם מודעים לכלל האלמנטים התלויים במהלך מסוג זה, להלן הטעויות הנפוצות בעת רכישת דירה להשקעה.

זוהי לא דירת מגורים!

כאשר אתם מעוניינים לרכוש דירה להשקעה, חשוב לזכור כי אין זו דירת מגורים. המטרה המרכזית אשר צריכה לעמוד לנגד עיניכם היא הפקת מקסימום רווח כלכלי. אי לכך, עליכם לחקור לעומק את התשואה אשר תוכלו לקבל על הדירה, הן מבחינת שכירות שוטפת והן מבחינת רווח בעת מכירה עתידית. לדוגמא, בניגוד לרכישת דירת מגורים, אשר כוללת גם התייחסות לפרמטרים כבדי משקל כגון חינוך, תעסוקה, בריאות וסביבה, רכישת דירה להשקעה היא "שיר אחר לגמרי".

לעיתים, דווקא בשכונות "פחות טובות", ניתן למצוא הזדמנויות נדל"ניות מצוינות. עם זאת, אין ספק ששוויה של הדירה (וכפועל יוצא מכך – גובה דמי השכירות הפוטנציאליים) תלוי באלמנטים שונים כגון שכונה, סביבה, נגישות תחבורתית וכדומה. בניגוד לדירת מגורים, עליכם להביט על האלמנטים הללו מבעד למשקפיים כלכליות גרידא. דהיינו, כמה הדירה עולה כיום, בכמה יהיה ניתן למכור אותה בעתיד, מהו גובה שכר הדירה הממוצע באזור, ומיהו קהל היעד אשר יהיה מעוניין לשכור או לרכוש את הנכס.

יש זמן, יש זמן

כאשר אתם רוכשים דירה להשקעה, אל תפעלו מתוך לחץ. היות וזוהי לא דירת המגורים שלכם, יש לכם הזדמנות אמיתית לבחון את ההיבטים השונים של העסקאות העומדות על הפרק, וזאת תוך כדי הפעלת שיקול דעת וקבלת ייעוץ מקצועי. כמו כן, במידה ואתם מוכרים דירה ישנה, מומלץ לבצע את המכירה בטרם רכישת הדירה להשקעה. אחרת, אתם עלולים למצוא את עצמכם בלחץ למכור את הדירה הישנה. לחץ זה עלול להוביל לתמורה נמוכה מהפוטנציאל (לעיתים, עד כדי הפסד כלכלי).

אי התאמה לקהל היעד

כיום, ישנם שלושה סוגים עיקריים של דירות להשקעה. דירות סטודנטים (המיועדות לשותפים וסמוכות למוסדות לימוד), דירות למשפחות (הדורשות סטנדרט של איכות חיים עם ילדים), ודירות לגיל השלישי (המתאימות לצרכים המיוחדים של בני גיל הזהב). כאשר אתם רוכשים דירה להשקעה, עליכם להחליט מיהו קהל היעד הרלבנטי עבורכם. החלטה זו תשפיע גם על הוצאות עתידיות.

למשל, ידוע כי דירות סטודנטים אינן זקוקות לגימור גבוה כמו דירות להשקעה המיועדות למשפחה. מיותר לציין כי זהו רק פרמטר אחד מבין רשימה ארוכה של שיקולים הקשורים לקהל היעד. לדוגמא, דירות סטודנטים מחליפות דיירים בכל שנה או שנתיים, ואילו דירות להשקעה המיועדות למשפחה יכולות להיחתם לחוזים ארוכי טווח. משקיעים רבים אינם מקבלים החלטה בנוגע לקהל היעד, והדבר מקשה על ההתנהלות השוטפת מול הדיירים.

בדקו היטב את האזור והדירה – אל תלכו בעיניים עצומות אחרי מתווכים

משקיעים רבים אשר רוכשים דירות להשקעה חוטאים בכך שהם אינם מבררים לעומק את מכלול ההיבטים הקשורים לנכס. לא אחת, מכיוון שלא מדובר בדירת מגורים, רוכשי הדירות נוטים לתת אמון מלא במתווכים ובאנשי מכירות. שימו לב, מדובר בטעות נפוצה אשר עלולה לפגוע בכדאיות העסקה. גם כאשר אתם מקבלים הבטחות שונות כגון "האזור מתפתח", "הסביבה מצוינת", "השכנים נהדרים", עליכם לבדוק את הדברים בעצמכם.

כיום, ניתן לקבל מידע רב אודות האזורים השונים באמצעות הרשת. כמו כן, באתרים הכלכליים תוכלו למצוא נתונים מספריים עדכניים בנוגע לערים, שכונות ואפילו רחובות ספציפיים. בנוסף, אל תקנו "על עיוור". בואו לראות את הדירה במו עיניכם ובקרו במקום בכמה הזדמנויות שונות. למשל, בלילה, בסופי שבוע, באמצע שבוע, בשעות הבוקר, בשעות הערב וכדומה. עליכם להכיר היטב את השכונה והמיקום הספציפי של הדירה. שימו לב, גם אם אתם רוכשים דירה להשקעה בעיר הולדתכם, ואפילו אם הדירה ממוקמת ממש בבניין הסמוך, ייתכן וישנם פרמטרים שאינכם מכירים כגון רעש מגן ילדים סמוך או לכלוך בשל קרבה לאתר בנייה. הכירו היטב את הנכס שלכם בטרם אתם רוכשים אותו בפועל.

אל תחסכו בייעוץ מקצועי

רכישת דירה להשקעה היא מהלך כלכלי ארוך טווח. למעשה, מדובר בהשקעה אשר דורשת ממכם לבחור בקפידה את הנכס המיועד. משקיעים רבים אשר מעוניינים לחסוך בהוצאות אינם נעזרים בכל הכלים המקצועיים העומדים לרשותם. למשל, עורך דין בתחום הנדל"ן, יועץ נדל"ן מקצועי, יועץ מס וכדומה. נכון, בעלי מקצוע אלה גובים שכר טרחה אשר איננו מן הנמוכים. עם זאת, השקעה לא חכמה בדירה עלולה לעלות לכם הרבה יותר.

משקיעים ישראלים רבים נמנים על "אנשים מן היישוב" והם אינם מודעים למכלול ההיבטים הקשורים לרכישת הדירה (מיסוי מקרקעין, חוזה מכר, חוזי שכירות, שמאות מקרקעין וכדומה). למשל, רוכשי דירות רבים סבורים כי יועץ המשכנתאות בבנק רוצה אך ורק בטובתם. אי לכך, הם מוותרים על יועץ משכנתאות מטעמם אשר יבחן את ההיבטים השונים של ההלוואה העומדת על הפרק. שימו לב, יועץ המשכנתאות מטעם הבנק דואג אך ורק לאינטרס אחד בלבד – למקסם את הרווחים של הבנק. במידה ולא תגיעו עם איש מקצוע משלכם, אתם עלולים ליפול לידיו כפרי בשל. הדברים נאמרים כמובן לגבי כל אחד משלבי העסקה.

התייחסו לכל ההוצאות הרלבנטיות

רכישת דירה דורשת ממכם עומק פיננסי אשר גבוה ממחירה של הדירה על הנייר. אחת הטעויות הנפוצות בנושא הזה היא רכישת דירה ללא התייחסות למכלול ההוצאות הקשורות לעסקה. לדוגמא, מס רכישה, ריהוט, עמלת תיווך, ליקויי בנייה, שיפוצים שונים, שכ"ט עו"ד וכדומה. מדובר בהוצאות אשר יכולות להגיע לכדי מאות אלפי שקלים. קחו זאת בחשבון וזכרו – דירה להשקעה היא עסק כלכלי.

אל תוותרו על בדיקה מקיפה בבית

בדומה לרכישת דירת מגורים, גם רכישת דירה להשקעה חייבת להיות מלווה עם בדיקה מקצועית של מצב הבית. רק בדיקת בדק בית מטעם חברה מקצועית תוכל לאתר את מלוא הליקויים והפגמים בדירה. שימו לב, ליקויי בנייה הם לא רק גימורי צבע או סדקים קטנים בחיבורי הקירות. ישנה שורה ארוכה של ליקויי בנייה אשר לא ניתן לזהות אותם בעין בלתי מזוינת. כאן, נכנסת לפעולה חברה אשר מכירה היטב את התחום ויודעת לאתר כל ליקוי וליקוי.

יתרה מכך, עליכם להשוות את תוכניות הבנייה בדירה לנכס בפועל. זאת, בכדי להימנע ממצב בו אתם רוכשים דירה אשר איננה בנויה בהתאם לאישורים. עליכם לזכור כי חריגות בנייה הן עבירה פלילית חמורה. בדיקות מקדימות אלה יכולות להתנהל גם מול הרשויות. למשל, בירור אודות התאמה לתמ"א 38, תוכניות לשיקום ופיתוח האזור, הקמה עתידית של מוסדות ציבוריים בסמוך, הרחבה של צירי תחבורה קיימים וכדומה. לכל אלה יש השלכות מהותיות על ערכה של הדירה. היות וזהו מהלך השקעה ארוך טווח, חשוב לזכור כי פיתוח בעוד כמה שנים יכול להעלות באופן משמעותי את ערך הנכס. למעשה, לתוכניות עתידיות אלה משקל רב מבחינת כדאיות העסקה.

ניהול משא ומתן באופן עצמאי

משקיעים רבים נכנסים למשא ומתן בנוגע לרכישת דירה להשקעה כאשר הם אינם בקיאים בתחום הנדל"ן ואינם יודעים כיצד לנהל עסקה מסוג זה. זכרו כי ניהול משא ומתן לקוי עלול לעלות ביוקר. למעשה, גם אם אתם מכירים היטב את תורת ההתמקחות, ואפילו אם אתם בעצמכם "אנשי מכירות מדופלמים", חוסר ידע בעולם הנדל"ן עלול להיות בעוכרכם בעת ניהול משא ומתן לרכישת דירה. מומלץ להגיע לפגישת המיקוח עם יועץ מקצועי מטעמכם המכיר את התחום על בוריו. זאת, בכדי לשמור על האינטרסים שלכם ולהימנע ממקרים בהם החלטות פזיזות תתקבלנה ללא שיקול אמיתי.

The post 7 הטעויות הנפוצות שעושים בתכנון רכישת דירה להשקעה appeared first on פורטל הבית.