מה המשמעות של זכות לדירה ?

בפשטות כשאתם רוכשים זכות לדירה אתם בעצם רוכשים זכויות בנייה על הקרקע ולא דירה מוכנה.

רכישת קרקע חקלאית קובעת כי במידה והקרקע תופשר, בעליה יחזיק בידיו ב"זכות לדירה" ולא בדירה מוחשית. דהיינו, הוא יוכל לבנות דירה על השטח אך ייאלץ לשלם על כך מיסוי מקרקעין משמעותי (לדוגמא, היטל השבחה). מעבר לכך , קיימים סיכונים שונים הקשורים ברכישת קרקע חקלאית ולכן, מדובר בעסקה שמומלץ לעשות בליווי אנשי מקצוע או לאחר מחקר משמעותי בתחום.

 קרקע חקלאית – בין הרצוי למצוי

כמו בכל עסקה, גם רכישת קרקע חקלאית היא למעשה בעלת מטרה ברורה אחת – רכישת נכס בשווי נמוך בכדי למכור אותו בעתיד במחיר גבוה יותר. על פי רוב, רכישת קרקע חקלאית תיעשה במחירים אטרקטיביים. הנתונים מצביעים על כך שקרקעות חקלאיות בישראל נרכשות במחירים של בין 90,000 ל-300,000 שקלים. כאשר הקרקע מופשרת, והיא הופכת לקרקע למגורים, מחירה מאמיר באופן משמעותי. לא אחת, מדובר בעלייה של עשרות ואף מאות אחוזים.

ואכן, במידה והקרקע החקלאית ממוקמת ב"אזור אסטרטגי", ובהתחשב בעובדה שהדרישה למתחמי מגורים אורבאניים בישראל רק תלך ותגדל, הרי שלפנינו המתכון המושלם להצלחה. לכך ניתן להוסיף גם את הפרסומים השיווקיים הרבים אשר מציעים לזוגות צעירים לרכוש "זכות לדירה ברבע מיליון שקלים בלבד". בימים בהם שיעור המשכורות הממוצע לרכישת דירה בישראל עומד כל כ-150 חודשים, הרי שזוגות רבים חוששים "לפספס את ההזדמנות".

על מנת להימנע מטעויות, חשוב להיזהר מ"תרגילי מכירות" מוכרים בתחום. לדוגמא, חברות העוסקות בשיווק קרקעות חקלאיות עושות כל שביכולתן בכדי להציג את העסקה ככדאית ומשתלמת. הרוכשים נתקלים במגוון רחב של נימוקים כגון "תמיד אפשר למכור אחרי זה", "הקרקע אוטוטו מופשרת ויש כבר הליכים מתקדמים בכיוון", "נותרו מספר קרקעות אחרונות בלבד", "ערך הנכס לא ירד לעולם". לכאורה, נימוקים משכנעים. עם זאת, זכות לדירה איננה דירה וחשוב להבין זאת. כמו כן, בעת רכישת קרקע חקלאית יש לשים לב למספר דגשים.

 איך תיזהרו מסיכונים?

לדוגמא, ניתן להפחית את הסיכון על ידי בירור מעמיק של הקרקע בהתאם למיקומה והתוכניות הנוגעות אליה. חשוב להדגיש כי גם כאשר הקרקע ממוקמת במרכז עיר תוססת, לא תמיד היא מיועדת להפשרה עתידית. לדוגמא, גם בערים ישנה דרישה לריאות ירוקות. כמו כן, קרקעות מסוימות לא יופשרו בעתיד הנראה לעין בגין קרבתם למתקנים ביטחוניים, התנגדות ארגונים ירוקים, התנגדות מצד תושבים באזור וכדומה. במילים פשוטות, קרבתה של קרקע למרכזי מגורים (גם באזור המרכז) איננה ערובה להפשרתה.

כמו כן, חשוב לשים לב האם הקרקע היא בבעלות פרטית או שמא היא זוהי זכות חכירה של קרקע ממינהל מקרקעי ישראל. החוק קובע כי כאשר קרקע חקלאית השייכת למינהל מקרקעי ישראל מוחכרת לבעלים פרטיים, הפשרתה תבטל באחת את החכירה ובעל זכות החכירה יזכה לפיצוי מינימאלי בלבד. דהיינו, לא לסכומים הגדולים המקופלים בעסקת הפשרת הקרקע.

 בדקו היטב את הקרקע ואת טיבה

באשר לעתיד, אמנם לא ניתן להעריך האם הקרקע תופשר, אך אפשר בהחלט לבדוק מה הכיוון הכללי. לדוגמא, בדיקה קצרה מול הרשויות התכנוניות תוכל לחשוף פרטים רבים אודות הקרקע המדוברת. דהיינו, האם ישנו הליך תכנוני לגבי הקרקע, באיזה שלב ההליך התכנוני נמצא, האם סיכוייו לקרום עור וגידים גדולים, מהן ההתנגדויות למהלך וכדומה.

זאת ועוד, בדומה לכל עסקה במקרקעין, גם בעת רכישת קרקע חקלאית המבטיחה לכאורה זכות לדירה, יש לבחון היטב האם ישנן מגבלות שונות על הקרקע (לדוגמא, מיקומה על אתרים ארכיאולוגיים, אזהרות בגין הפקעה, עיקולים, שעבודים וכו'). במידה והקרקע מוגדרת בתור "שמורת טבע", הסיכוי כי היא תופשר בעתיד שואף לאפס (ואף נמוך מכך).

גם אם הקרקע החקלאית מופשרת, ואף אם היא בבעלות פרטית מוחלטת, עדיין ישנם סכומים משמעותיים שיש לשלם בגין המהלך. לדוגמא, בנייה על הקרקע תחייב את בעל המקרקעין בתשלום היטל השבחה בשיעור של כ-50% מעליית השווי (סכום אשר יכול להגיע לכדי מאות אלפי שקלים). כמו כן, בעל הקרקע יידרש לשלם גם היטלי פיתוח או מס שבח בעת מכירת הזכות במקרקעין. במילים פשוטות, מדובר בנגיסה משמעותית ברווחים העתידיים. לכך ניתן להוסיף כמובן את התהליכים המורכבים של הפשרת הקרקע והשכר לגורמים המקצועיים כגון עורכי דין, מודדים, שמאים וכדומה.

לסיכום, ישנו מרחק רב בין זכות לדירה לבין דירה. בעת רכישת זכות לדירה על קרקע חקלאית, חשוב להתייחס לכל הגורמים השונים לצורך בחינת כדאיותה של העסקה

מעוניינים לקבל מידע על קרקעות חקלאיות להשקעה? השאירו פרטיכם:

• זכות לדירה בתל אביב
• זכות לדירה בחולון
• זכות לדירה בחדרה
• זכות לדירה בהוד השרון 

The post מה זה אומר זכות לדירה – טיפים לרכישה נכונה appeared first on פורטל הבית.

כעת, מומחים בתחום הנדל"ן מצביעים על "טרנד" חדש בעולם החתונות. לאחר שחשבנו שכבר ראינו הכל בעונת החתונות, לפניכם הבשורה החדשה – קרקע חקלאית בתור מתנה לזוג הצעיר. הורים רבים רוכשים לזוג קרקע חקלאית וזאת מתוך צפייה כי השטח יופשר בהמשך ויהווה מקור הכנסה נהדר עבור המשפחה החדשה. על פי רוב, מחיריהן של הקרקעות החקלאיות איננו גבוה במיוחד, וניתן לרכוש קרקעות גם בעבור פחות מ-100,000 שקלים. עם זאת, במידה והקרקע תופשר בעתיד, מחירה יאמיר ו"יקפוץ" באופן משמעותי.

האפשרויות שיעמדו בפני הזוג הינן רבות. ראשית, בני הזוג יוכלו לבנות על הקרקע את בית חלומותיהם. שנית, הם יוכלו לבנות במתחם נכסי מגורים ולהשכירם בתור הכנסה נוספת. ניתן כמובן גם למכור את הקרקע As is וליהנות מתשואה לא רעה. בקיצור, נראה כי מדובר במתנה נהדרת לחתונה.

לא כל החלומות מתגשמים – אך אלה שמתגשמים שווים הרבה כסף

לכאורה, קרקע חקלאית לחתונה היא מתנה מדהימה. הזוג הצעיר מקבל שטח אדמה, אשר בעתיד יהווה עבורו הכנסה משמעותית. מקל וחומר במקרים בהם הקרקע החקלאית נרשמת בטאבו על שמם של בני הזוג ולא מוחכרת ממינהל מקרקעי ישראל. עם זאת, חשוב להדגיש כי אליה וקוץ בה. גם מומחים מקצועיים בתחום הנדל"ן אינם יכולים להעריך באופן וודאי כי קרקע פלונית תופשר בעתיד הנראה לעין.

לעיתים, הקרקע לא תופשר כלל. אי לכך, זוהי אפוא השקעה הטומנת בחובה סיכון מסוים. יודגש, גם כאשר קרקע חקלאית ממוקמת בתוך עיר מסוימת, או בסמוך לשכונות מתפתחות, לא בטוח שהיא תשנה ייעודה למגורים. בעת רכישת קרקע חקלאית לחתונה, מומלץ כי ההורים יערכו בדק שוק מקיף ויקבלו נתונים רבים ככל הניתן.

איך עושים את זה נכון?

מעוניינים לרכוש קרקע חקלאית עבור ילדיכם לרגל חופתו? רוצים לפנק את הבת במתנת חתונה בדמות קרקע חקלאית? להלן מספר כללי אצבע אשר יסייעו לכם במהלך. ראשית, כפי שצוין לעיל, טיבה של הקרקע החקלאית טמון בהפשרתה העתידית. אי לכך, מומלץ לפנות לוועדה המקומית והמחוזית ולברר מהו הסטאטוס של הקרקע והאם ישנן תוכניות מתאר מסוימות בנוגע לשינויי יעודה בעתיד. כמו כן, ניתן להתקשר גם עם עורכי דין או מומחים העוסקים בנדל"ן, וזאת בכדי להימנע מרכישת "קרקע בשק" אשר תתברר כספקולציה ותו לא.

בעת רכישת קרקע חקלאית לחתונה, עליכם לבדוק את הפרטים הבאים: בשלב ראשון, יש לברר את בעלות הקרקע. מומלץ לרכוש כמובן קרקע מבעלות פרטית ולא קרקע המוחכרת ממינהל מקרקעי ישראל. לאחר מכן, כדאי לברר את עתיד הקרקעות (ככל שניתן) מול תוכניות המתאר המקומיות והמחוזיות. במידה ואתם רוכשים קרקע חקלאית אשר נמצאת בסמוך לאזור מיושב או לקרקע חקלאית אחרת שהופשרה, מומלץ כי השטח יהיה קרוב ככל הניתן לשטחים שכבר שינו ייעודם.

כדאי להימנע מרכישת קרקעות אשר יש עליהן תשתיות שונות כגון חשמל, ביוב ומים. טעות נפוצה הינה רכישת קרקעות אשר סמוכות לפארקים לאומיים, שמורות טבע ו/או אתרים ארכיאולוגיים. כמו כן, עליכם להקפיד על הבירוקרטיה הדרושה בהסכם המכר. לדוגמא, הסכמים מול הרוכשים, בדיקת שעבודים בנסח הרישום, מדידה על ידי מודד מוסמך וכדומה. מומחים בתחום מוסיפים כי רכישת קרקע חקלאית לחתונה כדאי לעשות באזור המרכז, בין חדרה לגדרה.

רוצים לקבל מידע על קרקעות חקלאיות ועלויות? מלאו פרטיכם כאן:

The post טרנד קרקע חקלאית לחתונה – המתנה החדשה של ההורים בישראל appeared first on פורטל הבית.

רוצים לקנות בית משלכם אבל אתם מתקשים למצוא משהו טוב בגלל המחירים האסטרונומיים? יש לנו פתרון עבורכם!

הרשמו לדיוור שלנו וקבלו ישירות למייל את כל הפרויקטים החמים, ההצעות והמבצעים שיעזרו לכם להגיע לדירה בסכום שפוי. בנוסף אתם תקבלו מאיתנו הרבה מדריכים שימושיים בנושאי משכנתא, קניית דירה , טיפים ועוד…

הרשמו עכשיו!

The post אפשרות לדירה בפחות ממיליון שקל! appeared first on פורטל הבית.