אטרקטיביות ההשקעה

אין ספק שכאשר כר חיפוש אחר ההשקעה המשתלמת ביותר מתרחב, מגוון ההשקעות האפשריות בנדל"ן עולה, וביחד איתה גדל גם הסיכוי לזהות השקעה שתניב רווחים גבוהים. החיפוש בחו"ל מניב לעיתים תוצאות מעניינות במיוחד, באזורים מתפתחים המציעים מחירים נמוכים ואחוזי תשואה גבוהים.

הקושי בניהול ההשקעה

בין אם אתם רוכשים נכס נדל"ני משלכם או שאתם חלק מקבוצת רכישה ובה רק חלק מן הנכס הוא בבעלותכם, מישהו יצטרך לנהל את הנכס. המשמעות היא למצוא שוכרים (או רוכשים, כשתחליטו למכור), לתחזק כשצריך, ולהיות עם היד על הדופק. ככל שהנכס הנדל"ני שרכשתם רחוק יותר, כך תתקשו לנהל אותו בעצמכם. אם אתם הבעלים הגאים של נכס בחו"ל – כנראה שתצטרכו לקחת בחשבון שכירת שירותיה של חברת ניהול שתשמור על האינטרסים שלכם ותטפל באופן שוטף בנכס שלכם.

עוד, כדאי לקחת בחשבון, תחזוקה של הנכס על פי הסטנדרטים המקובלים במקום. כלומר, אם רכשתם דירה באזור שבו לכל הבניינים השכנים יש קונסיירז' (מעין איש תחזוקה החי במקום) – כדאי לקחת בחשבון שתצטרכו להשתתף עם שאר בעלי הדירות בבניין במימונו.

שיווק אגרסיבי של השקעות מפוקפקות

קשה מאוד לבצע השקעה איכותית בנדל"ן, בארץ או בחו"ל, בלי "לעשות שיעורי בית". במיוחד כשמדובר בהשקעה בנדל"ן כאשר חברת השקעות מעורבת בה – אתם חייבים לקחת בחשבון שהמידע המוגש לכם עשוי להיות חלקי. זה הזמן ללמוד, לקרוא, לברר, לחקור, לראות מה קורה באזור, מה צפוי באזור בעתיד, ועוד. זכרו, רק מידע שאתם תשיגו ממקורות אובייקטיביים יוכל לשמש אתכם באופן מהימן לצרכי קבלת החלטה באשר לאיזה סוג נכס נדל"ני ובאיזה אזור אתם מעוניינים להשקיע.

בשורה התחתונה – השקעות בנדל"ן הן רווחיות מאוד בפעמים רבות

אם אתם מתכננים השקעה בנדל"ן, אנחנו מזמינים אתכם למצוא השקעה אטרקטיבית ולא לשלול בשום אופן השקעות בחו"ל. חשוב להשיג את המידע השלם ממקורות אובייקטיביים ולהרחיב את היצע ההשקעות העומד לרשותכם על מנת שתוכלו לזהות את זו הרווחית ביותר מבין אלה האפשריות לכם. חשוב לקחת בחשבון עלויות אחזקה של הנכס על פי האומדנים המקובלים מקומית,  בהצלחה!

The post השקעות נדל"ן בישראל מול השקעות בחו"ל – מה עדיף? appeared first on פורטל הבית.

מהי, בקצרה, קרן השקעות בנדל"ן?

תחום הנדל"ן בישראל מגלם מציע למשקיעים מושכלים המנהלים את עסקיהם בחוכמה אפשרויות לגריפת רווחים גבוהים בזמנים קצרים יחסית ותוך נטילת סיכון נמוך.
האפשרויות אמנם מרובות, אולם בדרך כלל על מנת להשקיע בנדל"ן אתה חייב להיות בעל הון פנוי של מעל 100,000 ש"ח ואם אתה מנהל את הרכישה לבדך, תצטרך הרבה יותר מזה (בהון עצמי או במימון, למשל על ידי משכנתא). בדרך של השתתפות בקבוצת רכישה תוכלו אולי לצאת לדרך עם סכום נמוך יותר אולם ייתכן ותקבלו שותפים לעסקה שלא בטוח שיאפשרו לעניינים לזרום על מי מנוחות.

אפשרות פופולארית נוספת המצמצמת פלאים את הסכום המינימאלי להשקעה היא השקעה בקרן השקעות שמתמחה בנדל"ן. מדובר בקרן השקעות שבעצם משקיעה בפרויקטי נדל"ן נבחרים. הקרן מאפשרת ניהול סיכונים יעיל והשקעה נמוכה יחסית בעוד אפשרויות הרווח גבוהות מכיוון שהקרן מנוהלת בידי אנשי מקצוע שבוחרים בקפידה את הפרויקטים שבהם מושקעים כספי העמיתים בקרן וממשיכים לנהל את ההשקעות באופן שוטף, הדוק ואיכותי.

מי יכול להשקיע בקרן נדל"ן?

מרבית הקרנות העוסקות בנדל"ן מצריכות סכום השקעה נמוך ביחס להשקעות בנדל"ן, אבל גבוה ביחס להשקעות בקרנות אחרות. הסכום הנמוך ביותר להשקעה בקרן נדל"ן נכון לסוף שנת 2015 עומד על כחמישים אלף שקלים.
אם יש בידיכם סכום זה להשקעה, תוכלו אתם לבחור מיהי קרן ההשקעות שתנהל את ההשקעה שלכם.

כך תבחרו נכון

מרבית הקרנות המנהלות השקעות בנדל"ן מנוהלות על ידי חברות אמינות, מנוסות, מקצועיות שהשקעה לאורך זמן עימן משתלמת. עם זאת, חשוב לבדוק היטב מי מנהל את ההשקעה (הלא קטנה) שלכם, ומהי אסטרטגיית ההשקעה של החברה. בין השאר כדאי לבחון:

• כיצד נבחרים פרוייקטים להשקעה? בארץ? בחו"ל? אילו פרוייקטים נבחרו בעבר והאם הבחירה בדיעבד היתה רווחית?
• מהו אחוז התשואה השנתי שזכו לקבל המשקיעים בשנתיים שלוש האחרונות?
• מהי רמת הסיכון בהשקעה?
• מי מנהל את קרן ההשקעה? כמה מקצועי הוא ומה אסטרטגיית ההשקעות שלו? מהו הצוות המקבל את ההחלטות המובילות את הקרן וכמה אנשי מקצוע פועלים בה?
• מהם תנאי ההשקעה והאם הם מתאימים לכם? מהו המינימום להשקעה? כיצד ניתן לצאת מהקרן ובתוך כמה זמן?
• מהם הדיווחים המתקבלים מאת מנהל הקרן וכל כמה זמן מקבלים המשקיעים דיווחים על ביצועי הקרן? האם ניתן להשיג מידע אודות מצב ההשקעה שלכם בכל עת באופן מקוון?
• מהם דמי הניהול המשולמים לקרן ההשקעות?

לנהל את ההשקעות שלכם בצורה פעילה

לאחר שבחרתם חברת השקעות שלה קרן המתמחה בהשקעה בנדל"ן, בדקתם וגיליתם שהקרן עומדת בתנאים אותם הגדרתם לעצמכם והחלטתם להשקיע בקרן, חשוב לעקוב אחר ביצועי הקרן לאורך תקופת ההשקעה בה ולוודא כי התשואה הינה מתקבלת על הדעת (ממוצעת או יותר) וכי דמי הניהול לא משתנים.

The post קרן השקעות נדל"ן – איך בוחרים? appeared first on פורטל הבית.

הליך בנייה מזורז – בהשתתפות המדינה

כרבע מיליארד שקלים יוקצו לטובת מיזם פינוי בינוי, בשבעה מתחמים חדשים בערים שונות בארץ. כל הפרוייקטים ייבנו בהליכים מזורזים בסגנון "פינוי בינוי" – בנייני מגורים בעדיפות ראשונה יקבלו הצעה להריסת המבנים הקיימים והחלפתם במבנים חדשים ומודרניים. כל בעל דירה במבנה שנהרס יקבל פיצוי (בדרך כלל דירה חדשה במבנה שהוקם, או על פי ההסכם בין הקבלן לבעל הדירה), ושאר הדירות יימכרו לרוכשים חדשים.

שבעה המתחמים שכבר יוצאים לדרך הם: אשקלון (עם 9,000 דירות חדשות); ירושלים (1,000 דירות חדשות); הרצליה (מתחם אפולוניה אשר במערב העיר – 3,900 דירות); גן יבנה (1,400 דירות); תל השומר וקריית אונו (12,000 דירות חדשות); חיפה (4,400 דירות חדשות); רמת גן (2,100 דירות חדשות).

פרוייקט "שער העיר" בירושלים, שהוזכר לעיל, אושר בעלות ציבורית של כ – 1.4 מיליארדי שקלים. באזור תחנת הרכבת החדשה בעיר, בנייני האומה וגשר קלטרווה ("גשר המיתרים" שתוכנן על ידי האדריכל הספרדי הנודע סנטיאגו קלטרווה), על מתחם של כ – 210 דונמים, ייבנה רובע חדש ומודרני לעיר, ובו מרכזי תעסוקה ומסחר (כ – 230,000 מ"ר), מלונות (כ – 130,000 מ"ר), תשתית מודרנית של תחבורה ציבורית, וכמובן – אלפי יחידות דיור חדשות.

יותר דירות למכירה, יותר דירות להשכרה

על פי חוק, מתוך כלל הדירות החדשות שייבנו במסגרת הפרוייקטים הנ"ל יש לייעד לפחות 30% (כלומר, כ – 10,000 דירות בכלל הפרוייקטים) להשכרה. על פי התכניות הקיימות עבור פרויקטים אלה, מוקצות להשכרה פחות יחידות דיור ביחס לקבוע בחוק, אולם תיקונים לתכניות שיתקבלו בימים אלה צפויים להגדיל את נפח הדירות המושכרות מתוך יחידות הדיור החדשות בפרויקטים.

הרשות להתחדשות עירונית

משרד השיכון, משרד האוצר, ומשרד המשפטים מקימים בימים אלה גוף ממשלתי חדש שתפקידו לבחון במרוכז מיזמים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ ולקבוע בהליך מזורז אם יאושרו או לא. זאת, על מנת להגדיל את היצע הדירות למכירה ולהשכרה באופן שוטף ברחבי הארץ.

The post 34 אלף דירות חדשות אושרו להקמה בהליך תכנון מזורז appeared first on פורטל הבית.

אט אט, תמ"א 38 צברה לעצמה מקום של כבוד מבחינת שוק הנדל"ן הישראלי. יותר ויותר בעלי דירות המחזיקים בנכסים בבניינים ישנים (בני 30 שנה ויותר) מבינים את הפוטנציאל האדיר אשר טמון בתוכנית ואת השלכותיה הכלכליות על אורח חייהם ונכסיהם.

למעשה, כפי שהגדיר זאת המגזין הכלכלי "דה מארקר" במאמר שפורסם לאחרונה באשר לסגולותיה של תמ"א 38 – "מדובר בהזדמנות פז להשבחת נכסים". הזדמנות פז זו מאפשרת לבעלי דירות ישנות לשדרג ולשפר את נכסיהם ללא השקעה כספית ראשונית ובשווי סופי של מאות אלפי שקלים.

חרף היתרונות הרבים אשר גלומים בתמ"א 38, מספר המבנים אשר "הלכו על זה" נחשב עדיין נמוך יחסית. למעשה, עשרות פרויקטים בלבד השלימו את התהליך מתחילתו ועד סופו. עם זאת, ההתעוררות בשוק הנדל"ן מבחינת תמ"א 38 נראית בשטח. לכך ניתן להוסיף את התיקונים השונים בתוכנית אשר הנגישו אותה והגבירו את האטרקטיביות שלה. למשל, תמ"א 2/38 אשר מאפשרת לבעלי הנכסים לא רק לשפץ את הבניין אלא להרוס אותו ולבנות מחדש מן המסד ועד הטפחות (כמו פרויקט פינוי-בינוי). מלבד מאות הבניינים אשר נמצאים כבר עכשיו בשלבים שונים מבחינת תמ"א 38, ישנם ככל הנראה עוד אלפי בעלי דירות ברחבי הארץ הבוחנים את האופציה הפופולארית.

רוצים לעלות את ערך הדירה ב-40%? הכינו את הניירות עבור תמ"א 38

תמ"א 38 איננה בהכרח ביטוי המעיד על רצונם של בעלי הנכסים להתכונן לקראת רעידת אדמה עתידית. למעשה, התוכנית זכתה לפופולאריות בקרב הציבור הישראלי בעיקר בשל ההטבות המקופלות בה. הטבות אלה יכולות להיות גם בעלות השלכות חיוביות על שוויו של הנכס. מדובר בשדרוג שווי הנכס בעשרות אחוזים.

לדוגמא, תמ"א 38 מאפשרת לדיירים להוסיף חדר נוסף במסגרת השיפוץ. הוספת חדר לדירה (והפיכת דירת שלושה חדרים לדירת ארבעה חדרים, או דירת ארבעה חדרים לדירת חמישה חדרים) מגלמת בתוכה עליית שווי שיכולה להגיע עד כדי 20%. הוספתם מרפסת עם תמ"א 38? זכיתם בעליית שווי של כ-10% בממוצע (בהתאם לנוסחה לפיה מ"ר במרפסת שווה בערכו לכ-50% מ"ר בנוי בדירה).

שיפוץ חיצוני של הבניין מעלה אף הוא את ערכן של הדירות במקום בכ-10%. תוספת פופולארית נוספת באמצעות תמ"א 38 היא מעלית. התקנת מעלית בבניין מעלה את ערך הדירות, והכל כמובן כתלות בקומה. לדוגמא, דירה בקומה רביעית ללא מעלית פחותה בשוויה מדירה בקומה רביעית בבניין עם מעלית חדשה. סוגיה נוספת היא החנייה. אכן, לא בכל מקום החנייה מעלה את ערך הדירה באופן מיידי. עם זאת, מומחים בענף מעריכים כי ככל שמדובר בחנייה באזור המרכז, ומקל וחומר כאשר החנייה היא גם פרטית ומקורה, הרי שהוספתה איננה רק מותרות אלא בעלת משמעות כלכלית מבחינת שווי הנכס.

תמ"א 38 – תוכנית עם אופי ויופי

תמ"א 38 היא תוכנית אשר צוברת תאוצה מרשימה ונמצאת יותר ויותר בכותרות. ואכן, רבים כבר הגשימו את החלום עם שיפוץ בבניין באמצעות תמ"א 38. על פי מחקר שפורסם לאחרונה במגזין הכלכלי "דה מארקר" (מרץ, 2013), בשנת 2012 נרשמה עליה של כ-70% במספר הבקשות להיתרים בגין פרויקטים במסגרת תמ"א 38. כמו כן, גם וועדות התכנון והבנייה אינן "נשארות מאחור". הפרסום במגזין "דה מארקר" הצביע על כך שחלה עלייה של כ-125% מבחינת אישורי הבקשות להיתרים בוועדות התכנון והבנייה. ובכן, כאשר משקללים את יתרונותיה של תמ"א 38, ביחד עם השלכותיה על שווי הנכס, אין ספק שמדובר בתוכנית המספקת לדיירים גם אופי וגם יופי.

לפרטים נוספים אנא השאירו פרטים:

The post איך תמ"א 38 מעלה את ערך הנכס? appeared first on פורטל הבית.

כמעט כל המבנים בישראל אשר נבנו לפני שנת 1980 אינם עומדים בתקן המדובר. בשל הסיכון הרב מפני רעידת אדמה, מינהל התכנון במשרד הפנים הכין במאי 2005 את תמ"א 38. מדובר בתוכנית מיוחדת אשר תוכננה ואושרה בכדי להביא לחיזוק מבנים בישראל כנגד רעידות אדמה.

תמ"א 38 – תמריצים

היות ונדרש שיפוץ משמעותי למבנה, והיות ורבים מהדיירים אינם ששים "לצאת לדרך" בשל העלויות היקרות הכרוכות בהליך מסוג זה, הממשלה החליטה לכלול בתוכנית תמ"א 38 מגוון תמריצים. לדוגמא, אפשרות לחזק את המבנה תוך כדי תוספות בנייה (הוספת ממ"דים, הרחבת דירות, הוספת מעלית, סגירת קומת עמודים ועוד).

כמו כן, במרבית המקרים, הדיירים יכולים לקבל גם זכויות בנייה עבור קומות נוספות על הגג, וזאת בין השאר בכדי לממן את עלות הפרויקט (על ידי מכירת הדירות לקבלן המבצע). לעיתים, תמ"א 38 מאפשרת גם הריסת המבנה לחלוטין ובנייתו מחדש (כמו פינוי-בינוי). בקיצור, האפשרויות הן רבות ומגוונות. ובכן, מי זכאי לתמ"א 38?

זכאות לתמ"א 38

תוכנית תמ"א 38 פונה כאמור למבנים ישנים אשר לא הוקמו ותוכננו בהתאם לת"י 413 – הנחיות תכנון מבנים לעמידות כנגד רעידות אדמה (משנת 1975). מבנים אשר קיבלו היתרי בנייה עובר ל-1 לינואר 1980 נהנים מזכאות לתמ"א 38 לרבות תוספת של זכויות בנייה בהתאם לתוכנית. כאמור, הבסיס הוא למעשה ת"י 413. אי לכך, גם מבנים אשר תוכננו לאחר 1.1.1980 יכולים לממש תמ"א 38 במידה ומהנדס קבע כי הם לא נבנו ותוכננו בהתאם לתקן המדובר.

תמ"א 38 איננה תקפה בנוגע למבנים אשר ת"י 413 פוטר אותם מהתכנון המחמיר כנגד רעידות אדמה. מדובר על פי רוב במבנים בני שתי קומות ומטה הממוקמים על שטח של פחות מ-400 מ"ר. עם זאת, מבנים מסוג זה יכולים לקבל את אישורה של ועדה מקומית לצורך חיזוק המבנה כנגד רעידות אדמה, וזאת באמצעות הרחבתן של דירות קיימות ללא תוספות של יחידות דיור. במקרים אלה, תוספת הבנייה תבוצע בשטח של עד 25 מ"ר, בקומת העמודים, ולא תתאפשר לבעלי הנכס חריגה מגובהו של המבנה לשם חיזוקו.

מבנים כגון מחסנים אשר אינם מאוכלסים במרבית הזמן אינם זכאים לתמ"א 38, וכך גם מבנים המיועדים להריסה (על פי צו בית משפט או תוכנית). זכאות לתמ"א 38 קמה למבנה רק לאחר שהוא נבחן בבדיקת עמידות על ידי מהנדס והאחרון קבע כי יש לחזקו. כמו כן, הוועדה המקומית רשאית לדחות מתן היתרי בנייה אשר כרוכים בתוספת זכויות בניה במבנה.

רוצים לבדוק אם אתם גם זכאים לתמ"א 38 ולקבל הצעות אטרקטיביות? מלאו פרטיכם:

The post מי זכאי לתמ"א 38? appeared first on פורטל הבית.

תמ"א 38 מציעה לבניינים אפשרות לשדרוג הדירה והבניין כולו והעלאת ערך הנכס במאות אלפי שקלים ללא סיכון או השקעה כספית. במסגרת תמ"א 38 ניתן לקבל:

• הגדלת שטח של דירה קיימת
• שיפוץ ושידרוג חזית הבניין
• בניית מרפסת שמש
• שיפוץ והחלפת תשתיות
• הוספת מעלית לבניין

סרטון של עיריית בת ים המסביר מהי תוכנית תמ"א 38

האם אתם זכאים לתמ"א 38?

• האם בניינכם נבנה לפי היתר בנייה לפני 1 בינואר 1980?
• האם נקבע על ידי מהנדס שהבניין אינו עומד בתקן 413?
• יש בבניין מעל ל2 קומות?
• האם זהו בניין מגורים?

אם עניתם כן לשאלות ישנו סיכוי טוב שאתם זכאים לתמ"א 38 ותוכלו לשדרג משמעותית את סביבת המגורים שחכם ואת ערך הדירה ללא עלות. השאירו פרטי התקשרות למידע נוסף:

The post שדרוג הבניין עם תמ"א 38 appeared first on פורטל הבית.