קשה להאמין, אבל ממש דרומית למרינה הפסטורלית של הרצליה תוכלו למצוא שטח בתולי של אלפי דונמים בהם עוד לא נגעה יד קבלן. כצפוי, העניין בשטחים אלה, הנושקים לקו החוף של אחת הערים המבוקשות בארץ, העיר הצפונית של מרכז השרון, הרצליה, הולך וגובר. כיום עדיין ניתן למצוא מגרשים חקלאיים בשלבי הפשרה שונים בחוף התכלת, על קו החוף של הרצליה, למכירה.

ההזדמנות

מדובר, ללא ספק, על איזור מבוקש מאוד. באחת הערים בעלות המוניטין המחמיא ביותר בארץ, עם אוכלוסייה איכותית, מערכת חינוך נפלאה ושפע של מוקדי בילוי, תרבות, תעסוקה ופנאי, ועוד על קו החוף – הביקוש רק הולך ועולה לקרקעות הפנויות לרכישה באיזור.

סטטוס המגרשים בחוף התכלת אינו אחיד אולם כולם מגרשים חקלאיים בשלבי הפשרה שונים. כנראה שבשל מיקומם והאטרקטיביות שלהם, הם יופשרו. עם זאת, כמובן שלא ניתן לדעת כמה זמן יארך תהליך ההפשרה והבנייה מעל קרקעות אלו.

המחירים

ניתן למצוא כיום קרקעות בחוף התכלת הרצליה במחירים שמתחילים מחצי מליון (500,000) ש"ח, ועד מעל מליון. עלות השטח תלויה כמובן במיקומו, גודלו, וכן במקצועיות המוכר וזיקתו לתחום הנדל"ן. מגרשים באזור תוכלו לרכוש מפרטיים (אז כל תהליך הרכישה, המימון והבנייה על המגרש אינם מפוקחים ואתם לא נעזרים באנשי מקצוע שילוו אתכם) או מחברות נדל"ן ויזמים המתכננים מראש את הבנייה באיזור ומשתמשים במשקיעים פרטיים כבקבוצות רכישה שייהנו בעתיד מעליה משמעותית של ערך הנכס שלהם.

השווי הממוצע של מחירי הקרקע באיזור צפוי להכפיל את עצמו פי ארבעה עם הינתן היתרי הבניה ולהאמיר אף יותר לאחר תחילת הבנייה באזור והתקדמותה.

כמו תמיד, השקעה במגרשים חקלאיים היא השקעה לטווח ארוך

ניראה כי מדובר בהחלט באחת ההשקעות ששווה לבחון. עם זאת, אנחנו ממליצים לכל מי ששוקל לרכוש קרקע חקלאית, ראשית לוודא כי לאחר הרכישה הקרקע נרשמת על שם הרוכש בטאבו, ובנוסף, להשקיע אך ורק כסף שאינו מיועד לצריכה. השקעה במגרשים חקלאיים הינה השקעה שדורשת לעיתים סבלנות, אך הסבלנות פעמים רבות משתלמת והתשואה על ההשקעה היא עצומה.

לפרטים נוספים , השאירו פרטי התקשרות:

The post קרקע להשקעה בחוף התכלת הרצליה appeared first on פורטל הבית.

שוקלים לקנות בית למגורים? מוכרים מגרש או נכס נדל"ני? מרגישים שכל העניין קצת גדול עליכם? מתקשים להשוות בין הנתונים "היבשים" ולמצוא השקעה טובה שתהיה גם רווחית? מתקשים להתמודד במערכת היחסים בין המוכר לרוכש בעסקאות הנדל"ן בארץ, על סבך ניירותיה, הסכמיה והצרכים הבירוקראטיים שלה? יכול להיות שכדאי לכם לשקול קבלה של ייעוץ מקצועי, ממומחי נדל"ן שתפקידם ללוות אתכם במהלך מכירה או רכישה של הבית המושלם עבורכם.

מיהו יועץ נדל"ן?

יועץ נדל"ן הוא מומחה בתחומי רכישת ומכירת נדל"ן. השכלתו לרוב בתחום המשפטים (הוא עורך דין, בדרך כלל כזה המתמחה בהסכמים, חוזים, ועיסקאות נדל"ן), ויש לו היכרות עמוקה ורחבה עם שוק הנדל"ן היום בארץ. הוא מכיר פרוייקטי בינוי רבים, מחירים, יתרונות וחסרונות, מכיר ועוקב אחר התנהלות השוק, והוא יודע לייעץ בנוגע לבחירת השקעה נדל"נית. הוא מתמחה בהסכמים וחוזי נדל"ן ויידע ללוות בהתנהלות מול הרוכשים או הקבלן  המוכר, תוך שהוא דואג לאינטרסים שלכם ומקפיד שכל החוזים אליהם תתחייבו ישרתו אתכם היטב.

מה יכול יועץ נדל"ן לעשות עבורכם?

יועץ נדל"ן מלווה את לקוחותיו לאורך כל התהליך של זיהוי ורכישת נכס נדל"ני. הוא מייעץ בתהליך מציאת נכס מתאים, ומסייע להתמודד בסבך ההסכמים, החוזים והבירוקרטיה המאפיינים את שוק הנדל"ן בישראל. יועץ הנדל"ן יידע להמליץ על פרוייקטים וללוות כל לקוח (בין אם קונה ובין אם מוכר) לאורך ההתקשרות ועד לסיום מוצלח של העיסקה. הוא שומר על לקוחותיו מפני הסכמים דרקוניים אל מול גופים גדולים כמו חברות קבלניות ומוודא כי כל הנקודות החשובות (האפשריות) ללקוח מוזכרות בהסכם ומכובדות על ידי הקבלן.
יועץ נדל"ן מציע שירות הן למוכרים והן לרוכשים של נכסי נדל"ן.

האם שווה לי להיעזר בשירותיו של יועץ נדל"ן?

רכישת נכס נדל"ני הוא העיסקה הכלכלית היקרה ביותר שרובינו נעשה במהלך החיים. אין ספק, שברכישה של בית אנחנו גם מאפשרים לעצמינו מקום לחיות בו, אבל גם מבצעים בחירה כלכלית שיש לה משמעויות. אם נוכל לקבל החלטה שתיטיב עימנו ועם המשפחה שלנו בשני המישורים, לבחור בית מושלם למשפחה שהוא גם השקעה נדל"נית משתלמת, נרוויח גם מפה וגם מפה.
אין ספק שההשקעה בשכירת שירותיו של יועץ נדל"ן מתגמדת ביחס למחירי הנדל"ן ולתשואה שאתם עשויים להרוויח לאחר הייעוץ. ולכן, אם אתם מרגישים שהייתם רוצים עוד זוג עיניים מקצועיות שיתבוננו, ישקלו וייעצו לכם בנוגע לנכס הנדל"ני שאתם עומדים לרכוש במיטב כספכם (בדרך כלל אפילו קצת יותר) יועץ נדל"ן יכול לעזור, והרבה.

The post מתי כדאי לקבל ייעוץ נדל"ן מקצועי ? appeared first on פורטל הבית.

בקרב מי ששוקלים השקעה בנדל"ן יש השואלים עצמם האם רכישת קרקע חקלאית בפרדס חנה היא מהלך שעשוי, בסבירות גבוהה, להניב עבורם מאות אחוזי רווח בתוך תקופה קצרה של כמה שנים ספורות.
על פניו אכן נראה כי מדובר בהשקעה בעלת פוטנציאל טוב אולם חשוב להקפיד על ביצוע זהיר ובחירה מושכלת של הקרקע שרוכשים.

הפשרת קרקע חקלאית בכלל ובפרדס חנה בפרט

כחלק ממאמצי הממשלה לבלום את עליית מחירי נכסי הנדל"ן בארץ ננקטו צעדים להאיץ תהליך של הפשרת קרקעות חקלאיות באזורים מועדפים.
כפי שתואר לעיל אזור פרדס חנה כבר זוהה, מכוח המתרחש בשטח, כיעד מועדף. אזור שבכוחו לספק איכות חיים גבוהה לתושבים חדשים רבים. שטחים רבים באזור פרדס חנה כרכור נכללו בתוכניות תמ"א 35, תוכנית מתאר ארצית המגדירה עקרונות פיתוח ובנייה בישראל למשך העשור הקרוב.

שטחים רבים סביב היישובים באזור המדובר שייכים למועצות המקומיות וכך הליך הפשרתן לבנייה הוא קל יחסית. חלק נכבד מקרקעות אלה כבר מצוי בשלבי אישור מתקדמים  בוועדות המקומיות, לאחר אישורן הסופי יהפכו שטחים אלה מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה, שווי קרקע כזו צפוי להכפיל עצמו ואף יותר מכך.

חשוב מאוד להתעקש על בחירה מושכלת

כאמור, קצב הפשרת קרקע חקלאית בפרדס חנה ומצב שוק הנדל"ן באזור אינם מותירים ספק באשר לפוטנציאל הגלום ברכישת קרקע כזו. אולם חשוב מאוד לקחת בחשבון כי ישנם סייגים רבים העלולים לפגוע בסיכוי להפיק את התשואה לה מקווים משקיעים.

ישנן קרקעות עליהן תשתיות שיפגעו בשוויין לאחר הפשרתן (למשל תשתית של חברת חשמל), גם ייעוד הקרקע לאחר שתופשר הוא גורם חשוב (מגורים, תעשייה, פארקים ציבוריים וכו').
גם מי שלו מהלכים במסדרונות הממשל אינו יכול לקבוע בוודאות איזו קרקע חקלאית אכן תופשר לבסוף לבנייה, תמיד ייתכנו שינויים של הרגע האחרון, שלא לדבר על עיכובים העלולים בנקל לארוך שנים.

על מי ששוקלים לרכוש קרקע חקלאית בפרדס חנה להיזהר שלא לקבל החלטות המבוססות אך ורק על סיסמאות שיווקיות של חברות השקעה המוכרות קרקעות באזור, באופן דומה יש לבדוק היטב מה צפוי להיות גורלה של קרקע חקלאית מידיים פרטיות.

להצעות אטרקטיביות בפרדס חנה, השאירו פרטים:

The post קרקע חקלאית בפרדס חנה – פוטנציאל גבוה המחייב בדיקה זהירה appeared first on פורטל הבית.

תוכנית המתאר אושרה!

שכונת עין הים היא שכונה יוקרתית חדשה שנמאת כרגע בעיצומה של הבנייה. מדובר באוכלוסיה איכותית של זוגות צעירים ומשפרי דיור מאזור השרון שהגיעו כדי להנות מהקרבה לים וסטנדרט הבנייה הגבוה. בשכונה כבר פועלים מוסדות חינוך והשכונה בפיתוח מואץ. עין הים החדשה היא שכונה חדשה המתוכננת לקום בצמוד לשכונה הקיימת . הקרקע מוצעת כעת במחירים מאד נמוכים ביחס לשווי של הקרקעות בעין הים השכנה ומציע הזדמנות ייחודית להגשמת חלום.

תוכנית המתאר של עין הים החדשה אושרה בועדה המחוזית תחת תוכנית חד/2020 . בהרחבה הצפויה יהיה תמהיל של בנייה רוויה ובתים צמודי קרקע כאשר הבנייה תהיה בצפיפות של 8 יח"ד לדונם.

קישור לתוכנית בתאר עיריית חדרה

נקודות ויתרונות:

• קו ראשון לים
• צמוד לשכונת עין הים היוקרתית
• הרחבה צפויה מתוכננת בהתאם לתוכנית חד/2020
• בתוכנית יחידות דיור צמודות קרקע ובנייה רוויה
• תוכנית המתאר אושרה

השאירו פרטים:

The post עין הים החדשה בחדרה appeared first on פורטל הבית.

בימים שבהם מצוקת הדיור בישראל תופסת את מרבית כותרות העיתונים, ונמצאת בראש סדר העדיפויות הציבורי, קשה שלא להתרשם מהדיווחים השוטפים אודות מכירות הנדל"ן למגורים באזור פרדס חנה – כרכור. לדוגמה, באוקטובר 2013, חברת אמנה (אשר מקדמת פרויקטים לציבור הדתי ברחבי הארץ) דיווחה ל"ערוץ 7" כי תודות לביקוש הרב לדירות בפרדס חנה – כרכור, היא העלתה את מחירי הדירות בפרויקטים שלה במועצה המקומית בכ-5%. למשל, מחיריהן של דירות חדשות בנות ארבעה חדרים בשכונת "חורשת האיקליפטוס" בפרדס חנה, אשר נמכרו עד לאחרונה בעבור כ-920,000 ₪, עולות כיום כ-960,000 ₪. כמו כן, על פי דיווחי חברת אמנה, ניתן לראות את העלייה במחירים גם מבחינת דירות חמישה חדרים (הנמכרות תמורת 1.08 מיליון שקלים לעומת מיליון "בלבד" לפני כשנה).

חברת אמנה איננה לבדה. גם חברת שיכון ובינוי, אשר משווקת פרויקטים ייחודיים בפרדס חנה וכרכור, ציינה לאחרונה כי הביקוש למגורים במושבה הפסטוראלית נמצא במגמת עלייה. בכתבה בנושא אשר התפרסמה במגזין "גלובס" בדצמבר 2013, ואשר התייחסה ליריד מכירות מיוחד שארגנה חברת שיכון ובינוי, דווח על מכירת 45 דירות בנות ארבעה חדרים בפרדס חנה "בתוך שעתיים בלבד".

במילים פשוטות, קשה שלא להתרשם מהעלייה מבחינת הביקוש למגורים באזור פרדס חנה – כרכור. הקרבה של המושבות הללו לאזור המרכז, ומיקומן בליבו של עמק חפר הציורי, יצרו בפרדס חנה – כרכור תמהיל נהדר עבור משפחות צעירות. לכך יש להוסיף את ההתקדמות המרשימה של האזור בתחומים מגוונים כגון חינוך, פרנסה, תעסוקה ועוד. מדי שנה, מספר תושבים במועצה המקומית פרדס חנה – כרכור צומח בכ-4%. יתרה מכך, מספר התלמידים במועצה המקומית גדל בשיעור גבוה עוד יותר (כ-9% בכל שנה). זאת, בשל הגירה חיובית של משפחות צעירות עם ילדים המבקשות שילוב מדויק של איכות חיים וקרבה לאזור המרכז. שכונות רבות מאוכלסות, והבנייה הירוקה והחדשה מאפיינת אותן.

האם הביקוש הרב נכון גם לגבי קרקע חקלאית בכרכור ?

הביקוש הרב למגורים באזור פרדס חנה כרכור הפך זה מכבר לעובדה מוגמרת. ישראלים רבים מבינים את הפוטנציאל האדיר אשר טמון במועצה המקומית הקטנה הזו, וההתעניינות בקרקעות באזור צומחת באופן קונסיסטנטי. ואכן, רכישת קרקע חקלאית בכרכור יכולה בהחלט להיות צעד נכון לקראת דירה באזור המרכז. עם זאת, חשוב להדגיש כי רכישת קרקע חקלאית, ובמיוחד קרקע עם זכות לדירה באזור פרדס חנה כרכור, איננה משימה פשוטה.

למעשה, חברות רבות משווקות קרקעות חקלאיות בכרכור אשר חלקן עלולות להתברר כהשקעות נפל. אי לכך, בעת רכישת קרקע חקלאית באזור, מומלץ להתייעץ עם גורמי מקצוע אשר מכירים היטב את שוק הנדל"ן בעמק חפר. זכרו, איש איננו יכול לערוב להפשרתה של קרקע חקלאית. עם זאת, חברות בעלות ניסיון יודעות כיצד להפחית את הסיכונים עד למינימום האפשרי. למשל, תוך כדי בחינה מדוקדקת של הקרקעות הספציפיות מבחינת תוכניות שהוגשו בעבר, פרויקטים עתידיים, התבטאויות של גורמים מקצועיים בפורומים סגורים, התחקות אחר תמ"א 35 והפרמטרים השונים שבה מבחינת קרקעות לבנייה באזור כרכור ועוד.

הידע המקצועי הזה אמנם אינו יכול להבטיח את הפשרתה של הקרקע, אך הוא ללא ספק מפחית את הסיכונים הטמונים בעסקה בצורה משמעותית. יתרה מכך, חשוב להדגיש כי מחיריהן של הקרקעות החקלאיות בעמק חפר נמצאים בעלייה מתמדת עוד בטרם ההפשרה. במילים פשוטות, בשל הביקוש הרב למגורים באזור, גם מחירי קרקעות חקלאיות עם סיכוי הפשרה עתידי נמצאים במגמת עלייה מתמדת. משמע, גם אם הקרקע לא תופשר במועד הצפוי, ניתן פעמים רבות למכור אותה כמות שהיא למרבה במחיר, ובדרך כלל ברווח נאה.

 להצעות אטרקטיביות מלאו פרטים:

The post האם עתיד הנדל"ן בישראל נמצא באזור כרכור ופרדס חנה? קרקע חקלאית בכרכור appeared first on פורטל הבית.

אחד מאפיקי ההשקעה הפופולאריים ביותר בישראל הוא כמובן השקעה בנדל"ן. על פי נתוני משקי הבית בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, נכון לשנת 2012, כ-7.9% ממשקי הבית בישראל מחזיקים ביותר מדירה אחת. דהיינו, משקיעים בנדל"ן. מדובר בעלייה משמעותית בענף ההשקעות במקרקעין, וזאת משיעור של כ-2.5% בלבד בשנת 2007. אחת הסיבות לכך היא היציבות אשר מאפיינת השקעה בנדל"ן לעומת השקעה באפיקים אחרים. מומחים בתחום מעריכים כי העלייה מבחינת מספר משקיעי הנדל"ן בישראל טמונה בין השאר במפולת הבורסה בשנת 2008.

קרקעות חקלאיות – שוק של כ-3.8 מיליארד שקלים

חשוב להדגיש כי השקעה בנדל"ן היא שם קוד למספר אפיקים שונים. למשל, השקעה בנדל"ן מסחרי, השקעה בנדל"ן למגורים, השקעה בנדל" בחו"ל, השקעות נדל"ן בקרקעות חקלאיות וכדומה. היות ושוק הנדל"ן הישראלי סובל לעיתים מחוסר יציבות, יותר ויותר משקיעים מחפשים הזדמנויות אטרקטיביות בקרקעות חקלאיות. ואכן, קרקע חקלאית להשקעה הפכה זה מכבר "לטרנד". מדי שנה, שוק הקרקעות החקלאיות בישראל מגלגל כ-900 מיליון שקלים ומאז שנת 2007 הושקעו כ-3.8 מיליארד ₪ בקרקעות חקלאיות ברחבי הארץ. ובכן, מדוע השקעה בקרקע חקלאית מיצבה את עצמה כאפיק פופולארי והיכן נמצאים יתרונותיה של עסקה זו לעומת השקעות בנתיבים אחרים? התשובה לכך, כצפוי, מורכבת ממספר פרמטרים.

ראשית, הכל מתחיל בהון עצמי. מחיריהן הממוצעים של קרקעות חקלאיות עומדים כיום על כ-290,000 שקלים. אי לכך, זוהי השקעה אשר גם זוגות צעירים בתחילת דרכם המשותפת יכולים לקחת על עצמם (בניגוד להשקעות מורכבות יותר בנדל"ן או שוק ההון). לעיתים, השקעה בקרקע חקלאית איננה דורשת הון ראשוני של יותר מכמה עשרות אלפי שקלים. יתרה מכך, בעת הפשרת הקרקע, התשואה אשר תתקבל ממכירת הנכס תהיה גבוהה במאות אחוזים מההשקעה הראשונית. אמנם קשה להעריך האם ומתי תופשר קרקע פלונית, אך ניתן בהחלט להקטין את הסיכונים הטמונים בעסקה מסוג זה באמצעות מחקר מקדים והתייעצות עם גורמי מקצוע.

עלייה במחירי הקרקעות החקלאיות כמות שהן

יתרון נוסף מבחינת השקעה בקרקע חקלאית נובע מהסיכון הנמוך הרובץ לפתחו של הרוכש. על פי נתונים שפורסמו לאחרונה במגזין הכלכלי דה מארקר, ובדומה לכל אפיקי הנדל"ן בישראל, גם מחירי קרקעות חקלאיות נמצאים בעלייה מתמדת. למשל, בעוד מחירה הממוצע של קרקע חקלאית להשקעה בשנת 2010 עמד על כ-234,000 שקלים, שנה לאחר מכן, ב-2011, מחיריהן הממוצעים של הקרקעות החקלאיות התייצב כבר על כ-281,000 שקלים. דהיינו, עליה של כ-19% בשווי הקרקע בתוך שנה אחת.

חשוב להדגיש כי מדובר על נתון כללי ואין בכך בכדי להעיד על עלייה בערכה של קרקע כזו או אחרת. עם זאת, הסטטיסטיקה, כידוע, איננה משקרת. מחיריהן של הקרקעות החקלאיות בישראל מאמירים, בין השאר תודות לביקוש הרב עבור אפיקי השקעה אלה.

בניגוד לנדל"ן למגורים או השקעה בשוק ההון, קרקעות חקלאיות איננן מניבות לבעליהן תשואה שוטפת. עם זאת, זהו נכס נדל"ן אשר טומן בחובו תשואה אדירה עם שינוי ייעוד הקרקע. במידה שהקרקע משנה את ייעודה, שוויה מזנק במאות אחוזים בתוך זמן קצר. דהיינו, אמנם המשקיעים אינם נהנים מתשואה שוטפת, אך התשואה בעת ההפשרה תכסה על הקיפאון הארוך ותניב רווחים יפים.

כאן, כמובן, טמון גם הסיכון בעסקה, היות ולא ניתן להעריך האם קרקע מסוימת תופשר, אם לאו. אולם, גם השקעה בשוק ההון או באפיקים אחרים טומנת בחובה סיכונים שונים. במילים פשוטות, הצלחתה של העסקה טמון בבחירה נכונה של הקרקע החקלאית. במידה ותפעלו בזהירות, ולאחר בדיקה מעמיקה של הנכס המבוקש, תוכלו בהחלט ליהנות מנתיב השקעה אטרקטיבי הטומן בחובו הזדמנות לתשואה נהדרת.

The post קרקע חקלאית לעומת השקעות אחרות appeared first on פורטל הבית.

הקרקעות החקלאיות הן ללא ספק מנתיבי ההשקעה הפופולאריים ביותר בציבור הישראלי. לדוגמא, בין השנים 2007-2012 נרכשו בישראל קרקעות חקלאיות בשווי כולל של כ-3.8 מיליארד שקלים. עם זאת, ענף הקרקעות החקלאיות טומן בחובו לא רק הבטחות אלא גם חששות רבים. היות ומדובר על השקעה ארוכת טווח, והיות ופעמים רבות קרקעות חקלאיות עלולות להתברר כהשקעות נפל, ישראלים רבים מוותרים מראש על ה"תענוג". כעת, מהפכה של ממש בענף הקרקעות החקלאיות הושקה בכדי להשיב את אמון הציבור באפיקי השקעה אלה.

בספטמבר 2013, משרד המשפטים פרסם תקנה אשר תחייב שמאים להעריך את שוויין של הקרקעות הן במצבן הנוכחי כקרקעות חקלאיות, והן בעתיד לאחר שינוי ייעודן. התקנה, אשר מאחוריה עומדת מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים, פורסמה לעיון והונחה לטובת הערות הציבור. שמה ה"רשמי" הוא טיוטת תקן מספר 22 והיא עוסקת בעריכת שומות מקרקעין של קרקעות חקלאיות אשר טרם אושרו להפשרה ובנייה.

קרקע חקלאית – 200,000 ₪ בממוצע

על פי רוב, אלה הן הקרקעות החקלאיות אשר משווקות על ידי חברות הנדל"ן השונות. העסקה היא ברורה. חברת נדל"ן רוכשת קרקעות חקלאיות באזור מסוים, ומשווקת אותן לרוכשים תחת הבטחה לסיכויי הפשרה גבוהים. רוכשים אשר מעוניינים לקחת את הסיכון משקיעים סכום סביר בהחלט מבחינת קרקע בישראל (200,000 שקלים בממוצע), וממתינים לאישור התוכניות וקבלת היתרי הבנייה. משרד המשפטים זיהה אפוא פער בין אופן הצגת הקרקעות לבין מצבן של הקרקעות בפועל. אי לכך, הוחלט כי תקנה מסודרת תפזר את הערפל סביב אפיקי השקעה אטרקטיביים אלו.

התקן גובש על ידי שיתוף פעולה בין משרד המשפטים והרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן. זאת, מתוך מטרה "לסייע בהסדרת נושא הקרקעות החקלאיות ולשפר מהותית את המידע אשר ניתן לציבור הרוכשים". במילים פשוטות, משרד המשפטים מבקש מהחברות השונות להציג לרוכשים המעוניינים גילוי נאות מלא אודות מצבו התכנוני והמשפטי של הנכס המדובר.מהפכת הקרקעות החקלאיות של ממש.

בדיקת שמאי מורכבת

התקן המוצע קובע כי שמאים אשר יידרשו להעריך את שוויין של קרקעות חקלאיות המיועדות לשיווק, יחויבו להעריך בראש ובראשונה את שווי הקרקע במצבה הנוכחי. דהיינו, כקרקע חקלאית. זאת, תוך כדי שהם מעריכים כי הקרקע לא תופשר ולא תאושר לבנייה. כמו כן, מוצע כי השמאי יבחן לעומק את התוכנית אשר מוצגת בתור תוכנית לשינוי ייעוד הקרקע על ידי החברה המשווקת. בהמשך, השמאי יתייחס לתוכנית החברה המשווקת, וזאת תוך כדי פירוט כל השלבים והתהליכים אשר עומדים על הפרק (לרבות זמן משוער לאישור הקרקע להפשרה מול רשות מקרקעי ישראל, וועדות התכנון והבנייה, ושאר הגורמים הרלבנטיים).

יתרה מכך, השמאי יעריך גם את פרקי הזמן אשר יידרשו בכדי להשלים את מלוא ההליכים המדוברים. בנוסף, התקן קובע כי שמאי מקרקעין בעסקאות של קרקעות חקלאיות לשיווק יבחנו האם מפורטים כל המיסים והתשלומים (למשל – היטל השבחה) אשר יהיה על הרוכשים לשלם בעת הפשרת הקרקע.

לא זו אף זו, במשרד המשפטים מציעים גם כי השמאי יעריך לא רק את שוויה העכשווי של הקרקע, אלא גם את ערכה ההיפותטי בעת אישור התוכניות לכאורה. דהיינו, מה יהיה ערכה המשוער של הקרקע החקלאית המדוברת במידה שכל האישורים יתקבלו כמתוכנן. במקרים בהם השמאי יהיה סבור כי סיכויי ההפשרה של הקרקע המדוברת נמוכים עד אפסיים, הוא לא יידרש להעריך את שוויה לאחר אישור התוכניות.

במשרד המשפטים מקווים כי התקן החדש, לכשיאושר ויישום, יעניק לרוכשי הקרקעות החקלאיות את מלוא המידע הרלבנטי אודות העסקה אשר עומדת על הפרק. כפועל יוצא מכך, מקווים במשרד המשפטים להשיב את אמון הציבור לעסקאות רכישה של קרקעות חקלאיות. הן בשל האטרקטיביות שלהן והן בשל היותן חלק בלתי נפרד מפתרונות מצוקת הדיור בישראל.

להצעות אטרקטיביות של קרקעות חקלאיות השאירו פרטים:

The post מהפכת הקרקעות החקלאיות של משרד המשפטים appeared first on פורטל הבית.

אחד הביטויים השגורים ביותר בפי מומחי נדל"ן בישראל הוא המונח "חדרה-גדרה". זהו מושג נדל"ני מקומי אשר מביא לידי ביטוי את האזור המבוקש ביותר למגורים ועסקים מבחינת שוק הנדל"ן הישראלי. כאשר עד לאחרונה, העיר חדרה – על 80,000 תושביה – הייתה בסך הכל גבולו הצפוני של השטח המדובר.

כעת, קשה שלא לשים לב לעדנה המחודשת אשר העיר זוכה לה בשנים האחרונות.ואכן, שמות מובילים בעולם הנדל"ן הישראלי, דוגמת "גינדי השקעות" ו"שיכון ובינוי נדל"ן", החלו להתעניין בחדרה כיעד אטרקטיבי להשקעה. ואחריהם גם יזמי נדל"ן בינוניים וקטנים. למעשה, על פי סקר שנערך במגזין הכלכלי "גלובס" במאי 2012, כ-30% ממומחי הנדל"ן בישראל הצביעו על חדרה כיעד אטרקטיבי להשקעה. זאת, בעיקר מבחינת השקעה בדירות למגורים.

תוכנית מתאר חדשה לעיר

מומחי הנדל"ן הללו לא הביאו לידי ביטוי את רחשי ליבם בלבד. ההערכה בדבר התפתחותה העתידית של חדרה זוכה לחיזוק משמעותי מצד הגורמים הרשמיים. אחד המושגים החשובים ביותר בתחום זה הוא תוכנית המתאר החדשה של חדרה. מדובר בתוכנית המתאר הראשונה של העיר, אשר נמצאת כעת בתהליכים של אישורים סופיים. למעשה, מאז שהעיר נוסדה, לפני כ-120 שנה, לא הונחה על שולחן מקבלי ההחלטות בחדרה תוכנית מתאר כה מפורטת, סדורה ובעלת השלכות מהותיות על עתידה של העיר.

על פי תוכנית המתאר העירונית, מתוכננות לקום בחדרה עשרות אלפי יחידות דיור חדשות. מדובר כמעט בהכפלה של מספר יחידות הדיור הקיימות כיום בעיר הצפונית. ישנם מומחי נדל"ן אשר סבורים כי חלק ניכר מיחידות הדיור הללו יוקמו על כ-30,000 דונמים של קרקעות חקלאיות בחדרה. למעשה, הקרקעות החקלאיות בחדרה מהוות כ-55.5% משטחה של העיר. אי לכך, כאשר עומדת על הפרק תוכנית לפיה יוכפל מספרן של יחידות הדיור בעיר, ניתן בהחלט להניח שקרקעות חלקאיות מסוימות יישנו את ייעודן. ניתוח השלכותיה של תוכנית המתאר מהכיוון הזה, מעלה את ההתעניינות בקרב משקיעים אשר מחפשים לרכוש קרקע חקלאית בחדרה והסביבה.

חד/2020 חדרה – רובע יוקרתי חדש

אחד הפרויקטים הבולטים ביותר בחדרה הוא תוכנית חד/2020. מדובר בתוכנית להקמת שכונת מגורים יוקרתית בין שכונת חפציבה הירוקה בצפון, לבית החולים "הלל יפה" בדרום. עתודת הקרקע היפיפה גובלת בבתי ספר, בתים פרטיים ויער טבעי מיוחד במינו. הרעיון המרכזי אשר עומד מאחורי תוכנית חד/2020 הוא יצירת רצף עירוני תוך כדי שימור הריאה הירוקה (אשר מאפיינת כל כך את חדרה למן הקמתה).

הקרקע בפרויקט חד/2020 היא קרקע "צמודת דופן". דהיינו, צמודה לשכונות מגורים קיימות. יש לכך חשיבות גדולה מבחינת סיכויי הפשרתה של הקרקע בעתיד. כיום, תוכנית המתאר הארצית, תמ"א 35, קובעת את השיקולים המרכזיים מבחינת הפשרת קרקעות חקלאיות. על פי תמ"א 35, יש מקום לתת עדיפות להפשרת קרקעות חקלאיות אשר צמודות לשכונות מגורים. שכונות עתידיות כמו אלה אשר מתוכננות בפרויקט חד/2020 בחדרה.

בשנת 2004, קרקעות חד/2020 הוגדרו כ"שטח פיתוח עירוני". התוכנית הוגשה לאישורה של הוועדה המקומית, ובתוך שנה בלבד זכתה לקבל את ברכתה. בשנת 2013, הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה אישרה אף היא את חד/2020. כעת, מדובר בתוכנית הנמצאת בשלבי האישור הסופיים.

המחיר

קרקעות אשר טומנות בחובן זכות עתידית לדירה בפרויקט חד/2020 נמכרות כיום במחיר אטרקטיבי במיוחד . בהתחשב בעובדה שמחירי הדירות בחדרה נמצאים בעלייה מתמדת בשנים האחרונות, אין ספק שזכות לדירה בעיר כה מתפתחת היא הזדמנות נדל"נית של ממש. באוקטובר 2013, המגזין הכלכלי "דה מארקר" פרסם נתונים אודות מחיריהן של דירות בערים השונות בישראל. על פי המגזין הכלכלי, דירת 4 חדרים בחדרים נמכרת כיום בכ-981,000 ₪ בממוצע. כמו כן, מדי שנה, מחירי הדירות בעיר עולים בכ-1%. אי לכך, אין ספק שזכות לדירה בחדרה, בשכונה חדשה ויוקרתית עם מיקום מצוין, היא אופציה נהדרת מבחינת רכישת נדל"ן למגורים בישראל.

אטרקטיביות

כאמור, חדרה עוברת מתיחת פנים של ממש. מעיר מנומנמת עם פוטנציאל לא ממומש, העיר חדרה ממותגת לאחרונה בתור אחת מבירות התיירות הבאות של ישראל. מומחים במשרד התיירות מעריכים כי כ-20,000 תיירים יפקדו את רצועת החוף המקסימה של חדרה מדי שנה. לכך יש להוסיף מוסדות חינוך מצוינים, פרויקטים יוקרתיים לבנייה, תוכנית מתאר הטומנת בחובה פיתוח עירוני רחב היקף, קרבה לצירי תחבורה מרכזיים (כגון כביש 2, כביש 4 וחיבור עתידי לכביש 6), תחנת רכבת, מקומות תעסוקה חדשים ועוד. כל אלה הופכים את חדרה ליעד נהדר מבחינת השקעה בנדל"ן בישראל. יתרה מכך, תנופת הפיתוח בחדרה נמצאת בתחילת דרכה. ואכן, מומחים רבים סבורים כי מחירי הדירות בעיר רק ימשיכו לעלות. רכישת קרקע חקלאית בחדרה, בעלת סיכויי הפשרה גבוהים במיוחד, היא הזדמנות נהדרת להשקיע בנדל"ן באזור המרכז (בין חדרה לגדרה).

מיקום

חדרה היא העיר הצפונית אשר סוגרת את אזור "גדרה-חדרה". העיר מחוברת באופן תחבורתי נפלא לאזור המרכז באמצעות רכבת ישראל וצירי תחבורה ראשיים (כביש 2 וכביש 4). בעתיד, מתוכננת הרחבה של כביש 6 אשר תגיע עד לחדרה. תושביה של שכונת חד/2020 העתידית עומדים ליהנות מהמיקום המצוין הנ"ל לכשתאושר התוכנית באופן סופי. כמו כן, השכונה עצמה מוקפת בריאות ירוקות והיא צמודה לאזורי מגורים ומסחר.

בסמוך לשכונת חד/2020 פועלים מוסדות חינוך רבים וכן פארקים ציבוריים. רבים מתושבי העיר, ועמם גם משקיעים חיצוניים, רואים בשכונת חד/2020 בחדרה את אזור המגורים היוקרתי הבא של העיר. במילים פשוטות, זוהי שכונה אשר מצד אחד קרובה לכל המרכזים החשובים בעיר חדרה עצמה, ומצד שני תושביה ייהנו מגישה תחבורתית נוחה, הן לצפון והן לכיוון השרון וגוש דן.

לפרטים נוספים:

The post חד/2020 – דירה בעתודת הקרקע הירוקות של חדרה appeared first on פורטל הבית.

הוד השרון היא עיר מיוחדת במינה. זוהי העיר הכפרית הגדולה ביותר בישראל והיא זכתה לא אחת לכינוי "העיר בירוק". בזכות סגנונה הייחודי, הוד השרון מהווה מודל לחיקוי עבור ערים אחרות מבחינת צמיחה דמוגרפית אשר משתלבת עם שמירה עקבית על ריאות ירוקות, שטחים חקלאיים ונופים פתוחים.

בשנים האחרונות, הוד השרון נמצאת בתנופה של צמיחה ובנייה. תוכנית האב לפיתוח העיר אושרה על ידי גורמי התכנון הממלכתיים ותוכננה בעזרת טובי המומחים בתחום הפיתוח האורבני בישראל. הפיתוח המרשים של הוד השרון, הנעשה עקב בצד אגודל, הביא גם לעלייה עקבית במחירי הדיור בעיר הכפרית המקסימה.

על פי דו"ח שפורסם במגזין הכלכלי "דה מרקר", בשיתוף עם אתר Yad2, הוד השרון הציגה עליית מחירים של כ-11% בשוק הנדל"ן המקומי בשנת 2012. כעת, במסגרת פרויקט הר/400 בהוד השרון, נפתחה עבור רבים הזדמנות לרכוש קרקע חקלאית בשרון, באחת הערים המבטיחות ביותר באזור המרכז.

הר/400 פרויקט של העירייה בשיתוף עם גורמי התכנון

מזה מספר שנים שעיריית הוד השרון, בכבודה ובעצמה, מקדמת את תוכנית הר/400 במערב העיר. קידום התוכנית נעשה בהתאם לתוכנית האב של הוד השרון ובשיתוף עם הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. שטחה של התוכנית אמור להשתרע על המרחבים הירוקים שבין פארק הירקון מדרום ורמת הדר בצפון. ממזרח הפרויקט גובל בדרך רמתיים, וממערב – בכביש 4 בין צומת מורשה לרעננה. בקיצור, ממש בלב הארץ.

יתרה מכך, במסגרת התוכנית, אמור להיסלל באזור כביש "דרך הים" אשר יהווה ציר תחבורה רוחבי עבור תושבי הפרויקט. תוכנית הר/400 אשר נוגעת להקמתן של אלפי יחידות דיור במסגרת בנייה רוויה. כמו כן, עירית הוד השרון מתכננת להקים באזור גם שורה של בתי ספר, מוסדות חינוך, פארקים ציבוריים ומתחמי מסחר.

מיקום הפרויקט – הקרקעות הירוקות של השרון

השכונה העתידית החדשה , שהינה חלק מפרויקט הר/400, נהנית ממיקום מצוין במרכז השרון. השכונה החדשה אמורה להיות צמודה לשכונת רמת הדר היוקרתית. כמו כן, היא עומדת ליהנות מחיבור תחבורתי ישיר לכביש 4 אשר יהווה עבור תושביה נתיב מרכזי לכיוון תל אביב, הרצליה, כפר סבא, רעננה, פתח תקווה וכו'. ניתן בהחלט להתרשם מכך שמיקומה של השכונה העתידית הוא מיקום אטרקטיבי במיוחד, הן עבור משפחות צעירות והן עבור משקיעים המחפשים הזדמנות נדל"נית באזור השרון.

אטרקטיביות הפרויקט – הזדמנות נדל"נית בשרון

כיום, ניתן לרכוש קרקע בפרויקט הר/400 במחירים המתחילים מ-200,000 שקלים בלבד. בהתחשב בעובדה שהשכונה ממוקמת לצד שכונת רמת הדר, ובלב השרון הפסטוראלי, סביר להניח שמחיריהן של הדירות לאחר ההפשרה יעלו במאות אחוזים. עם זאת, חשוב להדגיש פרמטרים נוספים כגון היטל השבחה, מיסוי מקרקעין, 40% הפקעה וכדומה. כך או כך, כאשר מדובר על רכישת קרקע בשרון, הר/400 היא אופציה נפלאה. זאת, בין השאר בשל הגורמים השונים המקדמים את הפרויקט ובראשם עיריית הוד השרון.

דהיינו, סיכוייה של הקרקע לזכות בהפשרה המיוחלת נראים גבוהים במיוחד. יתרה מכך, ערכן של הקרקעות מאמיר אף הוא, עוד בטרם ההפשרה בפועל. זאת, בעקבות הפרסומים התקשורתיים והתקדמותה של התוכנית לכדי הבשלה.

מחיר – קרקע בעיר כפרית עם מחירי נדל"ן במגמת עלייה

מחיריהן של הקרקעות בפרויקט הר/400 אינם מן הגבוהים באזור המרכז. כמו כן, אין ספק שלאחר ההפשרה המחירים "יקפצו" באופן משמעותי. היות והפרויקט מתוכנן במסגרת בנייה רוויה, ניתן להעריך מה יהיה שווין של הדירות לאחר שיוקמו. נכון לדצמבר 2013, מחירה הממוצע של דירת ארבעה חדרים חדשה בהוד השרון עומד על כ-1.7 מיליון שקלים. כאמור, מחיריהן של הקרקעות המשווקות הר/400 מתחילות מ-200,000 שקלים. אי לכך, זוהי בהחלט הזדמנות להשקעה נבונה בנדל"ן.

לפרטים נוספים על פרוייקט קרקע בהוד השרון השאירו פרטיכם:

The post תוכנית הר/400 בהוד השרון appeared first on פורטל הבית.

קרקעות ישראל נבדלות זו מזו לא רק במיקומן הגיאוגרפי על המפה. בכל אזור ואזור בארץ, הקרקעות מסווגות על פי ייעודים שונים. לדוגמא, קרקעות למגורים אשר ניתן לבנות עליהן יחידות דיור, קרקעות לתעשייה אשר מטרתן הינה פיתוח מפעלים, קרקעות חקלאיות המשמשות להקמת משקים ועוד. פעמים רבות, קרקעות בישראל משנות את ייעודן בהתאם להחלטות מצד הרשויות. שינוי ייעוד קרקע יכול לטמון בחובו השלכות הרות משקל על ערכו של הנכס. למשל, שינוי ייעוד קרקע חקלאית מעלה את ערכה של הקרקע בעשרות אחוזים. זאת, בשל האפשרות לבנות על השטח אזורי מגורים ותעשייה.

בין קרקעות ישראל למחאת הדיור

בקיץ 2011, מאות אלפי ישראלים יצאו להפגין ברחובות. ההתעוררות האזרחית רחבת ההיקף, אשר זכתה לכינוי "מחאת הדיור", לא נולדה בחלל הריק. כיום, ישראל היא אחת המדינות ה"קשוחות" ביותר בעולם המערבי מבחינת סיכוייו של אדם פרטי לרכוש דירה או בית. זאת, בעיקר בשל עלותו הממוצעת של בית מגורים. באוגוסט 2013, המגזין הכלכלי "כלכליסט" פרסם נתונים לפיהם דרושות בישראל כ-125 משכורות לצורך רכישת דירה.

לעומת זאת, רכישת קרקע חקלאית איננה דורשת מהרוכשים להשקיע למעלה מ-100 חודשי עבודה. בעקבות ייעודה של הקרקע, ניתן לרכוש קרקע חקלאית בישראל בעלות נמוכה בהרבה. מדובר בממוצעים של כ-200,000 שקלים לחטיבת קרקע חקלאית (תלוי באזור ובמיקום).

לאחר הרכישה, הרוכשים ממתינים בסבלנות לשינוי הייעוד של הקרקע. שינוי זה, מקפל בתוכו הזדמנות לרווחים משמעותיים. יתרה מכך, קרקעות ישראל מושכות אליהן התעניינות רבה גם מבחינת שוויין טרם ההפשרה. על פי נתונים שפורסמו באתר "דה מרקר", מדי שנה חלה עלייה של כ-10% במספר העסקאות לרכישת קרקע חקלאית. כמו כן, ניתן לראות גם מגמה של עלייה במחיר העסקאות הכולל בשיעור של 13%. במילים פשוטות, גם רכישה של קרקע חקלאית היום, יכולה להיות עסקה משתלמת בטווח הארוך עוד בטרם ההפשרה (על בסיס מכירת נכס המקרקעין כמות שהוא).

לא השקעה בטוחה – אך ניתן לבצע אותה בחוכמה

חשוב להדגיש, קרקעות ישראל אינן השקעה בטוחה וזאת משום שפרמטרים שונים יכולים להשפיע על סיכויי הפשרתן (לכאן ולכאן). למעשה, לא ניתן להבטיח וודאות מוחלטת לגבי שינוי ייעוד עתידי בנוגע לקרקע מסוימת. עם זאת, חברות אשר עוסקות בשיווק קרקעות חקלאיות יודעות כיצד להקטין את הסיכונים הטמונים בעסקה ככל הניתן.

למשל, על ידי בחירה מדוקדקת של קרקעות חקלאיות בעלות סיכויי הפשרה גדולים המבוססים על דו"חות ממשלתיים, תוכניות מתאר, החלטות בוועדות תכנון ובנייה, הצהרות של אישי ציבור וכדומה. כמו כן, תוכנית העל אשר עוסקת בייעודן של קרקעות ישראל היא תמ"א 35. הכרת התוכנית על בוריה, ועמידה על הדקדוקים השונים הטמונים בה, יכולים לשפוך אור על סיכויי קרקע להפשרה.

למשל, תמ"א 35 קובעת כעיקרון כי יש לפתח בעיקר יישובים קיימים. על פי תוכנית המתאר, לכל יישוב יש מכסת תושבים מקסימלית המתעדכנת מעת לעת. דהיינו, רכישת קרקע חקלאית נכונה יכולה להתמקד בקרקעות צמודות ליישובים אשר מספר תושביהם איננו סמוך למצבת האוכלוסייה המקסימאלית.

לסיכום,

קרקעות ישראל הן יעד נהדר להשקעה וזאת מכמה סיבות. ראשית, קרקע חקלאית היא קרקע אשר יכולה להגדיל את שוויה באחת מיד עם הפשרתה (ואף לפני כן, כאשר תוכניות ההפשרה נמצאות בשלבים סופיים). שנית, היות ומדובר בשוק "רותח", מחיריהן של קרקעות חקלאיות עולים בהדרגה גם לפני שינוי הייעוד. זהו אפיק השקעה מצוין עבור משקיעים שאין בידם הון התחלתי רב. עם זאת, חשוב להדגיש כי בדומה לכל השקעה ארוכת טווח, גם קרקעות הן נכס להשקעה הדורש התייחסות ספציפית לכל עסקה ועסקה.

להצעה אטרקטיבית להשקעה בקרקע חקלאית השאירו פרטיכם:

The post כיצד קרקעות ישראל משלבות פיתרון למצוקת הדיור עם נתיב השקעה בנדל"ן? appeared first on פורטל הבית.