רכישה או מכירה של נכס מקרקעין מהווה על פי רוב עסקה בסכומים משמעותיים. מלבד המחיר הנקוב של הנכס, אשר מוסכם עליו במסגרת משא ומתן בין הצדדים, עסקת מכירת/רכישת מקרקעין טומנת בחובה גם השלכות מיסוי שונות. ואכן, בעת ביצוע עסקת מכר במקרקעין, חשוב לשים לב גם להיבטי המס השונים. לא אחת, מיסוי מקרקעין יכול באופן משמעותי להשפיע על כדאיות העסקה ומדובר לעיתים במאות אלפי שקלים ויותר.

מומלץ כמובן לפעול באופן מסודר תוך כדי עמידה בהוראות החוק והתקנות השונות. תשלום מיסוי מקרקעין בזמן מסייע מצד אחד לממן את השירותים הניתנים לרוכשים/למוכרים מהמדינה בעסקאות מקרקעין, ומצד שני הוא מביא למילוי החובה האזרחית. ככל שהדיווחים לרשויות המס יהיו מלאים, נכונים ומדויקים יותר, כך גם השירות אשר יינתן לצדדים יהיה יעיל ואפקטיבי.

מיסוי מקרקעין איננו סוגיה פשוטה. חוק מיסוי מקרקעין בנוי מסעיפים מורכבים ואי אפשר להתמצא בו מבלי להכיר גם את ההיבטים הקשורים אליו מבחינת פסיקה, רפורמות וכדומה. במרוצת השנים, חוק מיסוי מקרקעין עודכן ותוקן פעמים רבות, וזאת נוכח השינויים במבנה העסקאות במשק הנדל"ן, התמורות שעברו על הכלכלה הישראלית וכו'. בקליפת אגוז, מכירת זכות במקרקעין כפופה לתשלום מס שבח, ורכישת זכות במקרקעין טומנת בחובה חובה לתשלום מס רכישה.

מס שבח

סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי בעת מכירת זכות במקרקעין, מוטל מס על השבח הטמון בעסקה. מס שבח מקרקעין הוא למעשה מס המוטל על מוכר הזכות במקרקעין כמס רווח הון. דהיינו, מוכר זכות במקרקעין נדרש לשם מס שבח כאשר הוא זכה לרווח כתוצאה מעסקת המכר. בעסקאות "הפסד", לא מוטל מס שבח על המוכר.

חוק מיסוי מקרקעין קובע כיצד יש לחשב את שבח המקרקעין, את ההוראות הרלבנטיות לקביעת יום המכירה ושווי המכירה, את ההוצאות המותרות בניכוי מס, ואת ההוראות הקובעות מבחינת שווי הרכישה ויום הרכישה. כמו כן, מס שבח מושפע גם ממערכת מסועפת ומורכבת של דחיות מס ופטורים למיניהם. לא אחת, מוכר נכס מקרקעין יכול לזכות בפטור ממס שבח בגין נסיבות שונות.

המפורסמת שבהן הינה כאשר זוהי דירת מגורים יחידה. דהיינו, במקרה בו אדם מוכר את דירת המגורים היחידה שלו, וקונה במקומה דירה אחרת, ייתכן והוא יהיה זכאי לפטור ממס שבח. עם זאת, כפי שצוין לעיל, מדובר במערכת מורכבת ביותר של תקנות ותיקוני חקיקה, אשר תלויה גם ברפורמות עדכניות. אי לכך, מומלץ לערוך את חישוב מס השבח ביחד עם עורך דין העוסק בתחום או יועץ מקצועי בתחום הנדל"ן.

מס רכישה

על פי סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין, מכירת זכות במקרקעין חייבת בתשלום מס רכישה. מס רכישה הוא מס אשר משולם על ידי המוכר והוא נקבע כשיעור משווי המכירה. בנכסי נדל"ן אשר אינם דירות מגורים, שיעורי מס רכישה קבועים לכל שווי העסקה. בדירות להשקעה או בנכסים שאינם למגורים, שיעורו של המס תלוי במדרגים ספציפיים. מדרגים אלה מתעדכנים בכל שנה.

בדומה למס שבח, גם מערכת מס רכישה כוללת בתוכה סעיפים ותקנות ובהם הקלות ופטורים שונים. לדוגמא, בעת חישוב מס רכישה יש להתייחס גם לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה)(פטור ממס רכישה), התשל"ה-1974.

לסיכום,

מיסוי מקרקעין הינו סוגיה סבוכה ביותר אשר כוללת מגוון רחב של חובות וזכויות, הרבה מעבר למס רכישה ומס שבח. לדוגמא, היטל השבחה. מדובר בהיטל אשר משולם על ידי המוכר לוועדה לתכנון ובנייה, וזאת בדרך כלל בעקבות תב"ע (תוכנית בניין עיר) אשר השביחה את המקרקעין לאחר כניסתה לתוקף. מדובר בסוגיה נפוצה למשל בעת מכירת קרקע חקלאית ששינתה ייעודה למגורים או תעשייה (וכפועל יוצא מכך, חלה עלייה בשוויה).

לעיתים, המוכר והקונה מתאמים את מחירה של עסקת המכר על בסיס מיסוי המקרקעין. הכל כמובן בהתאם לעסקה הספציפית והנכס המדובר. בכל אופן, בעת ביצוע עסקת מכר בנדל"ן, חשוב להתייחס לעניין המיסוי וזאת משום שיש לכך השפעה ישירה על כדאיותה של העסקה העומדת על הפרק.

לייעוץ בנושא דרכים להפחתת מיסוי בעת רכישת נדל"ן השאירו פרטיכם:

The post מדריך מיסוי מקרקעין appeared first on פורטל הבית.

עברו למעלה משבעה עשורים מאז ששכונותיה הראשונות של חולון אוחדו לכדי מועצה מקומית אחת. במשך עשרות שנות קיומה, חולון גדלה והפכה להיות אחת הערים המוצלחות והיפות בישראל. בשנים האחרונות, בעקבות עבודה מאומצת ועקבית, חולון השכילה לבסס את מעמדה כ"עיר הילדים" אשר מציעה לתושביה איכות חיים ומגוון רחב של שירותים מוניציפאליים. הפיתוח בעיר נותן דגש על חיי משפחה, מרכזי תרבות ואווירה קהילתית.

כל זאת במקביל להתקדמות משמעותית מבחינת אפשרויות תעסוקה ויזמות. התפתחות מרשימה זו באה לידי ביטוי גם במחירי הנדל"ן בעיר, הן מבחינת רכישת דירה למגורים בחולון, והן בנוגע לנדל"ן להשקעה. לדוגמא, על פי סקירה של השמאי הממשלתי, אשר נתוניה פורסמו לאחרונה, מחיריהן של דירות חדשות בחולון עלו ברבעון האחרון של שנת 2012 בכ-3%.

היות ומהסקירה עולה כי מחירי הדיור ברחבי הארץ עלו בכ-1.6% בממוצע במהלך רבעון זה, הרי שחולון מתייקרת בקצב כמעט כפול מהממוצע הארצי. התייקרות זו מעידה עשרות מונים על התפתחותה של העיר ועל הביקוש הרב לנכסים בה.

בדומה לערים רבות באזור המרכז, גם חולון "התברכה" בקרקעות חקלאיות רבות המשוועות להפשרה ולבניית מגורים. באוגוסט 2011, לאחר המתנה של כ-12 שנים, הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה אישרה תוכנית להקמת שכונת ענק עתידית בחולון.

מה בפרויקט?

שכונת ח-500 חולון עתידה לכלול כ-13,300 יחידות דיור, במגדלים בני כ-20 קומות ובמבנים צמודי קרקע. כמו כן, מתוכננת גם הקמה של אזור תעסוקה על פני שטח של כ-930,000 מ"ר. הקרקעות אשר עליהן תוקם השכונה הן עתודות הקרקע הגדולות האחרונות שנותרו לעיר חולון. על פי ההערכות, השכונה תמשוך לעיר כ-50,000 תושבים במהלך העשורים הקרובים.

במסגרת שינויי היעדים בתוכנית לפיתוח הקרקעות המדוברות, ועל פי תוכנית המתאר המקומית שפורסמה בשנת 2012, השכונה העתידית אמורה לכלול אזורי מגורים, אזורי תעשייה, שטחי ציבור פתוחים, אזורים לפיתוח תעשייה עתירת ידע, מבני ציבור, מתקני ספורט, חניונים, פארק, מוסדות חינוך, מוקדי מסחר ותיירות ועוד.

איכות חיים

כפי שצוין לעיל, חולון הינה עיר בהתחדשות וצמיחה. בשנים האחרונות, חולון השכילה למתג את עצמה כ"עיר לילדים ולמשפחות צעירות". כמו כן, בעיר קיימת תסיסה של ממש מבחינה אמנות ועיצוב. מדי שנה, העיר מארחת ירידי עיצוב ופסטיבלים לכל המשפחה. כמו כן, מיקומה של חולון, בלב מרכז הארץ, מאפשר לתושביה גישה נוחה לכל מרכזי התרבות, החינוך והפנאי בעיר עצמה ובשכונותיה (תל אביב, ראשון לציון, בת ים, רמת גן, גבעתיים, פתח תקווה וכו').

מבחינת המגורים בשכונת ח-500, מדובר בשכונה חדשה ובאפשרות לגור בדירה מהקבלן. דהיינו, הדירות החדשות אמורות להיבנות תוך כדי התחשבות באלמנטים כגון שטחי ציבור, צירי תחבורה, איכות סביבה ורמת חיים גבוהה. עומדת לפניכם אפוא הזדמנות חד פעמית לרכוש קרקע חקלאית המקפלת בתוכה זכות לדירה באזור הטוב ביותר בישראל. קרוב למרכז תל אביב מחד, ועם איכות חיים באווירה קהילתית וירוקה מאידך.

העיר חולון מציעה לתושביה מגוון רחב של שירותים מוניציפאליים וחברתיים בתחומי החינוך, הפרנסה, התרבות והקהילה. אי לכך, היא הפכה בשנים האחרונות לאבן שואבת עבור משפחות צעירות, ולא בכדי. תושבי שכונת ח-500 חולון ייהנו הן מרמת החיים הגבוהה המאפיינת את אזור המרכז, והן מקרבה למרכזי התעסוקה והתרבות של תל אביב וגוש דן.

מיקום

הקרקעות עליהן עומדות לקום שכונת ח-500 חולון נהנות ממיקום מצוין במרכז הארץ. חלקה הדרומי של השכונה גובל בראשון לציון, חלקה הצפוני בשכונת קריית אילון בחולון, ובמערב מתפרשת בת ים. כביש 4 הינו גבולה המזרחי של השכונה. בסך הכל, השכונה תתפרש על פני כ-4,070 דונמים אשר יחולקו לכ-5,000 חלקות.

השכונה תהנה מקרבה של כ-5 ק"מ לחוף הים של בת ים וגישה מהירה לנתיבי התחבורה החשובים של אזור המרכז (נתיבי איילון וכביש 4). ואכן, תושבים ובעלי עסקים בשכונה יוכלו ליהנות מנוחות תחבורתית ומאפשרויות תעסוקה רבות הפזורות בכל גוש דן. זאת ועוד, תושבי השכונה יוכלו גם להיעזר בתחנת הרכבת הסמוכה ברחוב וולפסון בעיר (כק"מ בלבד צפונית לשכונת ח-500 העתידית).

פרט למיקום המצוין המהווה נקודת יציאה טובה למרכזי התעסוקה והמסחר, מיקומה של השכונה החדשה אשר עתידה לקום באזור הינו גם מצוין עבור משפחות צעירות. האזור מוקף מכל עבר בפארקים, שטחי ציבור, מתנ"סים, מרכזי תרבות וכדומה. בנוסף, השכונה רחוקה כ-4 ק"מ בלבד מחוף הים והיא תהנה, כמו שאר השכונות בחולון, משבילי אופניים מסודרים ומרומזרים.

אטרקטיביות

כפי שצוין לעיל, הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה אישרה לאחרונה את הקמתה של השכונה העתידית בחולון. מדובר בשכונה אשר תושבי העיר ובעלי הקרקעות חיכו להקמתה במשך כ-12 שנים. כעת, כאשר הפרויקט עומד לרקום עור וגידים, עומדת לפניכם הזדמנות חד פעמית לרכוש קרקע חקלאית באזור מבוקש. בניגוד לקרקעות חקלאיות אחרות, הסיכויים לבניית דירה באזור זה הינם גבוהים במיוחד.

מדובר בעתודות הקרקע האחרונות של העיר חולון והפרטים אודות השכונה העתידית והצורך בהקמתה מפורסמים חדשות לבקרים במגזינים הכלכליים. כמו כן, גם באתר העירייה ניתן למצוא התייחסות קונקרטית לקרקעות המדוברות ואכן סביר להניח כי הפרויקט יצא אל הפועל.

בהתחשב בעובדה כי מחירי הדירות בחולון נמצאים בנסיקה של ממש (ובעלייה הגבוהה פי שניים מהממוצע הארצי), אין ספק כי כל הקודם זוכה. בין אם אתם מעוניינים לרכוש קרקע באזור לצורכי מגורים, ובין אם תוכניות השקעה בליבכם, הרי שהגעתם למקום הנכון. כעת, עומדת בפניכם אפשרות לרכוש קרקע המקפלת בתוכה זכות לדירה בחולון במחיר נמוך ואטרקטיבי.

לפרטים נוספים על הפרויקט נא להשאיר פרטים:

The post ח-500 חולון appeared first on פורטל הבית.

קו ראשון לים בפרויקט תל אביב 3700 – עיר על החוף

• זכות לדירה ברובע החדש "עיר על החוף"
• קרקע מופשרת למגורים על החוף
• במתחם היוקרתי של חוף תל ברוך

תוכנית תל אביב 3700 של עיריית תל אביב – רובע עיר על הים

צפו בסרטון של רילטי אקזקיוטיב על תוכנית תל אביב  3700 של עיריית תל אביב החדשה בצפון העיר

במתחם היוקרתי ביותר בצפון תל אביב מוצעת קרקע המשקפת זכות לדירה עם פונטציאל השבחה גבוהה . הפרויקט הינו חלק מתוכנית תל אביב 3700 של עיריית ת"א . רובע המגורים החדש עיר על החוף

הרובע החדש "תל אביב על החוף" הינה תוכנית מתאר עירונית המתוכננת לקום על רצועת החוף בצפון מערב תל אביב.הפרויקט הינו חלק מתוכני תתל אביב 3700 של עיריית ת"א ומהווה רצץ עירוני לקו החו החוף בהמשך לרחובות אבן גבירול והירקון. במקביל לשכונות היוקרה של צפון העיר. התוכנית משמרת את אופייה הנוכחי של העיר תוך שימוש במוטיבים כגון שדרות רחובות , שטחים ירוקים, כיכרות ושטחי מסחר שישתלבו עם אורח החיים האורבני של העיר.

פיתוח הרובע יעשה בשני שלבים:

שלב 1 – בחלקו הצפוני והפנוי של חוף תל ברוך., בקרבת סי אנד סאן ומלון מנדרין.

שלב 2– יפונה שדה התעופה בן דב ויווצר רצף מגורים לאורך כל צפון מערב העיר.

סרטון של MSN על עיר על החוף בתל אביב – תוכנית 3700 – רילטי אקזקיוטיב

לפרטים נוספים:

The post תל אביב 3700 – עיר על החוף appeared first on פורטל הבית.